부재지주 해결 노하우 정리

<부재지주 해결 노하우 정리>

 

 

정부의 정책이 전국에 분포하고 있는 부재지주에 대한 규제가 심각한 수준으로 

세금폭탄이 정해져 2007년1월1일 부로 시행에 들어갔다.

개인이 소유한 농지에 부과 되는 양도소득세, 각종 세금이 예전에 비하면 너무나 많은 

중과세가 매겨져 이를 정부가 시행하기에 이에 부재지주들은 선택에 여지가 없어져 

버렸다. 이에 법령에 위시하여 많은 부재지주들에게 방법을 제시하여드립니다.

1996년 이후에 취득한 토지는 개인 간 임대가 금지 돼 있지만 예외가 있다.

3030평(1만m2) 미만의 상속받은 농지는 대상이 아니다.다만, 증여는 해당되지 않는다.

또 1만평만 미터의 초과 ~3만평만 미터 이하까지는 농지은행, 또는 영농조합법인에

위탁해야 임대할 수 있다.

8년 이상 자경 후 이농을 해도 1만평만 미터 미만인 경우는 임대가 가능하다.

5년 이상 자경한 60세 이상자가 농지가 있는 시, 군, 또는 인접 시, 군에 소재하는 경우도 

사적임대가 가능하다..

부상으로 3개월 이상 치료를 요하는 경우와 국외여행을 해도 처분 의무를 지지 않는다.

이러한 조건을 갖추지 못한 경우에는 모두 부재지주의 비 자경 농지로 단속 대상이 된다.

자경으로 인정 받기위해서는 2/1이상을 직접 지어야한다.

시, 군 구, 등은 지방자치단체는 매년 9~11월 농사를 직접 짓는지 여부와 이용 현황을 

조사한다.

여기에 적발되면 이의 신청을 거쳐 비작경으로 판정되면 1년 안에 강제로 처분을 하여야 

한다.

이에 불응시에는 이행강제금을 물게 된다...이행강제금은 공시지가의 20%이다.

처분 명령은 처분명령6개월 뒤에 부과된다.

이에 방법은 2가지가 있다.

 

1. 농지은행에 위탁을 하는 방법이고,

2. 영농조합법인에 위탁을 하는 방법이다.

(단, 영농법인 or 농업법인은 현지인 5인만 있으면 설립이 가능하고 농지나 임야의 처분이 자유로워서 개인출자자의 재산을 보호 할 수 없다.)

이에 방법은 차이가 있다

농지은행은 ....위탁수수료가 8%~~12% 수준이며,5년 계약으로 이루어지지만 5년안에 부득이한 사정으로 탈퇴를 할 경우 위약금을 내야한다.

 

위약금은 기간합산 방식으로 20% 수준이다..또 한 세금 혜택은 과태료를 면할 뿐이다.

 

또한 농지은행은 농지를 위탁을 받는데 많은 규제가 있다 평수와 심사를 거쳐서 미 자격

이면 농지은행은 거부권을 행사한다. 농사를 짓기 편한 것만을 선택한다.

이와 반대로 영농조합법인은 같은 위탁 방법을 택하고 있으나, 평수나, 조건에 제약을 두지않고 있다.

과태료를 면 할 수 있을 뿐 더러 위탁을 하면 각종세금이 50% 감면혜택이,주어지고 위탁한기간이 3년이 지나면 양도소득세가 100%로 감면을 받을 수 있다.

다만 등기권이 조합으로 위탁되어서 법인 명의로 옮겨간다는 것이 일반인은 납득이 어려

우나 등기권에 존재하는 상업등기에는 개인의 소유권을 100%로 보장한다.

 

이와 같이 조합 법인에서는 출자증서 와 정관 내지는 여러 방법으로 보장책을 만들어 개인의 재산을 보장하고 있다.

또 한 개인의 현물출자하신 모든 토지는 개인의 인감과 동의서가 법원에 들어가지 않는 한 

단, 하나의 권리행사를 영농조합법인에서는 할 수가 없다.

 

대출이나, 담보권 그 이외의 모든 것은현물출자 한 개인만이 가능하도록 법정 잠금 장치를

마련하고 출자위탁을 하신 모든 재산을 보호 받을 수 있다.

 

또한 개인이 언제든지 탈퇴를 희망 할 때에는 위약금 없이 탈퇴를 할 수 있다.

 

그러나 모든 출자위탁을 하신 분들은 3년이라는 기간을 채워야 양도소득세를 감면 받을 수

있으니 이 점 유의 해야 한다…….

3년 전에 탈퇴를 할 때에는 법에서 정한 개인 부재지주의 세금을 벗어날 수 없음이다.

전국에 있는 부재지주는 이미 농지은행으로 부터 위탁영농에 대한 공문을 받아 보았으리라 

생각한다.

 

이를 위탁을 이행하지 않으면 많은 피해를 입게 됨을 유의 해야 함이다.

주의 사항…….

