일반주거지역 & 관리지역 세분화

■ 일반주거지역 종세분화

 

일반주거지역은 2003년 7월 1일 부로 1종, 2종, 3종으로 세분화하여 현재까지 적용되고 있다. 일반주거지역 종세분화는 토지투자나 중개와 직접적인 관련성은 높지 않지만, 토지제도의 중추인 21개 용도지역을 이해하고 나아가 관리지역 세분화를 이해하는 데 도움이 될 수 있을 것이다.

 

● 일반주거지역이란?

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3가지가 있으며, 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역을 말한다. 2003년 세분화 당시 서울시 기준 일반주거지역 면적은 서울시 전체면적의 47%, 시가화된 면적의 약 85%, 주거지역 면적의 95%를 차지함으로써 도시관리상 매우 중요한 부분을 차지하고 있었다.

 

● 일반주거지역 종세분화란?

일반주거지역을 지역의 입지특성과 주택의 유형, 개발밀도를 반영하여 제1종․ 제2종 ․ 제3종 일반주거지역으로 세분하여 지정하는 것을 말한다. 즉 구릉지․ 주택가․ 역세권의 구분 없이 동일한 일반주거지역으로 지정되어 획일적인 규제를 받던 것을, 입지에 맞게 세분화하여 차등화된 건축규제를 적용하여 도시를 관리하자는 것이다.

① 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성이 필요한 지역에 저정한다.

② 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역에 지정한다.

③ 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중․ 고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역에 지정한다.

 

● 일반주거지역 종세분화와 건축규제

세분화가 이루어지면 일반주거지역에서 건물을 지을 경우에 획일적으로 용적률 300% 이하 건폐율 60% 이하를 적용하던 것을 2003년 7월 1일부터는 아래와 같이 차등 적용받게 되었다. 

① 제1종 일반주거지역 : 용적률 150% 이하, 건폐율 60% 이하, 건축물 4층 이하를 적용하며, 아파트 및 공장 등을 건축할 수 없다.

② 제2종 일반주거지역 : 용적률 200% 이하, 건폐율60% 이하, 건축물 7층 또는 12층 이하를 적용하며, 13층 이상(7층 이하의 저층지역은 8층 이상)의 아파트 및 업무시설 등을 건축하고자 할 경우에는 층수 등의 부분적 규제를 받게 된다.

③ 제3종 일반주거지역 : 용적률 250% 이하, 건폐율 50% 이하를 적용하며 종전의 일반주거지역과 동일한 규제를 받는다.

   

● 일반주거지역 세분화의 기준  

① 제1종 일반주거지역으로 분류되는 기준 : 제1종 일반주거지역은 주로 구릉지 및 급경사지의 주택지, 개발제한구역, 공원, 녹지 등의 인접 주택지, 역사문화 및 자연환경의 보호가 필요한 곳, 전용주거지역, 자연녹지지역 등의 인접 주택지, 저층의 양호한 주거환경 유지가 요구되는 주택지이다. 또한 최고고도지구, 자연경관지구, 문화재보호구역 등과 같이 도시계획적인 높이 규제와 관리가 요구되는 지역을 그 대상으로 한다.

② 제2종 일반주거지역으로 분류되는 기준 : 제2종 일반주거지역은 주로 평지에 입지한 다세대․ 다가구 주택 밀집지, 중저층 공동주택단지, 역세권에 인접한 주택지, 역세권 지역 중 도로 등 지구 내 교통환경이 불량하거나 도시기반 정비가 이루어지지 않는 곳, 주거환경 유지가 우선시되는 곳이 해당된다. 그리고 제1종과 제3종 입지특성 외의 일반주택지 등을 대상으로 한다.

③ 제3종일반주거지역으로 분류되는 기준 : 제3종일반주거지역은 주로 간선도로변 또는 역세권 등에 속하면서 교통환경이 양호하고 도시기반 시설정비가 완료된 고층․ 고밀화된 주택지, 상업지역 또는 준주거지역 등에 인접하여 타 용도침투로부터 주거환경보호를 위해 완충이 필요한 곳, 그리고 도시계획사업 등 향후 토지이용 변화가 예상되는 곳 등을 대상으로 한다.

