상권 분석, 상가투자의 시발점

상권 분석, 상가투자의 시발점

도심권, 역세권, 대학가 등 5가지로 분류

상가 투자를 하기 위해서 여러 가지 고려해야 할 사항이 많지만, 해당 상권을 파악하는 일은 무엇보다 중요하다.   간단한 예를 들면 여성고객이 월등히 많은 상권의 경우 업종의 선택과 여성 관련 트렌드를 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 또 상권에 따라 특성도 다르고 변화의 속도도 차이가 난다. 따라서 상권 분석은 상가 투자에 있어서 출발점으로 볼 수 있다.  상권의 범위를 나누는데 여러 가지 기준이 있지만 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 일반주택가 상권 등 크게 5가지로 분류해 볼 수 있다.  첫째. 도심권 상권 각 도시에는 중심부가 있는데 바로 그곳에 있는 상권을 말한다. 서울의 경우에는 종로와 명동 일대를 도심으로 볼 수 있다.   도심에는 당연 유동인구가 많다. 일례로 서울은 시청, 대형 백화점, 대형 쇼핑센터, 호텔 , 시장, 각종 사무실 등 인구를 유입할 수 있는 시설이 집중되어 있어서 상가점포의 입지만 좋다면 최고의 가치를 지니게 된다.   둘째, 역세권 상권 모든 지역 중에서 상권이 활발히 형성되어 있는 곳이 바로 역세권이다. 그래서 역세권은 상가투자의 1순위로 꼽혀왔다. 하지만 최근 천철의 개통이 속속 이뤄지고 환승역이 늘면서 전철역 입구에 위치하고 있다고 모두 상권이 좋은 것은 아니다.  대다수는 전철역 입구만 장사가 잘 된다. 그 이유는 전철역을 이용하는 유동인구 자체가 적거나 근처에 유동인구를 집객할 수 있는 대형 백화점, 대학교, 대형서점 등이 없어서 상권이 제대로 형성되지 못하고 있는 상태이기 때문이다.   반대로 번성하는 상권을 보면 대학이나 백화점, 대형서점 등을 끼고 있고, 그 상권의 핵심 구실을 하고 있는 중심지이다. 이러한 지역은 당연히 임대료나 권리금이 높게 형성이 된다.   특히 이와 같은 역세권은 상권마다 다른 특성을 보인다. 예를 들어 신촌, 강남역, 잠실, 신천, 신림역 상권 등은 오락ㆍ유흥업이 주도하는 상권이라면 성신여대, 창동, 문정동, 목동 상권등은 여성의류 할인매장과 관련업이 주류을 이루는 상권이다.  무엇보다도 역세권의 상권 분석은 유동인구의 특성 파악이 중요하다. 또한 업종 분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 파악할 수 있다. 대표적인 여대상권인 이대상권과 같이 의류점이 300개에 이르나 IMF 이후 의류점이 불황에 빠져 있는 예외도 있다.  셋째, 대학가 상권 대학가는 젊음과 활력이 넘치는 곳으로서 다른 상권보다는 비교적 건전한 편이다. 특히 다른 지역과는 음주문화의 격이 달라서 마음 편히 장사할 수 있다. 하지만 대학가에도 어려움은 많다.   총학생수, 기숙사 완비 여부, 지방학생의 구성비율, 그리고 학교 앞의 교통망 상태와 대형 시설이 있는지에 따라 상권이 양극으로 뚜렷이 갈리기 때문이다.  넷째, 아파트단지 상권  아파트 상권은 최소 700세대 이상은 되어야 한다. 상가 입구가 대로변 쪽에 있어야 좋고, 1000세대 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있다.   하지만 700세대 정도에서는 부동산,세탁소,미용실,약국,슈퍼마켓,잡화점,음악,미술학원 정도밖에 되지 않는다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2,000세대 이상인 곳에서 해야 한다.  1,000세대 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라 진다. 단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구분된다.   처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽 상가의 분양가가 높은 경우가 많고 장사도 잘 될 것이라는 기대실미에 편승해 임대가도 높은 편이다.  아파트단지는 중소형이 좋다. 대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많다.   이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해결하는 층으로서 시내의 백화점이나 전문상가에 가서 쇼핑의 재미를 느끼고 싶어하는 경향이 강하다. 따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않는다.  소형 아파트에는 주소 신혼 초인 20대 후반에서 30대가 거주하고 있고 일부는 저소득층에 속한다. 이들은 대부분 직장생활을 하고 있어 직장 위주의 생활패턴을 보여 먹고 입는 것을 직장과 가까운 곳에서 해결한다.   반면, 중소형 아파트의 주거연령은 30-40대로서 자녀들도 대부분 초중고생이 많다. 당연히 생필품 이외에도 학원 ,분식점, 문구점 등 다양한 업종이 잘 된다. 세대수에 비해 상가가 많으면 피해야 한다. 세대수 대비 상가가 너무 많은 경우도 있다. 2,000세대 이상이면 단지 내에 상가건물이 몇 개 있게 마련인데 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않는다. 다섯째, 주택지 상권  주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가이다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작한다. 그만큼 시작하기가 쉽다. 하지만 막상 접해보면 그렇지 않다. 어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다.   그 이유는 무엇일까? 그것은 그 상권만의 색갈이나 특성이 없기 때문이다. 유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐이다.  따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있다. 이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 행단보도, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다.  주택형태를 보고도 상권을 파악할 수 있다. 주택지는 재래주택지,신흥주택지,고급주택지,번화가 주택지 등으로 분류할 수 있고 이에 따라 상권규모도 달라지게 된다. 한편 주택의 형태에 따라서도 상권을 파악할 수 있다.   주택형태는 단독주택,다세대,다가구,연립,저층아파트,고층아파트 등이 있다. 단독주택이 대다수를 차지하는 곳은 좋은 상권이 아니지만 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다.   세대수가 많으며 주거연령도 중. 장년과 초. 중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태이다. 다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권은 아니다.   세대수는 많으나 주거연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다. 중산층이 주류를 이루며 시외곽 신흥지역 쪽에 많이 보이는 주택형태이다. 단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로 가장 좋다. 세대수가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권규모가 비교적 크게 형성된다.