상가건물임대차보호법, 금액보다는 권역현실화가 우선

  

상가건물임대차보호법, 금액보다는 권역현실화가 우선

서울 및 과밀억제권역, 환산보증금 범위 벗어난 적 없어
별내 및 송도, 수도권 2기 신도시 등 테두리 벗어난 지역이 문제
권역 세분화를 통한 현실적인 범위 산정 요구

상가건물임대차보호법이란
2002년 11월 1일 시행된 법으로 부동산 임대인이나 건물주의 횡포로부터 영세임차인들의 권리를 보호하기 위해 제정되었음. 3차례의 개정을 통한 주요 내용은 상가 재계약시 보증금 및 임대료 상한율을 9%로 제한하고 있으며 그 대상은 "대통령령이 정한 보증금액"에 환산보증금([임대료x100]+보증금)이 서울지역 4억원 이하, 과밀억제권역 3억원 이하, 광역시 2억4000만원 이하, 그 밖의 지역 1억8000만원 이하인 상가건물임



2013년 10월 14일, 상가건물임대차보호법 일부 항목이 개정됐다. 임대료 상한제한 및 계약 갱신권을 가지는 환산보증금의 금액범위 조정이 주 내용이다. 2002년 법이 처음 시행된 이후로 3번째 개정이다. 금번 개정은 과거보다 금액 상향폭이 큰 만큼 수혜를 입는 점포들이 상당할 것으로 정부에서는 내심 기대하는 중이다.

과연 환산보증금을 대폭 상향 시킴으로서 임차인 보호에 한발 더 다가설 수 있을까?
부동산114에서는 2009년 이후 자사에 등록된 수도권 290만 여 개의 점포매물분석을 통해 상가건물임대차보호법의 주요권역인 서울과 수도권 과밀억제권역을 중심으로 점포의 환산보증금 변동추이를 추산해봤다. 또한 세부지역으로 구분해 봄으로서 적정하게 수혜가 이루어 졌는지 와 문제점 등을 살펴봤다.

서울 평균 환산보증금 2억8211만원, 가장 비싼 곳은 강남 5억569만원
2013년(2분기) 서울의 평균 환산보증금은 2억 8211만원으로 나타났다. 자치구별로는 강남구가 5억 569만원으로 가장 높게 나타났고, 서초구 4억1246만원, 용산구 3억1743만원의 순이었다. 이들 지역에는 업무시설 및 고급아파트, 교통 편의성 등을 앞세운 대형상권이 다수 포진되어 있어 높은 임차수준을 보이기 때문이다. 뒤를 이어서는 마포구 2억9931만원, 송파구 29695만원, 양천구 2억9445만원 등으로 나타났다. 환산보증금액 기준 상위권에 포진한 자치구이지만 개정된 환산보증금(4억원)의 범위는 물론 개정전(3억원)보다도 낮은 금액이다. 서울 전체로 확대해봤을 때 강남 서초 용산만 3억원을 넘고 나머지 22개구는 3억원 이하의 수준을 보이고 있다.



과밀억제권역 평균 환산보증금 2억659만원, 범위 내 수혜율 100%
과밀억제권역의 평균 환산보증금은 2억 659만원을 기록했다. 구시군 단위로는 분당과 판교상권이 입지한 성남시가 2억8522만원으로 가장 높은 것으로 나타났으며, 이는 서울 자치구들과 비교해도 7번째로 높은 가격이다. 뒤를 이어 서울과 인접하고 철산역과 광명사거리 상권을 보유한 광명시가 2억7288만원으로 두번째로 높았으며, 과천시 2억 5013만원, 하남시 2억 2883만원 등을 기록했다. 환산보증금이 높게 나타난 지역일수록 주거지역의 인구밀집도가 높고, 대중교통을 이용한 서울 접근성이 유리한 입지적 장점을 가지고 있다. 하지만 개정 전에도 범위를 벗어난 지역은 3곳뿐이었으며, 개정 후에는 모든 지역에 범위 안에 들어왔다.



상가건물임대차보호법 개정 전에도 환산보증금 수혜범위는 충분, 지역편차가 문제
상가건물임대차보호법은 2002년 제정 후 총 3차례의 개정을 통해 환산보증금이 조정됐다. 서울특별시의 경우 초기 2억4000만원으로 시작해서 4억원까지 상승했다. 상승률로 환산하면 67% 수준이다. 특히 금번 개정으로 서울은 1억원, 과밀억제권역은 5000만원이 상승하는 등 평균금액 상승률이 26.7%로 3차례의 개정 중 최고 수준이다. 이는 그만큼 소액임차인을 보호하기 위한 정부의 의지를 엿볼 수 있는 부분이다.

하지만 한가지 드는 의문이 있다. 지난번 개정인 2010년 개정 당시 환산보증금의 범위는 서울 3억원, 과밀억제권역 2억5000만원이었다. 부동산114의 매물자료를 분석한 2009년부터 2013년(2분기)까지 서울 및 과밀억제권역의 평균 환산보증금은 한번도 개정 전 보다 높은 적이 없었다. 서울의 경우 평균 환산보증금이 감소추세를 보이다 2012년부터 소폭 상승했고, 경기도는 상승 추이를 지속하긴 했지만 법률상의 범위를 넘어서지는 않았다.