 

 

● 미세분 일반주거지역은? 

“2003년 6월 30일까지 종전 일반주거지역을 제1종․ 제2종․ 제3종 일반주거지역을 세분하고 이때까지 세분되지 않은 지역은 2003년 7월 1일부터 제2종 일반주거지역으로 지정된 것으로 본다”라고 도시계획법 시행령에서 규정하였다.

 

● 일반주거지역 종세분화와 부동산 투자

제1종 일반주거지역으로 편입이 예상되는 구릉지 등에 위치한 일반주거지역은 세분화가 확정되기 전에 높은 용적률을 적용해 건축허가를 받아 건축된 건축물이 많다. 이러한 건축물은 관악산 등 산자락 구릉지에 위치한 제1종 일반주거지역에서 많이 볼 수 있다. 대지지분과 전용면적은 같을지라도 성장성 측면에서 제2종 일반주거지역이나 제3종 일반주거지역과 분명한 차이가 있다.

 

 

■ 관리지역 세분화

 

● 1994년 준농림의 탄생

1993년 「국토이용관리법」을 개정하면서 10개이던 용도지역이 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경의 5개로 단순화되었다. 그리고 1994년 문민정부 시절 준농림이 탄생하였다. 준농림 탄생과 함께 개발행위허가 방식도 ‘금지행위 열거방식’이 적용되면서 5개 용도지역 내에서 개발할 수 없는 내용을 명시하고 그 외의 것은 행위를 완화하는 쪽으로 바뀌었다. 그리하여 준농림지역 내의 농지나 임야를 형질변경해 건축할 수 있는 길이 활짝 열렸다.

이렇게 된 배경은, 만성적인 주거․ 상업․ 공업 용지의 부족으로 부동산 가격이 일정주기로 들썩이게 되니까 용지의 공급확대 측면에서 본래 보존 목적의 비도시지역 토지 중 일부에 ‘준’자를 하나 붙여 개발할 수 있는 길을 열어주고 ‘준농림지역’으로 분류하게 된 것이다. 그러나 전 국토의 1/4(25%)에 해당하는 과다한 지역을 준농림지역으로 지정하면서 이미 탄생과정에서 난개발과 세분화의 문제를 잉태하게 되었다.

 

● 준농림 르네상스

준농림지역의 지정과 개발행위의 폭넓은 허용은 준농림지역 내 농지나 임야 중 절반은 합리적인 사유로 개발을 가능하게 한다는 취지였다. 그러나 준농림지역 내 농지나 임야는 무조건 개발이 가능하다는 인식이 만연하게 되었고, 토지투자에 있어서 준농림의 전성시대가 도래하였다. 1993년까지 토지투자 대상 1위는 도시지역의 자연녹지지역이었으나 1994년부터 토지투자 대상 1위는 준농림지역 내 농지나 임야로 바뀌었다. 혹자는 이러한 현상을 ‘준농림 르네상스’라고 표현하였다.

  

● 2003년, 관리지역 탄생

주식시장에 가면 ‘개구리와 주가가 튀는 방향은 아무도 모른다’ 는 투자격언이 있다. 준농림 지역에서도 마치 개구기가 점프하는 식의 방향성 없는 난개발이 전국을 할퀴고 지나갔다. 도로․ 교통․ 환경적 측면의 고려가 배제된 채 논이나 산 한가운데에 나홀로 아파트, 나홀로 공장, 러브호텔 등이 등장하였다. 길을 가다가 주변환경과 어울리지 않는 볼썽사나운 건축물이 보이면 대개 이때 탄생한 건물이라고 생각하면된다. 용인에서는 기반시설을 갖추지 못한 채 건설된 아파트의 식수 및 교통문제가 불거졌고, 그에 따라 국토 관련 법률체계의 정비 필요성이 대두되었으며, 그 결과 2003년부터 국토계획법 체계하의 관리지역이 탄생하였다. 즉 준도시지역과 준농림지역을 합하여 ‘관리지역’으로 지정하게 된 것이다. 준도시지역의 비중은 미미하기 때문에 결국 준농림의 새로운 이름이 ‘관리지역’이 된것이며, 그에 따라 2003년 1월 1일부터 토지투자 대상 1위는 관리지역이 되었다.

