땅투자의 최고급 기법 ‘지목변경’

이 장에서는 토지 투자 최고기법 중의 하나인 지목변경 투자 방식을 소개한다. 지목변경 가능성 검토는 ①용도지역 ②연접개발제한 ③진입로 ④군사시설보호구역 ⑤하수처리라는 5단계를 거쳐 확인하게 된다. 5단계 분석법을 활용하면 대한민국 토지의 대부분을 해결할 수 있다. 특별한 제한을 받는 ‘개발제한구역’과 수질관련 3대 규제인 ‘특별대책지역 1권역’, ‘수변구역’, ‘상수원보호구역’만이 별도의 접근이 필요하고 나머지는 5단계분석의 틀에서 해결할 수 있는 것이다.

토지를 개발하는데 가장 기본이 되는 것은 ‘국토계획법’이다. 그리고 농지와 산지에 관한 사항은 별도로 ‘농지법’과 ‘산지관리법’의 적용을 받아야 한다. 국토해양부에서는 개발행위허가의 혼선을 피하고 업무의 편의성과 통일성을 위하여 일선 시군에 ‘개발행위허가 운영지침’을 하달하여 시행하고 있다. 일선 시군에서는 국토해양부의 지침을 기본으로 하여 시군의 현실을 반영한 별도로 ‘개발행위허가 운영지침’을 마련하고 민원을 처리하고 있다. 따라서 ‘지목변경’ 고수의 반열로 들어서기 위해서는 투자하고자 하는 해당 시군의 개발행위허가 운영지침을 잘 이해 할 수 있어야 한다.

 

가. 건축할 수 있는 건축물을 확인하라 ‘용도지역’

 

토지투자의 화두 ‘용도지역’

대게의 사람들은 토지를 평가 할 때 ‘지목’으로 이야기한다. 그것은 ‘농지에 투자하라’는 식의 지목위주 교육에 익숙해 있기 때문이기도 하고 ‘용도지역’보다는 ‘지목’이 이해하기 쉽기 때문이기도 하다. 그러나 토지의 진정한 가치는 용도지역을 알아야 제대로 평가 할 수 있다. 용도지역에 따라 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물 세 가지가 결정된다고 하였다. 건폐율은 계획관리지역 만이 40%이고, 나머지 토지투자대상은 20%를 적용한다. 용도지역은 토지이용계획확인서를 열람 또는 발급하여 확인할 수 있다.

 

전원주택은 어느 용도지역이나 가능하다

보전녹지, 생산녹지, 자연녹지, 보전관리, 생산관리, 계획관리 지역에서는 전원주택으로 사용할 수 있는 단독주택의 건축이 가능하다. 농림지역이나 자연한경보전지역은 단독주택의 신축이 어렵고 농어가 주택의 검토가 가능하다.

 

카페 또는 가든을 하려면 계획관리지역을 골라라

한강수계인 양평․가평․광주․용인․여주 등의 지역에서는 카페가 유망 개발업종 중의 하나며, 강변의 전망 좋은 곳은 카페로 개발했을 경우에 최고의 가치를 발휘할 수 있다. 그러나 입지 못지않게 중요한 것은 용도지역이다. 카페란 주류를 팔 수 있는 ‘일반음식점’을 말하는 것이며 계획관리지역에서 만이 일반음식점의 허가가 허용된다. 따라서 검토부지 주변에 카페가 있다고 해서 검토 부지도 반드시 카페가 허가가 날 수 있다고 오판하지 말자. 관리지역이 세분화된 후 용도지역이 계획관리지역이 아니면 카페허가가 나지 않는다. 현재 카페가 있는 부지는 계획관리지역이 아닐 수도 있다. 왜냐하면 그 카페는 관리지역이 세분화되기 이전 ‘관리지역’일 때 허가를 받은 부지이기 때문이다.

 

공장 창고를 하려면 계획관리지역을 골라라

수도권에서 가장 흔하게 이루어지는 개발행위 중의 하나가 공장․창고 등이다. 여기서 창고란 농업용 창고가 아닌 일반 창고를 말한다. 공장과 창고도 반드시 계획관리지역에만 입지 할 수 있다. 이 역시 주변에 공장과 창고가 많이 있다고 해서 검토 부지도 공장과 창고로 허가가 날 수 있다고 오판하지 말자. 반드시 용도지역을 먼저 확인하자.