표 상으로만 보면 굳이 금액조정은 필요가 없었다는 것이다. 개정 전 금액으로도 충분히 가능했었다. 하지만 여전히 임차인들은 높은 임차조건에 얽매여서 도움을 요청하고 있고, 연초 사회적 이슈를 불러 올만큼 많은 문제점이 제기됐다. 과연 어디서 문제가 발생한 것일까?

바로 지역설정이다. 현행 상가건물임대차보호법에 따르면 총4가지의 지역으로 구분되어 있다. 서울특별시와 인천 및 경기도(일부 제외)를 포함하는 수도권 과밀억제권역, 지방광역시(인천 제외)와 경기도 일부를 포함하는 광역시, 그리고 그 밖의 지역이다. 수도권을 구분지긴 했지만 동일한 기준을 적용 시키기에는 가격편차가 너무 크게 난다는 점이 문제점이다. 앞서 제시한 데이터와 같이 서울의 경우 강남구는 환산보증금이 5억원을 넘어서고, 서초구도 4억원을 넘었다. 이는 2013년에만 나타난 것이 아니라 과거에도 이미 법률상의 금액을 초과하고 있었다. 서울을 대표하는 상권들이 집중 포진되어 있는 지역이고, 그만큼 다수의 임차인들이 점포를 운영하고 있는 곳이기도 하다. 올해 초 수면위로 오른 임차인과 임대인의 계약연장 갈등도 강남구에 소속된 신사동 가로수길이다.



반면 노원이나 구로, 관악, 동대문, 강서 등의 지역은 환산보증금이 2억원 초반 수준이다. 법 제정 당시 기준(2억4천만원)을 적용해도 보호를 받을 수 있는 수준이다.
이처럼 지역편차에 따른 문제점은 과밀억제권역에서 더 크게 나타난다. 수도권정비계획법상 설정된 과밀억제권역은 인천을 비롯해 의정부, 구리, 남양주, 고양, 수원, 성남 등 경기 대부분 지역이 포함되어 있다. 하지만 이들 지역의 환산보증금 평균은 법의 테두리 내에서 벗어나지 않고 있고, 권역 내 가장 높은 성남시 조차도 금번 개정된 금액에 포함된다. 특히 성남, 광명 과천, 하남, 고양을 제외하면 모두 2억원 미만 수준이다. 문제는 과밀억제권역에서 제외된 지역들이다. 인천의 경우 경제자유구역(송도, 청라, 영종)과 남동공단 일대가 권역에서 제외되어 있고, 경기도는 김포와 용인, 파주, 화성, 남양주 별내 등 신규 택지지구가 대거 입주한 지역들이 제외되어 있다. 실제 이들 지역의 환산보증금은 상당히 높은 수준이다. 송도나 별내 등은 거의 서울 평균에 근접해 있고, 김포 및 용인, 파주 등 신도시가 들어선 지역도 상당한 수준의 가격이 형성되어 있다. 하지만 이들 지역은 과밀억제권역이 아닌 광역시나 그 밖의 지역에 포함되어 있어 가격수준은 과밀억제권역 수준이지만 보호받을 수 있는 기준은 그 이하인 셈이다.



적용범위의 조정시점 도래, 금액조정은 충분한 수준
권역조정에 따른 형평성 문제 나타날 수 있어
상가건물임대차보호법의 제정 목적은 "상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"라고 법에 명시되어 있다. 또한 그 적용범위를 각각 구분하는데 과거와 달리 지역간 편차가 심하게 나타나고, 또한 수도권정비계획법의 과밀억제권역을 상가시장의 특성을 반영하지 못한 채 그대로 적용시키고 있다는 점에서 다소 한계가 느껴진다.

과거3차례의 환산보증금 상향조정을 통해 이제 금액적인 부분은 법의 취지에 맞게 이루어졌다고 판단된다. 하지만 그 적용범위에 대해서는 다시 한번 조정의 필요성이 보이기도 한다. 과거에 비해 많은 성장을 이룬 지역들이 여전히 과거의 기준에 맞춰지고 있다는 점은 분명 제고되어야 하는 부분이다. 물론 지역을 어떻게 조정하느냐에 따라 형평성 문제는 나타날 수 있다. 특히 송도와 같은 경제자유구역은 특별법으로 지정된 곳이기 때문에 어려운 점도 존재할 것이다. 그렇다고 그대로 이끌고 가기에도 분명 문제는 있다. 따라서 서울의 경우 강남권역, 경기도의 경우 2기 신도시 지역들 만큼은 우선적으로 권역조정을 통해 해당지역 임차인들이 상가건물임대차보호법의 테두리안에서 안전한 경제활동을 할 수 있도록 해야 할 것이다.