토지(도로) 사용승락 및 지역권

토지(도로) 사용승락 및 지역권 

 

토지(도로)사용승락 

 

1.도로사용승락의 의의

도로사용승락이란 쉽게 설명하자면..

지적도상에 도로가 확보되지 않는 토지(맹지)에 대하여 개발행위를 하고자 할 때에는

주위의 토지를 이용하여 통행권을 확보해야 만이 개발행위(건축허가)허가를 득할 수

있기에 이때 사용하는 방법이 인접한토지 소유자로부터 통행권을 받아내는 것이다.

따라서 토지(도로)사용승락서는 주택신축자에 대한 토지소유자의 토지사용을 허락하는

채권계약으로서 유상일수도..무상일수도 있다.

2.도로사용승락의 승계

도로사용승락서는 공법(公法)적인 것과 사법(私法)적인 것의 이중적인 의미를 지니고

있다.

따라서 도로사용승락서에 의하여 개설된 도로라 하더라도 건축주가 바뀌었을 경우에

주택의 양수인은 공법적으로는 도로를 사용할 수 있으나 사법적으로는 도로토지소유자

에게 사용료를 지불하여야 한다.

즉, 일단 토지사용승락에 의하여 도로로 지정이 되어 개설되면 주택의 양수인이나

제3자는 반사적이익으로 그 진입도로를 쓸수는 있으나 남의 땅인 도로에 어떤 정당한

사용권이 있다는 것은 아니다.

따라서 아무리 토지소유주라 해도 토지사용승락에 의해 일단 도로로 지정이 되면

함부로 승낙을 철회하여 도로를 폐지할 수는 없음으로..그렇다고 종전 사용승락서에

구속되지도 않음으로 주택의 소유주가 바뀌었을 때에는 그 한도내에서 사용료를

새로 청구할 수 있으며, 주택의 양수인 역시 협의하여 지불해야 한다.

이런 문제(분쟁)의 해결을 위하여 오래된 사도(私道)나 주위의 개발로 인하여 통행인이

불어나 이용자가 많은 경우의 사도는 정부에서 매입..공도(公道)로 하는 경우가 많으나 

시골마을이나 흔히 전원주택단지에서 그렇지 못한 경우가 있으니 집을 살때는 인접도로

부분도 꼭 확인해야 할 필요가 있다.

3.맹지투자의 오해

맹지는 토지사용승락서와 함께 인감을 받아 첨부하여 두면 맹지를 완전히 벗어 날수가

있다고 아는 사람이 많다.

그러나 위에서 보는 것 처럼 완전히 맹지를 벗어나는 길은 결코 그렇게 만만치 않다.

 

첫째, 도로사용승락이라 함은 건축허가를 득하기 위해 받아 놓은 것이며,

첨부된 인감의 유효기간은 통상적으로 3~6개월 정도로 그 기간이 경과해 버리면 다시

받아야 하는 문제가 발생한다.(원칙은 3개월이나 담당자의 재량으로..)

뿐만아니라 소유주가 바뀌었을 경우에는 상당히 복잡해 질 수도 있다.

(터무니 없이 많은 댓가를 바란다는 등..그렇지 않으면 아예 안 해줄려고 하는 경우..)

물론 도로사용승락서를 받아서 바로 건축허가나 신고를 하고 즉시 행위를 해서 산다면 조금은 낫다.

그러나 그렇지 못하고 차후에 건축행위를 해야 할 처지라면..

그래서 토지(도로)사용승락을 받았는 경우에는 건축행위는 3년내에 하더라도 일단

건축허가에 들어가는 것이 후일을 위해서 좋다.

그래서 건축허가를 득한 후에 토지사용승락서 대로 포장을 하고 ..배수로 설치등 을 한

후에 준공시점에 도로준공도 같이 받는다면 도로부분은 분할이 되면서 지목이 도로로

바뀌게 된다.(물론 건축준공과 함께 도로준공을 함께 설계사무소에 의뢰하는 것이..)

