경매의 함정 선순위 임차인

경매의 함정 선순위 임차인

 

시세보다 저렴한 가격으로 내집을 마련하고 나아가 부동산 투자로 더 큰 수익을 얻을 수 있
다는 바램으로 입찰법정을 찾는 사람들이 늘어나고 있다. 경매가 일반화되고 대중화되어 누구든지 쉽
게 입찰에 참여할 수 있는 것은 바람직하다.

그러나 최근의 낙찰가를 분석해 보면 감정가를 웃도는 낙찰사례가 빈번하며 시세보다 높은 경우도 종
종 발생, 과열로 인한 입찰경쟁의 피해가 우려된다. 더욱이 경매에서는 일반매매와는 다른 여러 가
지 함정이 도사리고 있음을 간과해서는 아니된다. 이에 경매의 함정과 이에 대한 대처방법을 살펴보
고자 한다.

김정섭씨는 알뜰히 모은 적금을 타서 어디에 투자할까 고민하다가 환금성이 좋은 아파트에 투자하기
로 마음먹었다. 마침 파주 금촌동에 34평형 아파트가 경매로 나왔는데 감정가는 2억7000만원이며 두
번 유찰돼 감정가 대비 64%인 1억7280만원으로 떨어졌다는 정보를 얻었다. 인근 부동산 중개업소에
서 시세를 알아보니 감정가 수준인 2억7000만원이었다.

그런데 이 아파트에는 전세보증금 8000만원에 세를 살고 있는 선순위 임차인이 있었다. 임차인의 주
민등록은 말소기준권리인 저당권보다 먼저 전입해 대항력이 있으나 확정일자는 저당권보다 늦게 받았
다. 배당에서 저당권자에게 우선배당하면 배당순위에서 밀린 임차인은 보증금을 전혀 배당받지 못하
는 처지였다.

대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을때 보증금에서 배당받지 못한 금액이 있으면 이는 매수
인이 부담해야 한다. 따라서 이 아파트가 경매에서 1회 유찰되었을 때 아무도 응찰하지 않았던 것으
로 분석된다.

하지만 김씨는 현장조사를 하면서 선순위 임차인이 소유자의 동생이라는 사실을 알았다. 주택임대차
보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에
게 지불해야 하며 이 법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 한다.

김씨는 임차인에 대한 조사를 하던 중에 경매신청 채권은행으로부터 임차인이 이 아파트에 무상으로
거주한다는 사실과 무상거주확인서를 가지고 있다는 사실을 알아냈다.

이런 정보를 알게된 김씨는 임차인이 보증금 8000만원에 선순위로 권리신고 및 배당요구를 했으나 허
위임차인이라는 것을 알고는 과감히 경매입찰에 참가했다.

경매에서 임차인에 대한 권리분석은 대단히 중요하다.

주택임대차보호법은 민법의 특례법으로 법률상 열악한 지위에 있는 주택 임차인을 보호하기 위해 대
항력을 비롯한 여러 가지 제도를 두고 있다. 비단 주택만이 아니라 상가점포에 대해서도 상가건물임
대차보호법이 제정돼 임차인을 보호하고 있다.

경매의 권리분석에서 대항력있는 임차인이 있을 경우에는 입찰전략을 잘 세워야 한다.

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 임대인만이 아니라 누구에게도 주장할 수 있는 힘을 말한
다.

만약에 임차한 주택이 경매로 다른 사람에게 경락돼도 대항력을 갖출 경우 보증금을 반환받을 때까
지 주택을 인도하지 않고 계속 대항할 수 있으므로 보증금 보호를 받는 효과가 있다.

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 익일부터 대항력을 가지게 되며 상가건물의 경우에는 건
물의 인도와 사업자등록을 신청해야 한다.

하지만 임차인은 선순위 저당권이나 압류등기, 가압류등기보다 대항요건이 늦게 갖추어질 경우에 이
들 권리에 대해는 대항력을 행사할 수 없으며 매수인에게도 그 효력을 주장할 수 없다.

대항력있는 선순위 임차인이 있을 경우에는 먼저 임차인이 배당요구를 했는지 살펴본다.

임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액 배당받는지 일부만을 배당받는지 분석한다. 임차인
이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담없이 입찰할 수 있다. 그러나 일부만을 배당받
게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해서는 매수자가 부담해야 하므로 그 금액만큼 감액해 입찰에 응
하도록 한다.

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 그 보증금을 매수인이 부담해야 한다면 입찰가격이 보증금을
물어주고도 이익이 발생할 때까지 유찰되도록 기다렸다가 응찰하도록 한다.

다음으로 주민등록은 말소기준권리보다 먼저 등재돼 있으나 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 임차
인에 대해 허위임차인인지 대항력있는 임차인인지 분석해 충분히 대응할 수 있을 경우에 입찰하도록
한다.