광역 재정비

광역 재정비

1. 목 적

• 강북 등 낙후된 구시가지의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 주택재개발사업 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 개발할 수 있게 함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여

2. 재정비촉진사업

• 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업
• 도시개발법에 의한 도시개발사업
• 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획사업

3. 주요내용

• 재정비촉진지구의 지정
  • 면적 : 학교 등 생활권 기반시설 확보와 광역개발 실효성을 감안
    • 주거지형(50만㎡ 이상) : 노후ㆍ불량주택과 건축물이 밀집한 지역
    • 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역ㆍ역세권ㆍ도심ㆍ부도심 등
  • 노후ㆍ불량 단독ㆍ연립주택 밀집지역, 역세권지역 등을 우선 지정
• 재정비촉진계획 수립
  • 시장ㆍ군수ㆍ구청장 수립 → 시ㆍ도지사 결정
    • 도시 및 주거환경정비법ㆍ도시개발법ㆍ국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상 계획의 의제처리로 기간단축(1～2년) 및 용도지역 변경 효과
  • 도시계획ㆍ건축 등 전문가인 총괄계획가(Master Planner)를 위촉, 전체계획을 종합적으로 수립ㆍ조정
• 재정비촉진사업 시행
  • 재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여
    • 지방세면제ㆍ과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등 특례 부여
    • 공통된 기반시설의 설치와 개별사업의 종합관리를 위해 주공ㆍ토공ㆍ지방공사 등 공공기관을 총괄사업관리자로 지정

4. 재정비촉진사업에 대한 특례

• ① 건축규제 등 완화
  • 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함
    • 용도지역 : 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용
    • 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능
    • 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제
    • 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화
    • 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화
• ② 재개발사업의 구역지정요건 완화
  • 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우
    • 「도시 및 주거환경정비법시행령」에 따라 시ㆍ도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시ㆍ도 조례로 완화가 가능
      ※ 완화되는 구역지정요건: 호수밀도, 주택접도율, 세장형ㆍ부정형ㆍ과소토지의 비율
    • 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함
    • 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능
      ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR (Transferable Development Rights) 효과를 기대
• ③ 소형주택의무비율 완화
  • 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화
    • ※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡이하 건설비율ㆍ주택재개발사업 80퍼센트 이상, 주거환경개선사업 90퍼센트 이상
• ④ 교육환경 개선
  • 재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치
• ⑤ 기반시설 설치지원
  • 국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련
  • 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 기반시설을 사전 설치 후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능
    ※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로ㆍ공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구 내 사업촉진을 기대
  • 문화시설ㆍ복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치 할 수 있도록 근거 마련

5. 개발이익환수 및 투기방지대책

• 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위 내에서 개발이익을 환수
  • 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화(수도권 과밀억제권역은 50～75%(기타 지역은 25～75%)의 범위에서 시ㆍ도 조례가 정하는 비율
  • 재정비촉진계획 수립 시 개별사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수
• 지구지정으로 토지거래허가구역 지정 간주 및 토지등소유자의 주택공급 등을 받을 권리는 지구 지정ㆍ 고시일 기준으로 인정
  • 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지

6. 「도시재정비촉진특별법」에 따른 사업추진 절차