비록 사도일지라도..그 의미가 갖는 것은 확연히 다르기 때문이다. 

둘째, 도로사용승락서는 영원한 것이 아니다.

흔히 맹지에 대한 투자방법으로 맹지를 싸게 사들여서 도로를 확보해서 되팔면

큰 시세차익을 벌수 있다고 생각하는 사람들이 많다.

물론 이론적으로는 그렇다.

그러나 위에서 보는 것처럼 그 일이 그렇게 간단치 만은 않다.

특히 작은 땅은 별 차익이..

뿐만아니라 도로사용승락을 받았다고 해서 건축행위를 하지 않으면서도 그 부분에(혹은

도로부분의 토지를 분할해서) 임의로 포장을 할 수 없음을 간과해서는 절대 안 된다. 

위에서 보다시피 건축허가시에만 가능할 뿐 아니라 준공 후 도로로 지목변경까지라야 완전하다고 할 수 있다.

그렇다고 받아놓은 도로사용승락서가 마음대로 승계가 가능하지도(실효성측면에서)

영원히 유효한 것도 결코 아니다.

특히 사용승락 토지 소유자가 바뀔 경우에는 원천무효화 되어 버릴 가능성이 많다.

그래서 대안으로 할 수 있는 방법이 도로사용승락과 함께 지역권등기방법이 있긴하다.

(하지만 토지소유주들의 낮선 개념으로 인하여 쉽게 허락지 않기에 실상은 거의 유명

무실하다고 할 수 있다. 그러나 지역권을 설정할수만 있다면..)

그럼 지역권에 대해서 알아 본다면..

 

지역권

1.지역권의 의의

지역권이란 토지의 소유자(또는 타인 소유 토지의 지상권자,임차권자,전세권자)가

설정계약에서 정한 일정한 목적(통행,인수,관망)을 위하여 타인의 토지를 자기토지의

편익에 이용하는 용익물권을 말한다.

이때 편익을 받는 토지(갑지)를 요역지(要役地), 편익을 제공하는 토지(을지)를

승역지(承役地)라 한다.

2.지역권의 신청인

지역권은 일반적으로 요역지권리자가 등기권리자가 되고 승역지권리자가 등기의무자가

되어 공동신청하여야 한다.

이때 요역지나 승역지 모두 토지의 소유권자임을 요하지는 않는다.

그러무로 승역지 권리자가 소유권자일 경우 지역권설정등기는 주등기로 하며

소유권이외의 자가 등기의무자일 경우에는 부기등기로 지역권설정등기를 실행한다.

3.지역권의 설정

토지사용승락을 득한 후에 안정적권리를 확보하기 위해서 지역권을 설정코저 할 경우에

승역지 토지소유자와 요역지 토지소유자간 지역권설정계약서를 작성하고 이를 등기

하면 승역지 등기부에 그 내용이 기재된다.

이때 승역지가 큰 땅의 일부일 경우에는 실제 도로로 사용할 부분을 분할해서 설정하면

좋지만 그렇지 않을때는 해당부분을 도면으로 그려서 지역권설정계약서에 첨부하는 것이 좋다.

지상권과 달리 지역권은 토지거래허가 대상이 아니며 취득세는 없고 등록세를 요역지

토지가격(공시지가)의 2%에 준하여 납부하면 된다.

지역권을 설정하는 목적은 토지소유자의 변경여부에 관계없이 안정적으로 통행권을

확보하는데 목적이 있음으로 통행로부분이 이미 도로로 지목변경된 경우는 불필요하고

잠시동안 이용하기 위해서 설정할 필요까지는 없다.

 

4.지역권의 승계

지역권 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있다.

또한 요역지의 토지를 분할하여도 분할된 각 필지에도 동일한 효력이 유지된다.

(지역권은 지상권자도 취득할 수 있다.)

지역권은 요역지 소유권에 부종(附從)하여 이전하며, 요역지에 대한 소유권 이외의

권리의 목적이 되나 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지는

못한다.