지역ㆍ직장조합주택건설사업

지역ㆍ직장조합주택건설사업

지역ㆍ직장조합주택이란?

주택을 마련하기 위해 일정한 자격요건을 갖춘 무주택 세대주 또는 소형주택(당첨자 또는 이를 승계한 자를 포함하되 주거전용면적 60㎡이하 1채에 한함) 소유자 20인 이상이 조합(지역주택조합 또는 직장주택조합)을 결성하여 대지를 구입하고 등록업자와 공동으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 지역주택조합은 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합이며, 직장주택조합은 동일한 국가기관ㆍ지자체ㆍ법인에 근무하는 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 의미합니다.

지역ㆍ직장조합주택제도의 장․단점은?

지역ㆍ직장조합주택의 장점으로는 주택청약통장이 필요 없으며 일반분양주택보다 가격이 저렴하고 동호인, 동일직장 등 특수용도로 사용이 가능하다는 점이 있으며, 단점으로는 지역, 거주기간 등 주택조합 가입요건을 구비해야 하여 사업지체 시 추가 부담금이 발생할 수 있으며 대규모 아파트단지 조성의 어려움 등이 있습니다.

지역ㆍ직장조합의 조합원자격 판정기준

지역ㆍ직장주택조합의 조합원 자격인 주택소유 여부에 대해서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 국토해양부의 주택전산망 검색에 의하되 주택조합에 대한 설립인가 시, 사업계획승인시, 사용검사 또는 임시사용승인시 반드시 주택전산망 검색을 실시하여 조합원 자격을 확인하도록 되어있습니다. <주택법시행령 제 38조 및 동법시행령 제18조, 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 및 제6조제3항 참고> 주택소유여부 판정시, 상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득한 때에는 사업주체로부터 주택전산망 검색결과 부적격자로 통보받은 날로부터 3월 이내에 당해 주택을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 주택법에 의한 조합원의 자격 중 세대주는 세대주를 포함한 세대원으로 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함하고 있습니다. 지역ㆍ직장 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다.

추진위원회란?

조합설립추진위원회란 조합설립의 추진을 위한 기능을 하며 주택건설사업 초기단계의 제반업무를 준비하기 위해 구성되는 단체입니다.

주택 조합이란?

주택조합이란 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 단체로 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 등을 포함하고 있습니다.

조합의 구성

지역·직장 주택조합의 설립을 위해서는 설립하고자 하는 주택조합의 조합원 수가 주택건설예정세대수의 1/2이상이면서 20명이상으로 관할하는 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같습니다. 그리고 지역·직장 주택조합의 설립인가를 받은 후에는 당해 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 결원이 발생한 경우(사망, 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20명 미만인 경우), 조합원수가 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수를 초과하지 않는 범위 내에서 시장·군수 또는 구청장의 조합원 추가모집승인을 얻은 경우에는 회수 제한 없이 추가모집을 하여 변경인가를 받을 수 있습니다. 이 추가모집승인과 조합의 변경인가신청은 사업계획 승인 신청일까지 하여야 합니다.

지구단위계획의 수립의 의제는?

「주택법」에 의해 사업계획 승인한 사항에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획의 결정 등에 대하여 인·허가를 받은 것으로 볼 수 있습니다. <주택법 제17조 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 참고> 지구단위계획 의제 시에는 관계서류를 제출하여야 하며 주거·상업·공업지역 안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정하는 규모·위치에 해당하는 경우에는 사업승인 이전에 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하며 제1종 지구단위계획구역 지정절차 및 지구단위계획의 입안 및 결정절차 중 주민의견청취, 시·군 도시계획위원회의 자문, 시·도 도시계획위원회의 심의 등 사전절차는 생략할 수 있습니다. <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제59조 참고> 도시계획위원회의 심의 및 건축위원회 심의를 거쳐야 하는 주택건설사업의 경우에는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 심의할 수 있습니다.

조합설립인가의 절차는?

다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 지역·직장 주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다. 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 주택조합설립인가를 받을 필요가 없고 관할 시장·군수·구청장에게 주택조합설립 신고로 가능하며 신고한 내용을 변경하거나 조합을 해산할 때에도 신고로 가능합니다. 주택조합의 설립·변경의 인가를 받기 위해서는 창립총회의 회의록, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서, 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류 등을 제출하여야 하며 허가권자는 주택건설을 위한 건축심의기준·도시계획·토지이용계획과 부합 여부 등을 종합적으로 검토하여 인가여부를 결정하게 됩니다. 허가권자는 주택조합의 설립을 인가한 경우 주택조합설립인가대장에 이를 기재하고 주택조합인가 필증을 교부하여야 하며 주택조합이 해산하거나 주택조합의 설립인가를 취소한 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 기재하고, 주택조합설립인가필증을 회수하여야 합니다.