 

   

나. 개발가능규모를 확인하라 ‘연접개발제한’

 

산지는 산림과에서 농지는 도시계획과에서 확인한다

연접개발제한과 관련하여 산지와 농지는 별도의 규정을 적용한다. 따라서 산지는 산림과에서 확인하여야 하고 농지는 도시계획과에서 확인하여야 한다. 단 산지에서도 계획관리지역 임야는 다른 지목의 계획관리지역과 합산하여 계산하므로 산림과에서 확인하지 않고 도시계획과에서 확인한다. 해당과에 가면 현재 개발 가능한 규모가 ○○㎡ 남았다거나 또는 한도가 전부 소진이 돼서 개발이 불가능하다는 식으로 구체적인 답변을 하여준다. 연접개발제한의 복잡한 이론은 다 이해하지 못하더라도 해당 부서에서 결과를 확인할 수 있을 정도의 소양이면 충분하다.

 

연접개발제한적용을 받지 않는 단독주택 제1종근린생활시설

모든 건축물이 연접개발제한을 적용받지 않는다. 단독주택 즉 전원주택과 제1종근린생활시설은 연접개발제한적용을 받지 않기 때문에 해당 시설을 건축하기 위한 부지라면 굳이 연접개발제한을 확인 할 필요가 없다.

 

공장 창고 카페 숙박시설 등은 연접개발을 확인하라

공장․창고․카페․숙박시설 등 소위 돈이 될 만한 건축물은 모두 연접개발제한의 적용을 받는다. 따라서 해당 건축물로 허가를 받을 목적으로 투자를 한다면 투자하기 전에 반드시 연접개발제한 저촉여부를 확인해야 한다.

 

   

다. 허가도로를 확보 하라 ‘진입로’

 

융통성이 있는 ‘진입로’

용도지역과 연접개발제한은 적용하는 데 융통성이 전혀 없다. 따라서 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물에 포함되지 않거나 연접개발제한에 걸리면 어찌할 도리가 없다. 그에 비해서 ‘진입로’는 융통성을 발휘할 수 있는 여지가 많다. 토지투자 및 개발을 할 때 연접개발제한 다음에 확인하는 것이 진입로이며 도로에 접하고 있거나 진입로를 확보 할 수 있어야 개발하는데 저촉되지 않고 투자가치도 높고 그만큼 시세도 많이 나간다. ‘예정도로’를 포함한다.

 

공부상 도로와 현황상 도로

어떤 부지를 개발하기 위해서 진입로로 사용하기 위한 도로는 공부상 도로이어야 하고 현황상도 도로이어야 하며 그 공부상 도로와 현황상 도로가 일치하여야 한다.

4m와 6m 기준

「건축법」상 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 한다. 공장용지 등의 부지 면적이 비교적 넓은 개발행위의 경우는 보통 6m 진입로를 기본으로 한다.

 

막다른 골목

건축법에서는 지형적 조건으로 자동차통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 아래와 같은 조건으로 진입로에 대한 완화규정을 적용하고 있다.

여기서, 지형적 조건으로 자동차통행이 불가능한 경우란 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장·군수·구청장이 그 위치를 지정·공고하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로를 말한다.

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만 10m 이상 35m 미만 35m 이상	2m 3m 6m (도시지역이 아닌 읍면지역에서는 4m)

 

현황이 ‘맹지’이더라도 진입로는 ‘확보가능성’이 더 중요하다

맹지란, 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지로서, 「건축법」상 건축허가의 대상이 되지 않는 토지를 말한다. 개발을 전제로 투자 할 때 진입로를 확보할 수 있느냐 없느냐가 판단의 기준이지, 현황이 맹지냐 아니냐는 문제가 되지 않는다.

 

현황도로

현황도로란 지적상 도로는 아니나 오랜 기간 도로로 이용되어온 사실상의 도로를 말하며 기능면에서는 문제가 없지만 건축허가 측면에서는 문제가 된다. 일반투자가들이 쉽게 범하는 오류 중의 하나가 현황도로가 있으면 토지를 사용내지 허가가 가능하다고 판단할 수 있으나 현황도로에 의한 인허가는 케이스 마다 사정이 다르므로 일률적으로 결론 내리기 어렵다. 또한 인허가 관청이나 전문가(건축사무소 토목설계사무소)의 사전 상담도 확정적 결론을 내려주지 못하는 경우가 많기 때문에 신중하게 접근해야 한다. 아래의 가평군 건축조례를 참조하면 현황도로를 보고 판단하는데 어느 정도 도움이 될 수 있을 것이다.

<가평군건축조례 제22조 도로의 지정> 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 다음에 해당하는 경우에는 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있다. ① 복개된 하천 및 구거 ② 제방구조물의 안전에 지장이 없는 제방도로 ③ 공원계획에 의하여 설치된 공원 내 도로 ④ 사실상 주민이 사용하고 있는 통로로서 동 통로를 이용하여 건축허가(신고)된 사실이 있거나 건축물이 건축된 경우 ⑤ 사실상 도로로서 새마을사업 등으로 포장 또는 확장된 도로

 

농로와 임도

인허가 도로로서 농로의 활용여부는 해당 시군에 확인해 보아야 한다. 시군에 따라서 또 들어오는 시설에 따라서 입장이 다르기 때문이다. 그리고 임도는 건축법상의 도로가 아니다.