그냥 영농법인과 농업법인은 이사회 결정만으로 개인출자위탁인을,100%로 보장을 할 수 

없음을 유의 하길 ..

 

이유는 위에 두개의 법인은 이사회 결정만으로 개인의 재산을 좌지우지 할 수 있음이니 

꼭!" 유의 하시기 바라며...

 

영농조합법인은 각 개인이 주체로서 개인의 재산의 처분권은 각 개인에게만 존재합니다.

조합법인은 개인의 출자위탁한 자산에 권한은 영농위탁을 하는 것 밖에 없음을 명심하세요.

 

	개인 보유 시	영농조합법인 출자 시
취득세	2%	50%감세
등록세	3.8%	50%감세
양도소득세	·자경:20%~40% ·부재지주:60%	·출자시 100% 감면(조.특.법 제66조제1항) ·3년출자후 매매시 법인세10~14%(수익분)
주민세	양도세액의10%	없음
종합토지세	0.2%~5%	50%감세
토지관리	·관청에서 실농여부 파악 후 과태료 부과	영농조합 자체 농작으로 문제점 없음
운영방식	·본인 직접 관리 ·개인간의 소작계약 금지	<조합 체제 관리> ·농기구 및 농작물 통합 판매 ·200평당 40kg쌀 매년지급 ·세금 공동 관리로 비용절감

부재지주 농지문제, 해결 방법 있다

농지은행에 임대, 매도위탁하면 벌금 안내도 돼

2004년 강원도 홍천 소재 밭 450평을 평당 6만원에 투자용으로 매입한 이모(43ㆍ서울 강남 도곡동 거주)씨는 요즘 고민이 많다. 구입 당시 그는 도시민이 농지를 살때 지자체에 제출하도록 돼 있는 농지취득자격증명 신청서에 구입목적을 ‘농업용’으로 적어내 이 땅을 샀다. 그런데 이달 초 홍천군으로부터 ‘구입 목적대로 농지를 이용하지 않는 사실이 판명돼 이행강제금을 부과할 예정인데 군청에 출석, 소명하라’는 내용의 안내장을 받은 것. 현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않은 사실이 적발될 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 그는 “이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 주변 중개업소에 땅을 내놔도 거들떠 보는 사람이 없어 걱정”이라며 하소연했다. 공시지가 급등으로 벌금도 늘어   이씨는 그동안 수확물을 나누는 조건으로 현지 주민을 고용, 고추ㆍ호박 등을 대리경작하는 방법으로 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다. 하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 됐다. 이씨의 경우 기한(1년)내 농지를 처분하지 못하면 매년 공시지가의 20%인 180만원을 이행강제금으로 내야 할 처지가 된다. 이처럼 강제금이 많이 나온 이유는 이땅이 신설 고속도로(서울-양양간) 주변에 편입되면서 최근 공시지가가 평당 2만원으로 급등했기 때문이다. 전문가들은 이 경우 농지은행에 ▶농지임대 ▶매도위탁 등의 방법을 통해 이행 강제금 부과를 피할 수 있다고 조언한다. 농지은행 임대나 매도위탁 등 안전 농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다. 이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다.   부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행 강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행 강제금 부과 대상서 제외된다. 부재 지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와 준다. 이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다. 이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다. 이는 농산물품질연구원에서 매년 조사하는 농지(논 기준) 평당 평균 임대료 220만원보다도 싸다는게 농촌공사 관계자의 설명이다. 농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재 지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다. 이때 임대료는 농지의 상태, 수확량 등을 감안해 다르게 결정된다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재 지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.    임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 불가능하다. 농촌공사 한 관계자는 “이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.    '자경’ 사실 인정 받으면 벌금 안내도 돼 부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 농지은행은 지난해부터 부재 지주 소유 농지를 농민에게 대신 팔아 주는 매도 수탁사업을 시행하고 있다. 부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다. 농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 물론 매매가는 시장가격이다. 이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정 받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’을 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다. 이른바 ‘자경’ 기준을 갖추는 방법이다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다. 때문에 지자체에서는 주변 농민 등에게 부재 지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다.   이 경우 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다. 강원도 평창군 농지 담당자는 “땅 주인들이 직접 농사를 짓지 않은 경우 이행강제금 대상이지만 인력이 달려 일일이 확인하기는 쉽지 않다”며 "보조 수단으로 농자재 구입 영수증 등 소명 자료를 제출받아 자경 여부를 판단하기도 한다"고 말했다. 토지전문업체 다산서비스 이종창 대표는 “요즘 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있다”며 “겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다”고 했다.     농지임대 어떻게 하나 임대요건 농업용으로 농지를 매입했으나 직접 농사를 지을 수 없는 경우 임대자격 농지를 소유하고 있는 자 ＊단 농지를 취득한지 1년이 지나지 않은 사람은 제외 임대기간 5년（재임대 가능） 임대대상 논， 밭， 과수원 등 농지법상 농지에 해당되는 땅 임차료 지역별 상한선을 정해두고 그 범위에서 땅 주인과 협의해 결정 임대수수료 매년 임차료의 8-12％ 자료 농촌공사

 

 

농지은행의 헛점

 

지금 당장은 아니지만 2-3년 후에 도시의 생활을 접고 시골로 내려가시려는 분들이나....

