상가는 틈새시장이다.

상가는 틈새시장이다.

경매투자를 시작하는 투자자들은 초기에는 대부분 아파트나 빌라에 관심을 가지게 된다. 이러한 물건들은 물건분석을 하는 것이 그리 어렵지 않고 시세파악도 몇 군데 부동산을 통해 가능하기 때문에 경쟁자도 많고 입찰가도 높다.

보통의 경우 경매 경험이 누적되면 쉬운 물건에 대한 높은 경쟁 때문에 투자의 방향을 조금씩 상가로 돌리게 된다. 상가는 모양과 위치 등이 각기 달라 가치를 판단하는 일이 아파트에 비해서 어려운 편이라 경쟁률이 높지 않다.

물건의 가치를 판단하는 일이 조금은 어렵지만 현장을 돌며 조금만 더 열심히 상권을 분석하고 주변의 임대가를 확인한다면 자신에게 좋은 틈새 물건이 될 수 있다.

상가 중 투자금 대비 연 30%이상의 수익을 낼 수 있는 물건은 생각보다 많은 편이다. 서울상권을 제외한 경기도 및 광역시의 3층 이상 근린상가 낙찰가는 감정가의 35% 수준이다. 실제 건물의 건축비에도 못 미치는 가격으로 낙찰이 된다.

이러한 물건 중에는 장사가 되지 않아 경매로 나온 것도 있지만 소유자의 다른 채무로 인해 매각에 나온 경우도 있으므로 좋은 임대수익을 내는 것이 가능하다.

상가물건의 입찰은 임대가를 확인하는 것이 핵심이다. 상가는 매매가 아닌 임대로서 수익을 내는 물건이다. 정확한 임대가를 알아야 한다. 물건 현장에 가면 먼저 주변의 인구유동이나 상권을 조사해야 한다. 주변의 임대매물들을 확인해서 유사한 상가들의 임대시세를 파악하고, 인근 부동산을 통해 주변 상권의 상황과 매물들의 시세를 확인해야 한다.

이렇게 발품을 팔다보면 매각으로 나온 물건의 임대 시세를 어느 정도는 추측할 수 있다. 조사를 통한 예상 임대가는 늘 보수적으로 판단해야 실수가 없다.

필자는 상가의 입찰가는 임대가의 85%수준에서 잡아야 한다고 조언한다. 겉으로 보기에는 불가능하고 어려워 보이지만 얼마든지 이런 물건이 있다. 경매물건은 항상 먼저 찾는 사람이 임자다.

이 정도 수준에서 상가를 매입하여 일부 잔금대출을 받고 임대를 주면 실제 현금 투자대비 연 30%의 수익을 낼 수 있다. 상가는 늘 공실의 위험이 있고 재산세도 주거용에 비해 3배나 되므로 이렇게 수익률을 계산하지 않으면 애물단지가 될 수 있기에 조심해야 한다.

필자가 투자한 소규모 상가들 대부분은 임대가의 85%이하에서 매입을 했고 좋은 수익을 가져다주고 있다. 실례로 경기도 용인의 감정가 1억2000만원의 상가를 총비용 4700만원에 매입하고 2700만원을 대출받아 보증금 1000만원에 월 60만원으로 임대를 주었다. 묶인 현금은 1000만원이며 대출금 이자를 내고 월 44만원의 수익을 냈다.

이외에도 필자는 보증금 1000만원에 월 30만원의 임대소득을 내는 물건을 여러 건 낙찰 받았다. 이러한 물건 몇 개를 확보하는 데 들인 현금은 1억원이고 월수익은 300만원이다.

이 중 1~2개를 매각하면 묶인 자금은 다 회수되고 순 이익만 남게 된다.

상가 중에는 보석같은 물건이 얼마든지 있다. 열심히 찾고 현장을 확인하다보면 이러한 물건을 발견하게 된다. 이러한 물건은 먼저 찾는 사람이 임자이므로 발품을 팔면 연 30% 임대수익을 올리는 일은 어렵지 않다.