토지거래허가지역의 합리적인 농지 투자법

토지거래허가지역의 합리적인 농지 투자법

농업인이 아닌 경우에는 해당 소재지에 전 가족이 6개월이상 거주하여야 하며, 구입하려는 농지가 경종농업인 경우 1,000㎡를 넘어야 합니다. 물론 연접한 시.군.구의 농지는 구입할 수 없습니다.

농업인인 경우에는 해당 토지소재지에 거주하거나 토지 소재지로부터 20킬로미터 이내에 거주한다면 가능하며, 구입하려는 농지의 면적에도 제한이 없습니다. 즉, 1㎡라도 구입할 수가 있습니다.

그러므로, 농업인이라면 당연히 추가 구입만으로 농지에 투자하기가 매우 수월한다는 이점이 있습니다.

 

그럼, 비농업인의 경우 어떻게 투자하느냐에 대하여 말하고자 합니다.

이때는 일반적으로 토지소재지에 전 가족이 6개월이상 거주하고 있다면 농지의 구입은 가능합니다. 그러나, 문제는 수도권 도시지역은 좋은 물건은 비싸고, 조금 싼 물건들은 면적이 작아서 저렴한 농지를 구입할 수 없다는 것입니다. 농지를 수도권에서 투자한다는 것은 농사지을 목적보다는 투자에 목적이 있으므로, 싸고 좋은 물건을 구입하는 것이 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다.

 

앞에서 살펴본 바와 같이 동일 시.군.구에 6개월이상 전 가족이 거주하고 있다면, 일정면적(경종농업인 경우 1,000㎡이상) 이상 구입이 가능합니다. 그러나, 소규모 농지이거나 인접한 시.군.구의 농지는 구입할 수 없습니다.

그럼, 어떻게 해야 할까요?

농지투자를 포기하고 해당 시.군으로 이주하여 6개월 이상 거주해야 할까요? 이사를 하자니 자녀교육이나 기타 등등사유로 곤란하겠지요.

 

그럼, 이사하지 말고 토지거래허가지역의 농지에 투자하는 방법을 알아보겠습니다.

 

첫번째 방법은 경매나 공매로 해당 지역의 농지를 취득하는 방법입니다.

그런데, 원하는 지역의 좋은 농지는 별로 경.공매로 나오지 않습니다.

두번째 방법은 농업인 조건을 충족하고 원하는 농지를 구입하는 방법입니다. 즉, 1,000㎡이상의 농지를 구입하여 농지원부를 만들고 나서 추가로 농지를 구입하는 것입니다. 이런 경우에도 바로 구입하느냐, 2년후에 구입하느냐에 따라서 절세방법이 달라집니다.

예로, 성남시 분당에 사는 분이라면, 성남시내 농지로 1,000㎡이상을 구입하여 농지원부를 만드는 방법이 있습니다.

그러나, 구입비용등이 만만치 않데 들어갈 것입니다.

 

또 한가지로는 성남시와 연접한 시.군.구인 하남시, 광주시, 용인시, 수원시, 그 중에서 용인시의 토지거래허가지역 외의 농지를 구입하여 재촌, 자경 조건을 충족하면서 농지원부를 만드는 방법이 있습니다. 또한, 용인시, 광주시의 토지거래허가지역중 경매나 공매를 농지를 취득하는 방법이 있습니다. 아마도, 성남시에서 1,000㎡를 구입하는 가격의 1/2 ~ 1/5 정도로도 농지 구입이 가능합니다. 그렇게 농업인이 된 후에는 성남시는 물론이고 거주지로부터 20킬로미터 이내인 광주시, 용인시. 수원시의 허가구역 내 농지도 구입할 수 있습니다.

 

세번째 방법은 위의 지역이 아닌 곳에 소유하는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법입니다. 즉, 지방에 있는 농지를 가지고 농지원부를 만드는 방법입니다. 그런 다음에 농지를 추가로 구입할 수 있습니다.

 

네번째 방법은 다른 사람의 농지를 임대차하여 임차 농업인으로 농지원부를 만드는 방법입니다. 그리고, 추가로 농지를 구입하는 방법입니다.

그러나, 세번째와 네번째 방법은 허가기관에 따라서 인정하지 않거나 까다롭게 확인하는 경향이 있어 무조건 추천할 방법은 아닙니다.

 

토지거래허가지역의 편법 농지취득 사례

부동산 투자에서 투자수익이 있는 곳에는 많은 사람이 돈 냄새를 맡고 몰려듭니다. 정부에서는 이러한 행위를 억제하기 위하여 각종 규제첵을 내놓고 시행하고 있습니다. 또한, 정부에서는 강도 높은 땅 투지 억제 대책으로 토지거래허가시에 자금조달 내역을 제출받고, 위법행위는 국세청, 검찰 등에서 전 방위 압박을 가하고 있습니다. 그럼에도, 전국 주요 땅 투기지역에서는 편법을 동원한 각종 매매 사례가 횡행하고 있습니다.

 

먼저, 가장 흔한 방법으로서 근저당권 설정이 있습니다. 토지를 매매하고 매매대금 또는 매매대금보다 많은 금액으로 이를 채권, 채무 관계로 위장하여 해당 물건에 근저당권을 설정하는 것입니다. 그런 후에 매수자가 6개월이상 거주 요건을 충족시킨 후 소유권을 확보하거나, 또는 몇개월 후에 채무 불이행 이유로 주소를 이전하지 아니하고 경매를 신청하여 채무자가 높은 가격(즉, 설정금액)으로 낙찰을 받아 소유권을 확보하는 방법입니다.

다음으로는 매매예약에 의한 소유권이전가등기 방법이 있습니다. 토지를 매매하고, 소유권이전등기가 안 되므로 가등기로 설정해 놓고 추후에 소유권을 확보하는 방법입니다.

다음은 농지를 용도변경 즉 개발행위허가를 받아서 넘기는 방법입니다. 토지를 매매하고 소유권이전등기가 어려우므로, 실제 매수자가 사용하려는 용도로 개발행위허가를 받아서, 그 상태에서 소유권을 이전하거나 대지나 잡종지 등으로 지목을 바꾸고서 이전하는 것입니다.

또 다음은 증여하는 방법입니다. 친인척이나 친분 있는 자에게 증여하는 것입니다. 물론, 채권이 있어서 상쇄하는 증여로 위장하는 방법도 있습니다.

또 하나는 토지소유자가 허가면적 이하의 작은 필지로 분할하여 매도하는 방법입니다.

위와 같은 방법 외에도 매도 매수자간의 특별약정이나 공증 등으로 한 후에 매매가 가능한 시기에 등기를 이전하여 주는 방법도 있습니다.

 

앞에서도 잠깐 언급하였지만, 이러한 방법은 매우 고전적인 방법이고 또 적발시에 처벌도 만만치 않으니만큼 법 테두리 안에서 투자 방법을 찾아야 할 것으로 보입니다. 더군다나, 앞으로는 부동산 거래나 자금의 흐름 과정도 점점 투명해지고 있으므로, 어제의 투자방법이 지금이나 앞으로 유효하다고 말할 수 없습니다.

부동산 투자에서도, 언제나 법을 준수하면서 정도를 따라 투자해야 합니다.

부동산은 현재 우리마의 자산이 아닌 우리 후세의 자산이기도 한다는 것을 명심하고, 개발만이 능사가 아니라 보존과 개발을 조화롭게 해 나가야 할 소중한 유한이라고 생각합니다.