 

 

● 토지적성평가와 관리지역 세분화

 

▶ 토지적성평가

토지적성평가는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등에 따라 개발적성, 농업적성 및 보전적성을 평가하고 그에 따라 토지의 용도를 분류해 난개발을 방지하고 개발과 보존의 조화를 유도하기 위해 실시하는 제도이다. 토지적성평가 결과를 토대로 하여 관리지역 세분화를 실시하게 된다.

 

▶ 관리지역 세분화

관리지역 세분화는 관리지역을 보전관리지역․ 생산관리지역․ 계획관리지역으로 세분화하는 것을 말한다.

① 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 의미한다.

② 생산관리지역 : 농업․ 임업․ 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역을 의미한다.

③ 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용․ 개발을 하려는 지역으로서 계획적․ 체계적인 관리가 필요한 지역을 의미한다.

 

● 토지적성평가와 관리지역 세분화

토지의 적성등급은 1등급에서 5등급까지, 5개로 구분한다. 1등급으로 갈수록 농업적성이나 보전적성이 높은 것이고, 5등급으로 갈수록 개발적성이 높은 것이다.

① 정형화된 토지에서 1,2등급의 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정한다.

② 정형화된 토지에서 4,5등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 계획관리지역으로 지정한다.

③ 1,2등급 또는 4,5등급 토지의 면적이 각각 50% 이하인 경우에는 3등급을 어느 지역으로 편입시킬지를 먼저 결정한다. 3등급을 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정하고, 3등급을 계획관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 계획관리지역으로 지정한다.

 

● 2009년 1월 1일 관리지역 세분화 시행

수도권 광역시 및 광역시 인접 시․ 군은 2005년 말까지, 그 외의 시․ 군은 2007년 말까지 관리지역을 세분화해야 했지만 밀려드는 민원으로 인해 지체하게 되었고, 결국 2009년 1월 1일부로 전국 대부분의 시․ 군이 관리지역 세분화를 단행하게 되었다.

 

● 가치가 더욱 높아진 개발적성의 ‘계획관리지역’

관리지역이 세분화되기 전에는 다 같은 관리지역이었지만, 세분화 이후에는 건축할 수 있는 건축물의 차이에 의해서 관리지역별 가치의 차이가 크게 발생하였다. 개발 측면에서 과거의 준농림이나 관리지역의 계보를 계승한 것은 계획관리지역이다. 관리지역을 세분화하면서 계획관리지역의 비율은 시․ 군마다 차이가 있지만 50% 내외를 차지하게 됨으로써, 결과적으로 개발이 용이한 토지의 비율이 줄어들게 되었고 그만큼 가치는 상대적으로 높아지게 되었다. 무엇보다도 수도권의 요지에는 연접개발제한에 묶여 개발이 불가능한 토지가 너무 많기 때문이다.

 

● 상대적으로 낮게 평가해 주어야 할 ‘보전 및 생산관리지역’  

보전관리지역이나 생산관리지역도 같은 관리지역이지만 개발 측면에서는 과거의 관리지역에 비하여 가치가 현저히 낮아졌다. 건폐율도 20% 이하로 줄어들었고 무엇보다도 건축할 수 있는 건축물의 범위가 현저히 축소되었기 때문이다. 수도권에서 가장 일반적이고 가치 있는 개발행위는 공장, 일반창고, 일반음식점(가든 까페), 숙박 시설 등이다. 그러나 이러한 건축물은이제 계획관리지역에서만 가능하고 보전 및 생산관리지역에서는 허용되지 않는다. 같은 관리지역이라고 해도 세 종류의 토지는 이제 더 이상 비슷한 가치를 지닌 토지가 아닌 것이다.