도시의 생활을 하시면서 지금은 먹고 사는 일에 바쁘지만 조금 일의 여유가 생기면....

주말영농을 하기 위해 미리 농지를 마련하신 분들이 있습니다.

 

자신이 사는 지역의 농지를 매입하신 분들이 아니라면 이런 분들을 부재지주라고 합니다.

토지 소유주의 주소지가 농지의 관할지역이나 연접지역에 속해 있지 않는 분들입니다.

요즘 농지은행에서

 

농지를 소유한 부재지주에게 일괄적으로 안내문을 발송하고 있습니다.

안내문의 내용인 즉......

 

소유한 농지를 자경하지 않을 시에는 농지법 위반에 걸리므로....

농지은행에 맡기시라는 취지이지요.

 

부동산업체에서 관련지역 부동산소유주에게 매매나 임대의사가 있는지 DM 발송한 것과 똑같은 일을 한 겁니다.

사실 처음 공문을 받아보신 분들은....

내가 부재지주인데....농지법 위반에 걸린 것이 아닌지....걱정을 하게 만드는

요소의 글귀들이....많이 있어 마음을 불편하게 만듭니다. -.-;;

농지은행은.....정부가 공인한 회사로 부재지주들이 5년동안 자경의 의무를 피할 수 있는 방법 중에 하나입니다.

그렇지만...농지은행에 맡겨 부재지주를 피하는 것이 꼭 좋은 것은 아닙니다.

좋을수도 있고 나쁠 수도 있기 때문입니다.

좋고 나쁜 점은 상황에 따라 조건이 다를 수 있으므로 관할 지역 농지은행에

상담을 받아보시고....처리하는 것이 좋습니다.

모든 사람이 공통된 사항이 있지만....다른 부분도 있기 때문입니다.

그리고, 농지은행에서 하는 일은....

알고보면 부동산중개업체와 업무성격이 비슷합니다. ^.^

농지임대를 대행해주고 중개수수료를 받으니까요.

매매도 같이 합니다.

그런데.....오해할 수 있는 부분이 있습니다.

 

농지은행에 위탁을 맡겼다고 해서 부재지주 단속을 피할 수는 없다는 것입니다.

다행히 위탁한 농지가 임대가 나가서 임대받으신 분이 농사를 지으면 다행이지만....

 

농사지을 사람이 없어 농지가 임대되지 않으면....농지은행에서는 이에 대해 책임을지지 않습니다.

단속기관에서는 해당년도에 농사를 지었는지 안지었는지만 가지고 단속하기 때문입니다.

그렇기 때문에 농지가 임대되지 않으면 그 해 농사는 주인이 직접 농사를 지어야 합니다.

다시말해 정부에서 농지를 매입한 사람은 5년동안 자경의 의무가 있지만...

농지은행을 통해 임대를 준 경우는 자경의무를 면제해 준다는 것뿐입니다.

개인간의 임대는 불법이구요. 단속되면 걸리는 것이죠.

그리고, 참고적으로 아셔야 할 부분은

 

2004년도 이전에는 자경을 하지 않아 농지법 위반에 걸리면 무조건 처분하게 되어 있으며

매년 공시지가의 20% 씩 5년동안 농지를 처분할 때까지 부과됐지만....

 

이제는 단속되어도 이후 3년동안 자경을 한다면 과태료부과도 되지 않고 농지도 처분하지 않아도 되는

유예기간에 생겼으므로 너무 걱정하지 않으셔도 된다는 사실입니다.

단속받으셔도 농사를 지으실 생각이 있으시면 걱정하지 않아도 된다는 뜻입니다.

그리고, 농지은행에서 부재지주에게 해 줄 수 없는 일들을 정리한 것입니다.

 

1. 매입한지 1년 미만의 농지는 위탁을 받지 않습니다.

2. 임대 받을 농민이 없으면 농지은행에서는 위탁받은 것을 책임지지 않습니다.

   - 본인 스스로 그해 농사를 책임지셔야 합니다.

3. 소규모 농지 (진흥지역 1,000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1,500㎡ 미만)은 위탁받지 않습니다,

4. 도시지역 및 계획관리지역내의 농지(농업진흥지역은 가능)은 위탁받지 않습니다.

5. 개발 예정지역(토지이용계획확인원으로 확인)도 위탁받지 않습니다.

* 개인간의 임대의 경우 현행법상 불법이지만.... 농지은행에 임대자와 임차농민이 같이 방문하여

농지은행의 임대차계약서 양식을 통해 계약을 하면 합법화됩니다. (비용은 10만원 내외입니다.)