건축허가란?

건축허가란?

「건축법」에 의하여 건축물을 건축하거나 대수선 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고해야 하며, 다만 21층 이상의 건축물 또는 연면적이 10만㎡ 이상인 다중이용건축물일 경우 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야합니다. <건축법 제11조>     건축심의 대상인 경우에는 건축심의를 받은 후에 건축허가 또는 신고를 하여야 합니다.  「건축법」에 따라 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사에 착수를 하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 하며 다만 허가권자가 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 내에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다. <건축법 제11조 제7항 참고> 건축신고의 경우에도 1년 이내에 공사에 착수하지 않을 경우 그 신고의 효력이 없어집니다. <건축법 제14조 제3항 참고>

건축심의란?

건축허가 또는 신고를 신청하기 전에 다중이용건축물로 연면적 5천㎡ 이상이거나 16층 이상 건축물, 미관지구 내 건축물, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 3천㎡ 이상인 분양건축물, 건축법령적용의 완화 등을 받고자 하는 건축물 또는 허가권자가 필요에 의해 지정한 사항에 대하여는 건축심의를 거쳐야 합니다. <건축법 제4조 및 동법시행령 제5조 , 서울특별시 건축조례 제5조 내지 제13조 참고>  건축위원회는 중앙건축위원회와 지방건축위원회로 구분되어지며 지방건축심의위원회는 다시 시 건축위원회와 구 건축위원회로 나누어집니다. 중앙건축위원회의 심의사항은 특별시장·광역시장 또는 시장·군수 등이 요청한 사항, 국토해양부장관이 중앙건축위원회의를 거칠 필요가 있다고 인정하여 부의하는 사항 등이며, 구 건축위원원회의 심의사항은 연면적합계기준으로 하는 경우에는 3000㎡이상 100,000㎡미만의 건축물에 한하며, 공동주택·오피스텔의 경우에는 20세대이상의 건축물에 한합니다.   서울시건축위원회 심의사항은 연면적의 합계가 100,000㎡이상이거나 21이층 이상인 건축물에 관한 사항으로서 16층 이상인 건축물로 300세대 이상인 공동주택과 오피스텔도 그 대상으로 하고 있습니다. 그러나 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 심의한 사항에 대하여는 심의를 생략할 수 있습니다. 건축심의 시에는 건축계획심의신청서, 현장조사보고서, 위치도, 계획대지의 주변 현황, 건축개요, 건축도면(배치도, 평면도, 입면도 등)등의 심의도서를 제출하여야 합니다. <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조제3항 참고>

건축허가 및 신고 대상은?

▷ 건축허가 대상 <건축법 제11조 참고> 허가 대상 허가권자 -건축 또는 대수선 (일정규모 이하인 경우 건축신고) 시장·군수·구청장 - 21층이상 - 연면적 합계가 10만㎡이상(공장제외) - 연면적의 3/10이상의 증축으로 인하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적합계가 10만㎡이상 되는 증축 포함 특별시장 광역시장 ▷ 건축신고 대상 <건축법 제14조 참고> 행 위 대 상 규 모 증축, 개축, 재축 . -바닥면적합계 85㎡이하 건축 -관리지역·농림지역·자연환경보전지역 -연면적 200㎡미만,3층미만 (제2종 지구단위계획구역 안에서의 건축제외) 대수선 . -연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축 -기타 소규모건축물 -연면적합계 100㎡미만 -건축물의 높이 3m이하의 증축 -표준설계도서에 의해 건축하는 건축물로 그 용도, 규모가 주위환경, 미관에 지장이 없다고 인정되어 건축조례로 정하는 건축물 -공업지역 -제2종 지구단위계획구역-산업단지 -2층 이하인 건축물로 연면적의 합계가 500㎡이하인 공장 -농업또는 수산업을 위한 읍, 면지역 -200㎡이하의 창고 -연면적 400㎡이하의 축사, 작물재배사 ▷ 건축허가 신청서류 <건축법 시행규칙 제6조 참고> 신청서류 표시사항 비고 토지등기부등본 (대지사용승낙서)   대지 소유 또는 사용에 관한 권리 건축계획서 -개요, 규모, 용도별 면적 -지역·지구 및 도시계획사항 등   배치도 -축척, 방위, 대지에 접한 도로의 길이 및 너비-대지의 종횡단면도 -건축선 -공개공지,조경계획 등   평면도 -1층 및 기준층 평면도 -방화구획 및 방화문위치 등   입면도 -2면 이상의 입면계획 -외부마감재료   단면도 -종·횡 단면도 -건축물의 높이 -각층 및 반자높이   시방서 -흙막이 공법 및 도면   건축설비도 -냉·난방설비, 위생설비,환경설비 등   토지굴착 및  옹벽도 -지하매설구조물 현황 -단면상세 -옹벽구조   위락시설 또는 숙박시설에 해당하는 건축을 허가하는 경우 당해 대지에 건축하고자 하는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거 환경 또는 교육환경 등 주변 환경을 감안할 때 부적합하다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다. 「건축법」제11조제7항에 따라 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 합니다. 다만 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 공사의 착수기간을 1년의 범위 안에서 연장할 수 있습니다. 건축 허가 또는 신고를 받은 사항 중에서 건축주 변경 및 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 대한 변경 등을 할 경우 허가권자의 허가 또는 신고를 얻어야 하며 경미한 사항의 경우는 제외됩니다.

