농업진흥지역해제와 농지투자

가. 농지의 구분 ‘농업진흥지역과 농업진흥지역 밖’

 

농지란 무엇인가?

‘농지’의 법률적 정의는 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 현장에서는 특별한 사항이 없으면 지목을 기준으로 전· 답· 과수원을 농지라고 이해하면 된다.

 

농지의 구분

농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖에 있는 농지로 구분하며 해당여부는 토지이용계획확인서를 보고 확인한다. 토지이용계획확인서의 농지 란에 아무런 표시가 없거나 해당 없음에 체크가 되어 있는 것이 농업진흥지역 밖의 농지이다. 그에 반해 농업진흥지역 농지는 아래와 같이 농업진흥구역과 농업보호구역이 표시가 되어 있고 둘 중에 하나에 체크가 되어 있는 것이 농업진흥지역이다.

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농 지

농업진흥구역( ) 농업보호구역( ) 해당 없슴( )

온라인에서 제공하는 토지이용계획확인서에는 농업진흥지역 안에 있는 농지는 농업진흥구역 또는 농업보호구역이라고 구체적으로 표시가 되어 있다.

 

농업진흥지역으로 지정되는 농지

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보존하기 위하여 지정되며, 「농지법」 시행 전의 절대농지와 비슷한 개념이기 때문에 요즘도 절대농지라고 표현하는 사람들이 많다. 그러나 절대농지와 상대농지는 농지를 필지별로 구분하여 지정한 데 반하여 농업진흥지역은 한 단계 진보하여 농지를 권역별로 지정했다는 데 차이가 있다. 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분한다.

 

 

나. 용도지역으로 평가하는 ‘농업진흥지역 밖’

 

농지란에 아무런 표시가 없는 농업진흥지역 밖의 토지의 가치는 용도지역을 보고 가치평가를 한다. 즉 해당 토지의 용도지역이 ‘계획관리지역’ 또는 ‘생산관리지역’ 등으로 표시가 되어 있으면 앞의 용도지역에서 설명한 것처럼 용도지역에서 허용되는 건폐율 용적률 건축할 수 있는 건축물 세 가지를 가지고 해당 토지의 가치를 평가하는 것이다.

 

 

다. 농업진흥구역 농지의 가치평가와 투자포인트

 

농업진흥구역이란?

농업진흥지역의 농지 중에서 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역을 말하며, 현장에서는 토지이용계획확인서 농지란에 농업진흥지역 중 농업진흥구역으로 표시되어 있는 토지를 말한다.

 

농업진흥구역의 가치를 평가하라

투자대상 토지가 토지이용계획확인서에 ｢농림지역 농업진흥구역｣ 이렇게 표시된 토지는 아래와 같이 가치를 평가하면 된다. 건축할 수 있는 건축물에 가치평가의 포인트가 있다.

농업진흥구역에서 허용하는 건폐율은 20%를 적용하고, 용적율은 50%을 적용한다.

농업진흥구역 안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련된 행위만이 가능하며, 농지법에 농업진흥구역 안에서 할 수 있는 행위가 아래와 같이 명시되어 있다.

 

< 표. 농업진흥구역에서 건축할 수 있는 건축물 >

① 농․수․축산물의 가공·처리시설 및 농수축산업 관련 시험·연구시설의 설치

② 어린이놀이터 · 마을회관, 기타 농업인의 공동생활의 편익 시설 및 이용시설의 설치

③ 농업인 주택, 기타 법령이 정하는 농업용 또는 축산업용 시설의 설치

④ 국방·군사시설의 설치.

⑤ 하천, 제방, 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치

⑥ 문화재의 보수·복원·이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석·기념탑, 기타 이와 유사한 공작물의 설치

⑦ 도로·철도·전기공급시설, 기타 법령이 정하는 공공시설의 설치

⑧ 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위

⑨ 농어촌 소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설의 설치

 

투자 포인트

상기 표의 ①번 항목에 있는 농업과 관련된 시설들이 개발할 수 있는 항목들이다. 즉 기본적으로 농․수․축산물의 가공등과 관련된 범위를 넘어서는 행위는 허용되지 않는다. ③번의 농업인 주택도 가능할 수 있다. 나머지 항목은 토지의 부가가치를 높일 수 있는 항목이 없다. 따라서, 투자 포인트로 농업진흥구역은 해당 토지를 개발이나 활용해서 가치를 높이는 것보다는 해당토지에 투자 해 두었다가 농업진흥구역에서 해제되는 행운 등을 노리고 투자하는 것이 정석이다.

 

 

라. 농업보호구역 농지의 가치평가와 투자포인트

 

농업보호구역이란?

농업진흥지역의 농지 중에서 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말하며, 현장에서는 토지이용계획확인서 농지란에 농업진흥지역중 농업보호구역으로 표시되어 있는 토지를 말한다.

 

농업보호구역의 가치를 평가하라

해당 토지가 토지이용계획확인서에 ｢농림지역 농업보호구역｣ 이렇게 표시된 토지는 아래와 같이 가치를 평가하면 된다. 건축할 수 있는 건축물에 가치평가의 포인트가 있다.