사업계획승인의 절차는?

주택조합이 주택건설사업을 추진하는 방법에는 2가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 주택조합이 주택건설사업자로 등록한 후 주택조합이 직접 주택건설을 시행하는 것이고, 두 번째 방법은 주택조합이 공동으로 건설사업을 진행할 시공능력이 있는 등록업자를 선정하여 공동사업주체가 되어 주택건설공사를 시행하는 것입니다. 대부분 등록업자와 공동으로 사업을 추진하고 있으며 주택조합과 등록업자가 공동사업주체로 조합주택 건설사업을 추진하는 경우 당사자간에 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비부담 등에 관한 협약을 체결해야 합니다. 등록사업자는 주택조합과 공동사업주체로서 동반자이며, 주택조합의 업무를 대행할 수 있습니다. 따라서 등록업자 선정은 사업의 안정적 진행과 사업성 제고를 위하여 가장 중요한 절차이며, 등록사업자 선정은 조합설립인가 후에 조합규약이 정한 절차와 방법에 따라 결정되는 것이 바람직합니다. 일반적인 분양주택사업일 경우는 당해 대지면적의 80%이상의 사용권원을 확보한 경우 사업계획승인 신청이 가능하며 공동사업시행의 경우에는 주택건설대지의 소유권을 100%확보 하여야 합니다. 사업계획승인을 신청하고자할 때는 사업계획승인신청서와 주택건설사업계획서, 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 등을 첨부하여 허가권자에 제출하여야 합니다. 허가권자는 사업계획승인신청서가 제출되면 유관부서 협의 등을 통하여 정당한 사유가 없는 한 60일 이내 그 승인여부를 결정하고 그 결과를 사업주체에 통보하여야 합니다. 사업계획승인을 한 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인을 얻은 사업주체는 승인을 얻은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며 승인을 얻은 날로부터 2년 이내에 공사를 착수하여야 합니다. 다만 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청에 따라 그 사유가 종료된 날부터 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다. 또한 승인을 얻은 사업계획을 변경하고자 하는 때에는 변경승인을 얻어야하며 경미한 사항의 경우에는 제외됩니다.

착공의 절차는?

사업계획승인을 얻은 주택의 건설공사는 「건설산업기본법」제9조의 규정에 의한 토목건축공사업 또는 건축공사업의 등록을 한자가 시공하여야 합니다. 그리고 「건축사법」 또는 「건설기술관리법」에 의한 감리자격이 있는 자를 당해 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 합니다. 사업주체는 공사에 착수할 경우 신고를 하여야 하며 이때에는 사업관계자 상호간 계약서 사본, 흙막이 구조도면(지하2층 이상의 지하층을 설치하는 경우), 관계도서 등을 첨부하여 제출하여야 하고 착공신고필증을 교부받아야 합니다.

조합주택의 공급은?

조합주택을 건설하는 과정에서 조합원수와 건립세대가 일치하는 경우는 거의 없기 때문에 조합원에게 분양하고 남는 나머지 세대에 대하여는 일반에게 분양하게 됩니다. 분양세대가 20호 이상일 경우에는 입주자모집공고 승인을 얻어 일반분양을 하여야 하며 20호 미만일 경우에는 임의 분양할 수 있습니다. <주택법 제38조, 주택공급에 관한 규칙 제3조제2항 참고>

사용검사의 절차는?

사업주체가 주택건설사업을 완료한 경우에는 사용검사를 받아야 하며 사용검사 또는 임시사용승인을 받기 위해서는 감리의견서, 공사확인서 등을 (임시)사용검사신청서와 함께 제출하여야 합니다.  허가권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한 경우에는 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 자에게 사용검사필증 또는 임시사용승인서를 교부하여야 합니다.

조합의 청산 및 해산의 절차는?

사용검사 후 입주 및 등기절차가 완료된 주택조합의 경우 해산절차를 밟아야 합니다. 조합규약에 사업종결 시 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 절차에 관한 사항들이 필히 포함되도록 법에 규정되어 있으며, 해산은 이에 근거하여 시행합니다. 조합 해산 시에는 총회의 의결을 거쳐 회계보고가 이루어져야 하며 조합은 주택조합 해산인가신청서와 조합원의 동의를 얻은 정산서를 시장·군수·구청장에게 첨부하여 조합해산을 신청하여야하며 인가를 받아야 합니다. <주택법 시행규칙 제17조 제5항 참고>