건축물 철거 및 멸실신고는?

건축물 철거 및 멸실신고는? 건축물 허가 및 신고 후에는 건축물의 시공이 가능하며 그 사전 준비로 건축물 철거 및 멸실 신고가 있습니다. 건축허가 및 신고 대상 건축물을 철거하기 위해서는 철거예정일 7일전까지 철거신고를 하여야하며, 건축물이 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에 신고하여야 합니다.  건축물 철거 및 멸실신고 후에는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장 말소 정리 및 등기촉탁이 이루어집니다.

착공신고의 절차는?

건축물 철거 및 멸실 후 건축물의 공사를 착수하기 위해서는 허가권자에게 「건축법」에 따라 공사계획을 신고하여야 합니다. <건축법 제21조 및 동법시행령 제14조 참고>   착공신고를 할 때에는 착공신고서, 착공관련 설계도서, 흙막이 구조도면(지하2층 이상의 지하층 설치 시) 등을 제출하여야 하며 또한 주거용 건축물로서 연면적이 661㎡를 초과하는 경우, 비주거용 건축물로 495㎡를 초과하는 건축물, 기타 다중이용시설로서 골프시설(9홀 이상), 스키장 및 자동차경주장 등의 체육시설, 도시공원 또는 도시공원 내 설치되는 공원시설, 1㎞이상의 호안시설 등의 경우의 건축 공사 시에는 「건설산업기본법」에 의해 건설업자가 시공하여야하며 이 경우 건축 관계자 상호간의 계약서 사본을 첨부하여야 합니다.  허가권자는 건축허가 시 부여된 조건 사항 이행여부 확인 및 건축 관계자 상호간의 계약이행여부, 제출되어야 할 서류의 첨부 여부 등을 검토하여 착공신고필증을 교부하게 됩니다. 또한 가스, 전기·통신, 상·하수도 등 지하매설물관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보하게 되며 착공신고필증 교부 후에는 공사를 착공하고 건축허가 설계도면에 따라 공사를 진행하고 변경사항이 발생하면 설계변경 절차를 진행하여야 합니다.

건축시공과 공사감리자는?