사인 소유 진입로 ‘토지사용승락서의 함정’

입찰하고자 하는 토지가 도로나 진입로형태의 토지에 접해 있다면 반드시 진입로의 소유자를 확인해 보아야 한다. 국가나 지방자치단체에서 관리하는 도로라면 인허가 도로로서 활용하는데 전혀 문제가 없다. 그러나 개인 소유의 도로나 토지라면 소유자에게 토지사용승락서를 받아야 하며 그 것이 쉬울 수도 있고 때론 아주 애를 먹을 수도 있으므로 신중하게 잘 판단하여야 한다.

 

 

라. 위임지역을 확인하라 ‘군사시설보호구역’

 

김포나 파주 연천 포천 등의 경기북부에서 토지투자를 하거나 개발하고자 하는 사람은 군사시설보호구역에 대한 접근법을 이해하고 있어야 한다. 군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 구분한다. 통제보호구역이란 군사분계선에서 10km 이내의 토지 즉 민통선안에 있는 토지를 말한다. 토지를 개발하기 위해서는 적어도 제한보호구역 즉 민통선 밖에 위치하고 있어야 한다. 통제보호구역인지 제한보호구역인지 여부는 토지이용계획확인서에서 확인 할 수 있다. 군사시설보호구역에서 개발을 하기 위해서는 다음과 같이 단계적으로 접근해 가면서 해결해 볼 수 있다.

 

첫 번째, 군사시설보호구역 해제여부를 확인한다

검토대상 토지가 군사시설보호구역에 해당하는지 또는 해제되었는지 여부는 토지이용계획확인서를 통해서 즉석에서 확인해 볼 수 있다. 토지이용계획확인서의 ‘군사’ 항목에 아무런 항목이 없다면 군사시설보호구역과는 무관한 지역이다.

 

두 번째, 위임지역 여부를 확인한다.

해당토지가 비록 군사시설보호구역에 해당되는 토지이더라도 위임지역이라면 개발이나 건축에 문제가 없다. 위임지역이란 군사에 관한 업무를 행정관청에 위임하여 놓은 지역을 말한다. 대게는 고도로 위임하고 있다. 즉 '위임고도 00m' 이렇게 위임하고 있다. 즉 해당토지에서 위임된 고도 00m까지의 개발행위에 관하여는 군동의를 별도로 받을 필요가 없는 것이다. 이런 위임지역 토지는 통상 다른 토지보다 20~30% 정도 가격이 더 비싸다. 위임지역 해당여부는 위임고도 역시 토지이용계획확인서에서 쉽게 확인할 수 있다.

 

세 번째, 조건부 매매를 한다.

군사시설보호구역에서 곧 바로 공장이나 창고 일반음식점 숙발시설 등의 시설을 건축하기 위해서 토지를 매입하는 사람은 조건부 매매를 활용할 수 있다. 즉 군동의가 나고 개발행위허가가 떨어졌을 때 허가가 유효한 조건으로 계약을 한다면 군사시설보호구역의 규제로 인하여 낭패를 볼 일은 없어진다. 일반적으로, 현장에서는 이러한 조건으로 계약이 많이 이루어 진다.

 

 

 

마. 전문가와 상담하라 ‘하수처리(퇴수로)’

 

하수처리구역에 해당되는지 여부는 하수과 관로담담에게 문의하면 쉽게 확인할 수 있다. 하수처리구역 내에 해당되면 오폐수의 처리가 하수종말처리장으로 유입되어 처리되기 때문에 건축이나 개발할 때 하수처리 문제와 관련한 문제는 간단하게 해결이 된다. 하수처리구역 밖에 위치하는 토지는 전문가인 토목설계사무소와 협의하여 처리하여야 한다.

 

※ 농지전용부담금과 대체산림자원조성비

1. 농지보전부담금(30%) (최대 3.3㎡당 약 165,290원) 공시지가×30%×㎡(㎡당 5만 원 한도) 2. 대체산림자원조성비 준보전산지 2,130/㎡ (3.3㎡당 약 7,030원) 보전산지 2,769/㎡ (3.3㎡당 약 9,138원)

임야는 3.3㎡당 약 1만원을 납부하면 되지만 농지는 최대 16만5천원까지 납부할 수 있다. 수도권 농지는 대부분 공시지가가 높기 때문에 상한선인 16만5천원에 근접하는 경우가 많으며 전용면적이 2,000㎡(600평)만 되어도 납부할 전용부담금이 1억원이 된다는 것을 염두에 두어야 한다