 

● 관리지역에서 건축할 수 있는 건축물

① 단독주택 : 세 지역에서 모두 허용되고 있다.

② 다세대 연립주택 : 보전관리지역에서는 건축할 수 없고, 계획관리지역에서는 가능하다. 생산관리지역은 허용이 되지만 시․ 군의 조례마다 조금씩 다르게 규정하고 있으므로 반드시 조례를 확인하여야 한다.

③ 휴게음식점 : 보전관리지역에서는 허용되지 않고 생산 및 계획관리지역에서는 허용된다.

④ 일반음식점 : 술을 팔 수 있는 한식, 중식, 일식 등의 음식점을 말한다. 소위 가든이나 까페를 말한다. 계획관리지역에서만 허용되고 있다.

⑤ 창고 : 보전 및 생산관리지역에서는 농림어업용 창고만 건축할 수 있다. 계획관리지역에서만 일반창고가 허용된다.

⑥ 공장: 보전관리에서는 허용되지 않는다. 생산관리지역에서는 도정공장, 식품공장, 제재업의 3가지만 허용되고 있다. 계획관리지역에서는 공해문제가 없는, 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 모든 공장들이 허용되고 있다.

⑦ 숙박시설: 계획관리지역에서만 허용되고 있다.

⑧ 제2종 지구단위계획 : 연접개발제한에 걸렸거나 대규모 개발을 위해서는 지구단위 계획을 수립해야 하는데 계획관리지역에서만 허용되고 있다.

 

● 농업진흥지역해제, 보전산지해제와 미세분 관리지역

중개나 경매 물건을 검토하다 보면 관리지역 세분화가 이루어지지 않은 토지를 자주 만나게 된다. 표현방식은 조금씩 다르다. 어떤 토지는 그냥 ‘관리지역’으로만 표시되어 있고, 어떤 토지는 ‘관리지역 미분류(향후 세분화 예정지역임)’, 이렇게 자세하게 표시되어 있기도 하다. 그렇지만 해석은 똑같이 관리지역이 세분화되지 않은 토지이다.

이런 토지는 농지가 농업진흥지역에서 해제되거나, 산지가 보전산지에서 해제되어 농림지역이 관리지역으로 편입되는 경우에 발생한다. 농업진흥지역 농지가 농업진흥지역에서 해제되면 용도지역이 농림지역에서 관리지역으로 편입된다. 즉 토지 이용계획확인서의 내용이 ‘농림지역 농업진흥지역’에서 ‘관리지역’으로 바뀌게 되는 것이다. 마찬가지로 보전산지로 편입되어 있던 토지가 보전산지에서 해제되면 용도지역이 농림지역에서 관리지역으로 편입된다. 즉 토지이용계획확인서의 내용이 ‘농림지역 보전산지’에서 ‘관리지역’으로 바뀌게 되는 것이다. 그리고 세분화되기전까지의 개발행위허가 기준은 보전관리지역에 준해서 적용을 받게 된다.

 

● 미세분 관리지역의 세분화

토지적성평가라는 과정을 거쳐서 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 중의 하나로 세분화하게 된다. 계획관리지역으로 분류되면 토지소유자에게는 최대의 축복이라 할 수 있을 것이다. 개별통보를 하지 않고 진행되기 때문에 이의 신청기간을 놓치지 않기 위해서 토지소유자는 세분화처리 일정을 중간 중간 점검하고 있어야 한다. 점검하는 방법은 해당 시․ 군의 홈피에 접속해서 고시공고를 일정 간격(약1개월)으로 확인해 보거나 해당 시․ 군의 관리지역 세분화 담당자에게 문의하여 일정을 점검하는 방식 두 가지가 있다.