맹지에 투자하기

맹지에 투자하기

 

맹지란 무엇인가?

맹지(盲地)란 말은 땅에 관심있는 사람이라면 누구나 한번쯤 들어보았을 것이다.

말 그대로 진입로가 없어 가치가 낮은  맹지를 접도(接道) 상태로 만들수만 있다면 다른 경쟁토지보다

더 큰 수익을 올릴 수 있다는 것은 이제 초보자라도 알수 있는 상식이 되었다.

이러한 맹지를 매입해 도로를 확보한 후 시가에 매도해 높은 수익을 올리는 고수들은 의외로 많다.

남들이 보지 못하는 도로확보가 가능한 방법을 알고 있다면 맹지는 그야말로 토지투자에 있어 흙 속의

진주라고 할 수 있는 것이다.

 

그러나 '맹지로 큰 돈을 벌었다' 는 소문만 들었지 '어떤식으로 개발해서 돈을 벌었다' 라는 노하우에 대해서는

일반인들은 잘 알지 못한다.

설사 방법을 귀동냥했다 하더라도 현장에서 현황과 법을 모르고 막연하게 매입했다가는 영원히 맹지 상태를

벗어나지 못한다. 누구나 쉽게 돈을 벌수 있다면 맹지가 그대로 있을리 만무하다.

맹지가 맹지가 아닌 도로에 접한 토지로의 전환이 전제된 상태에서만이 맹지투자가 가능하다.

또한, 도로를 확보하기 위해서는 추가 비용은 필연적이다.

원가 대비 추가비용을 감안해 주변시가에 비해 얼마나 낮은 가격이며 어느정도의 수익을 올릴 수 있을지도

계산에 넣고 토지를 분석해야한다.

그래서 맹지투자는 아무나 할 수 없는 것이다.

 

맹지의 개념은 용도지역과 현황, 그리고 지목을 함께 봐야 한다.

원칙적으로 건축하고자 하는 토지는 너비 4m 이상인 도로에 2m 이상의 진입너비를 확보해야 한다.

따라서 너비가 4m를 안되거나, 4m를 넘는다 하더라도 건축할 토지가 도로를 2m 이상 진입로를 접하지 않는다면

건축허가는 불가능하다.

위의 두가지 조항에 부합되지 못하는 토지가 바로 맹지인데, 특히 임야나 농지 중에 많다.

맹지인지 아닌지를 알려면 일단 가장 중요한게 지적도이다.(이외에 다른 조항도 있으나 기본 조건은 같음)

 

지적공부를 중시하지 않고 매물 위주로 답사를 하다 현황도로(현황상으로는 도로가 있으나 지적도에는 지목이

도로가 아닌 도로)만 확인하고 계약을 하는 경우가 많은데 이는 상당히 위험한 결정이다.

현황도로는 건축허가를 받을수 있다는 보장이 없기 때문이다.

(* 이에 대한 구체적인 내용은 '땅테크바이블' 의 '땅투자의 핵심은 진입로의 확보다' 와 '토지개발 함부로 하지마라' 참고)

산지는 산지대로 구거 또는 하천을 경계로 맹지가 많고, 농지는 대부분 농로와 접해 있어

현실적으로는 개발가능한 토지가 적은게 사실이다.

 

우리나라 국토 전체면적의 85%를 차지하는 산지와 농지 중 상대적으로 저렴한 맹지를 취득해서

도로를 확보해 가치를 상승시키는 방법에 대해 알아보자 

 

도로에 붙은 토지를 먼저 산 다음 맹지를 헐값에 살 수 있을까?

맹지 소유자에겐 가혹하겠지만 맹지를 소유해도 그 지역에 계획도로와 그 지역 전체가 개발되지 않는 이상

그 토지는 계속 맹지이므로 활용가치가 없기 때문에 헐값에 살 수 있다.

맹지 소유자는 도로에 붙어 있는 토지를 시세보다 더 주더라도 이를 매입하려 할 것이고, 도로에 접한 토지 소유자는

맹지를 헐값에 사고자 할 것이다.

상호간에 그 토지를 확보하려는 욕구가 강한 사람이 매입하게 되는데 결국은 자금력으로 결정된다.

다른 조건이 같다면 당연히 맹지의 소유자가 불리한 입장에 서게 된다. 자신도 이 땅을 가지고 있어 봐야

활용할 수 없다는 것을 잘 알기 때문이다.

 

강화도에 맹지를 가지고 있던 A씨의 경우 도로에 붙은 토지를 가지고 있던 인접 토지 소유자 P씨의 끈질긴

권유에도 자신의 맹지를 팔지 않았다.

별다른 의도가 있었던게 아니고 크지는 않지만 부모님으로부터 상속받은 땅이라 팔지 않았던 것인데,

1년 후 맹지 옆으로 계획도로가 잡혀 P씨 소유토지는 거의 대부분 수용이 되고, A씨의 토지가 도로에 접하게 되었다.

 

이 사례에서 배울 점은 매입하려는 토지가 맹지인 경우 그 옆으로 도로개설 계획이 잡혀 있는지 해당 시/군/구청에

확인해 봐야 한다는 점이다.

또 하나는 그 지역이 택지개발이 되거나 대단위로 개발될 경우 그 지역의 토지는 개별적인 개발행위가

허용되지 않으므로 도로에 접한 토지든 맹지든 굳이 구별할 필요가 없다는 점이다