농업보호구역에서 허용하는 건폐율은 20%를 적용하고, 용적율은 50%을 적용한다.

 

< 표. 농업보호구역에서 건축할 수 있는 건축물 >

농업보호구역 안에서는 농업진흥구역보다는 훨씬 많은 행위가 허용이 되며, 농지법에 따라 아래와 같은 개발 또는 건축 행위를 할 수 있다.

① 농업진흥구역에서 건축할 수 있는 건출물

② 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 20,000㎡ 미만인 것

③ 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3,000㎡ 미만인 것

④ 다음에 해당하는 시설로서 그 부지가 1,000㎡ 미만인 것

▪ 단독주택

▪ 제1종 근린생활시설

슈퍼마켓 의원 등이 가능하다. 그러나, 이용원 일반목용장 등은 허용되지 않는다.

▪ 제2종 근린생활시설

기원 휴게음식점 테니스장 금융업소 중개사무소 게임장 사진관 학원 등이 가능하다.

일반음식점과 골프연습장은 허용되지 않는다.

⑤ 변전소, 양수장 등으로서 그 부지가 3,000㎡ 미만인 것

 

투자 포인트

농업진흥구역보다는 허용되는 건축물의 범위가 다양하다. 다만 1,000㎡ 이하의 소규모로 개발해야 한다는 단점이 있다. 따라서 투자포인트로, 농업보호구역은 해당 토지를 적합한 용도로 개발이나 활용해서 가치를 높이는 투자도 가능하고 해당토지에 투자 해 두었다가 농업보호구역에서 해제되는 행운 등을 노리고 투자하는 것도 가능하다. MB정부 농업진흥지역 해제의 포인트는 농업보호구역에 맞추어져 있다.

‘창고’등이 많이 개발되어 있는 경기도 광주 이천 등에 가면 농업보호구역의 농지는 농업용 창고로 허가를 받아 개발된 것을 많이 볼 수 있다. 또한 농업관련 시설이기 때문에 용적률도 20%가 아닌 50%까지 적용을 받아 건축할 수 있다.

 

경기 광주시 조례 제59조(농지법에 의하여 허용되는 건축물의 건페율 완화) 보전관리지역 ․ 생산관리지역 ․ 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서「농지법」제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물의 건폐율은 50% 이하로 한다.

 

 

마. 농업진흥지역 해제와 농지투자

현재 전 국토의 약 11%가 농업진흥지역으로 지정되어 있으며 다음과 같은 농업진흥지역해제가 이루어 지고 있다.

 

경기도 1차 해제

경기도 기준으로 2007년 6월 여의도 면적의 23배 해제가 농업진흥지역에서 해제되었으며 해제대상 농지는 ‘도로 등을 개설하고 남은 자투리 농지’ 등이 대상이 되었다. 따라서 1차해제에서는 크게 덕을 본 사람이 없었다고 할 수 있다.

 

경기도 2차 해제

경기도는 2008년 여의도면적의 49배(분당신도시의 7.3배)에 달하는 면적(4천269만3.3㎡)을 진흥지역에서 해제 추진하고 있다고 발표하였으며 해제 기준은 다음과 같다.

▪ 농업진흥지역과 관계없는 단독지역

▪ 농업진흥지역과 인접돼 있는 미경지정리지역

▪ 저수지상류에서 500미터이상 떨어진 미경지정리지역 등

경기도는 2008년 12월 농업진흥지역 중 농업보호구역만을 농업진흥지역에서 해제 하였다. 덩치큰 필지들이 많이 포함되었기 때문에 1차 해제와는 달리 혜택을 본 사람이 많다고 할 수 있다.

 

농업진흥지역 해제가 호재인 이유?

농업진흥지역에서 해제가 되면 용도지역이 농림지역에서 관리지역으로 상향이 된다. 관리지역으로 편입이 되면 개발이 훨씬 쉬워지고 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓어진다. 우선 대표적으로 전원주택분양사업을 할 수 있는 부지가 된다. 이후 관리지역은 토지적성평가 라는 과정을 거쳐서 보전관리 생산관리 계획관리지역 중의 하나로 편입이 된다. 계획관리지역으로 편입이 되면 공장 창고 일반음식점 숙박시설 등의 건축물이 가능해 지기 때문에 최대의 축복이 될 것이다.

간혹, 경매물건의 감정평가서에는 농림지역 농업진흥지역 (농업진흥구역 or 농업보호구역)으로 표시되어 있는데 토지이용계획확인서를 열람하면 보면 관리지역으로 표시된 농지를 볼 수 있다. 이것은 감정평가 당시에는 농업진흥지역의 농림지역이었지만 2008년 말 농업진흥지역에서 해제되면서 관리지역으로 편입된 토지이다. 즉 토지의 가치가 상승했다고 평가할 수 있다. 한마디로, 신분이 격상되었다고 볼 수 있다.

 

 

- 출처 : 땅테크바이블