연면적 합계가 5000㎡이상인 건축물일 경우에는 「건축법」제25조에 따라 공사 감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하여야 하며 공사 감리자는 공사일지를 작성하고, 공사의 공정이 일정 진도에 다다랐을 경우 (기초공사시 철근배근 완료시, 지붕슬래브 배근 완료시, 5층 이상 건축물일 경우 지상 5층마다 상부 슬래브배근을 완료한 때 등) 감리 중간 보고서를, 공사를 완료한 경우에는 감리완료보고서를 건축주에게 제출하여야 하며 사용승인 신청 시 허가기관에 일괄 제출하여야합니다. <건축법 제25조 참고>  또한 공사 감리자는 공사감리를 할 때 법에 위반된 사항을 발견하거나 시공자가 설계도서대로 공사를 하는지 검토하여야할 의무가 있으며 설계변경의 적정성을 확인하고, 시공계획·예정공정표를 검토·확인해야 합니다.  감리자는 감리용역 계약조건에서 정하는 바에 따라 기본업무를 수행, 사업주체의 요청에 따라 특별업무를 수행하여야 합니다.  이때 특별업무란 사업주체 또는 시공자의 귀책사유로 인하여 추가되는 감리업무, 사업주체의 요청에 의한 특허, 노하우 등의 사용, 모형제작, 외부전문기술자의 자문 등이 해당됩니다. 또한 감리자는 방수·방음·단열시공의 적정성 확보, 시공 상의 안전관리, 건축공사의 질적 향상을 위해 노력해야 합니다.  고의 또는 중대한 과실로 감리를 부실하게 하거나 관계 법령에 위반하여 감리를 함으로써 당해 사업주체 또는 입주자 등에게 피해를 입히는 등 주택건설공사가 부실하게 된 경우에는 당해 감리자 및 감리원에 대하여 등록말소·면허취소·자격정지· 영업정지 그밖에 필요한 조치를 하도록 요청할 수 있습니다.

사용승인의 절차는?

건축허가 또는 신고 대상인 건축물의 공사를 완료한 후에는 공사 완료 상태를 점검하고 미비점을 보완하여 「건축법」제22조 및 동법시행령 제17조에 의한 사용승인 신청을 하여야 하며 사용승인서를 교부받은 후에 건축물을 사용할 수 있습니다. <건축법 제22조 및 동법시행령 제17조 참고> 사용승인신청서, 공사 감리자를 지정한 경우에는 공사감리완료보고서, 건축허가도서의 변경 시 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서 등을 허가권자에게 제출하여야 하며 허가권자는 신청서 및 구비서류의 형식·요건, 건축허가 내용 이행여부 등을 검토하여 사용승인 신청일로부터 7일 이내 현장검사를 실시하고 사용승인서를 교부하게 됩니다. 한편 동법 제22조 및 규칙 제17조에 따라 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분에 한하여 그 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난, 방화 등의 기준에 적합한 경우로서 임시사용승인을 신청할 수 있으며 임시 사용승인 기간은 2년 이내로, 대형건축물 등은 기간 연장이 가능합니다. 임시 사용승인신청을 받은 경우에도 받은 날부터 7일 이내 임시사용승인서를 교부하게 됩니다.<건축법 제22조 및 동법시행령 제17조 참고>

건축물 대장 및 등기의 절차는?

「건축법」 제22조에 의해 사용승인을 신청한 자는 배치도, 각층의 평면도, 부설 주차장의 도면 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 허가권자에게 제출해야 하며, 허가권자는 사용승인에 관한 서류에 의하여 건축물대장을 작성하게 됩니다. 공사완료 후 건축물대장기재신청서에 건축물 현황도와 현황 측량성과도를 첨부하여 제출하여야 하며 허가권자는 신청내용과 실제현황이 일치하는지 여부, 건축법령에 의한 규정에 적합한지 여부를 확인하여 건축물대장에 등재하게 됩니다. 사용승인일로부터 60일 이내에 관할 등기소에 등기신청서를 작성하여 건축물관리대장등본, 등록·취득세영수증, 주민등록등본, 인감증명 등을 첨부하여 제출하게 되면 그 실제여부를 판단해 등기부상에 기입함으로써 건축물 소유권보존등기의 절차가 마무리됩니다.

건축물 유지관리는?

21층 이상의 공동주택 또는 연면적 5만㎡이상의 건축물 또는 연면적 5천㎡이상의 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 종합병원, 숙박시설 등은 안전 및 유지관리계획을 수립하고, 6개월에 1회 정기점검과 2년에 1회 이상의 정밀점검을 실시하여야 합니다. <시설물의 안전관리에 관한 특별법 제4조,제6조,제7조 동법 시행령 제2조별표1참고>