분양권 상식

분양권 상식

 

 

1. 분양권이란?

분양권이란 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서, 중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

과거 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정기간(전매금지기간)동안 다른 사람에게 팔 수 없었습니다. 그러나 현재는 주택건설촉진법 제38조의3(주택의 전매행위 등의 제한) 규정이 삭제됨에 따라 입주한 아파트는 입주 즉시 다른 사람에게 매각할 수 있을 뿐만 아니라, 입주 이전에도 분양권을 자유롭게 매각할 수 있습니다[다만, 2002.6 현재 정부에서는 분양을 받은지 1년이 지나고 중도금도 2회까지 납부한 자만 분양권 양도를 할 수 있도록 제도를 변경하겠다고 발표하였습니다.

 

그리고 (주택법 일부개정 2004,1,29,법률 제07159호 ) 제41조 (투기과열지구의 지정 및 전매행위 등의 제한)③제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에 사업주체가 건설?공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할수 있는 권리?자격?지위 등을 말한다. 이하 같다)에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매?증여 그밖에 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속?저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할수 없으며, 이의 전매를 알선 하여서도 아니된다.

다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우 에는 그러하지 아니한다.

이를 위반 하면 2003,11,30부터 3년이하 징여 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처한다.

분양권이란 아파트의 분양자로 확정되어야 하는 것으로, 일반 분양 아파트의 경우에는 당첨이 되어 분양 계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것입니다.

현재 부동산 시장에서는 이와 같은 분양권 이외에 아파트 분양 신청만 한 사람의 권리나, 아파트 분양에 필요한 청약예금통장이 거래되고 있으며, 이를 분양권이라고 부르는 경우가 많습니다.

그러나 주택건설촉진법 제47조(공급질서교란 금지)에서는 다음과 같은 증서나 지위의 양도를 금지하고 있으므로, 유의해야 합니다.

o 아파트 분양을 위한 예금통장(청약저축통장과 청약예금통장, 청약부금통장)

o 주택상환사채

o 주택조합에 가입할 수 있는 지위(=자격)

o 시장 등이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서(다만, 서울시의 경우 철거민의 사정을 고려하여 1회에 한하여 합법적으로 명의변경을 해주는 예외 규정이 적용되기 함.)

o 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책 대상자확인서(다만, 경우에 지역에 따라서는 철거민의 사정을 고려하여 횟수를 정하여 합법적으로 명의변경을 해주는 예외 규정이 적용되기 함.)

만약, 이들 증서를 양도한 경우(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 예외임)에는 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소되며, 이미 입주한 이후에도 분양가격만 되돌려주고 환수될 뿐만 아니라, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. 2003년,11,30개정 3년 이하징역 3천만원 이하 벌금형을 받을 수 있습니다.

이와 같은 거래 제한에 해당되지 않는 안전한 투자를 위해서는 아파트별로 분양자로 확정되는 시점이 언제인가를 알아야 합니다. 현행 아파트 분양제도에서는 아파트 분양자로 확정되는 시점부터 재당첨이 금지되는 것으로, 다음과 같은 아파트 분양 재당첨 금지 기준일이 분양자로 확정되는 시점으로 볼 수 있습니다.

o 분양주택의 제1,2,3순위 당첨자 : 입주자선정일(당첨일)

o 분양주택의 예비당첨자중 계약자 : 공급계약 체결일

o 분양 전환되는 임대주택을 분양 전에 임차권을 양도받은 자 : 사업주체가 통보한 당첨일

o 사원주택의 입주대상자 : 사업계획 승인일

o 직장·지역 조합원 : 사업계획 승인일

o 직장·지역 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날 - 다만 동일한 조합원 자격이 있는 자에게만 매도가 가능합니다.

o 재건축 조합원 : 사업계획 승인일(법률상 금지되어 있지는 않음)

o 재건축 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날

o 재개발 조합원 : 관리처분계획인가일(법률상 금지되어 있지는 않음)

o 기업이 직접 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 : 사업계획 승인일

o 대한주택공사, 지방자치단체, 주택사업자가 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 : 입주자 확정일

또한, 임대아파트의 경우에는 임대주택법에 의해 임대권리(임차권)를 양도하거나 다른 사람에게 세를 줄 수 없으며, 임대아파트 임차권을 거래할 경우 임대주택법에 의거 처벌을 받고 해당 아파트를 환수 당하게 됩니다.

기타 아파트에 따라서 분양계약이나 기타 법률의 규정에 의한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 분양권을 거래할 경우에는 해당 아파트를 분양한 회사나 조합사무소, 혹은 관할 구·시·군청의 주택과를 방문해 상세한 거래 제한 사항 등을 확인해야 합니다.
　
2. 분양권 투자의 장단점

분양권의 구입의 가장 큰 장점은 청약예금에 가입하지 않고도 원하는 곳의 아파트를 동·호수와 입주 시기까지 골라서 구입할 수 있다는 것입니다.

분양권을 구입할 때는 기존의 아파트를 구입할 때처럼 한꺼번에 큰돈을 들이지 않아도 됩니다. 반면에, 가격 변동은 기존의 아파트와 같으므로, 동일한 비율로 아파트 가격이 상승하더라도 투자액을 대비할 경우 투자수익률이 더 높아집니다.

기타 분양권을 판 사람은 국민주택의 경우 5년, 민영주택은 2년씩으로 규정한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않습니다. 또 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고도 간단한 절차만 거치면 거래할 수 있습니다.

반면에 1999년도 연말 안에 신규주택을 분양 받을 경우 5년 이내에 팔 경우 양도소득세가 면제되나, 분양권을 구입한 사람에게는 이 규정이 적용되지 않으며, 일반 부동산은 대부분 등기부등본을 통해 권리관계를 명확하게 알 수 있으나, 분양권은 이런 제도적 장치가 미비하여 거래사고가 발생될 가능성이 있는 단점이 있습니다.
　
3. 분양권 거래 절차

분양권이란 부동산이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로, 등기를 하지 않고 거래가 되는 것이나, 계약서 검인 절차는 거쳐야하며, 기타 안전한 거래를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.(일반 분양 아파트 기준)

① 계약 당사자간의 분양권 매매 계약서 작성 : 특별한 양식은 없으나 부동산 계약서가 갖추어야 하는 다음의 기본 사항은 포함해야 합니다.

o 당사자

o 목적부동산

o 계약연월일

o 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

o 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

o 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 거래계약서 및 분양계약서 검인 : 분양권 거래계약을 체결하면 매수자는 해당 분양지역에 소재한 시·군·구청 지적과를 찾아가 거래계약서와 분양계약서 모두에 검인 도장을 받아야 합니다. 일반 분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 밟아야 합니다.(일반적으로 분양권은 등기이전 절차가 없으나, 조합주택의 경우 토지지분에 대한 명의변경 절차가 필요할 수 있습니다.)

③ 명의변경 : 매도자와 매수자는 함께 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 합니다. 일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사 또는 조합 등으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청해야 합니다. 이 경우 검인을 받은 거래계약서와 분양계약서, 부동산매도용인감증명서(매도자), 인감도장, 주민등록등본 등이 필요하나, 건설회사의 명의변경 절차에 대해서는 법률상 정해진 바가 없으므로 건설회사에 따라 별도의 서류를 요구하기도 합니다.

④ 대출 승계 : 대개 분양 받을 때 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선 받는 것이 일반적입니다. 이 경우는 건설업체나 조합에 명의 변경 요청과 함께 대출 알선을 요청해야 합니다. 금융기관에서는 원래의 분양계약자와 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해‘채무인수계약’을 맺도록 해 대출금 명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔놓는 절차를 거치게 됩니다.

⑤ 세금 신고 : 분양권은 매수자에게는 취득세나 등록세가 부과되지 않습니다. 그러나 분양권을 판 사람에게는 양도차액에 대한 양도소득세가 부과되며, 양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 2개월째 되는 달의 마지막날까지 주거지 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 합니다.
　
4. 분양권 구입 시 주의점

분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가 누구인지 확인하는 것이 좋습니다. 어떤 사람들은 분양계약서 원본과 계약금 등 납입 영수증 등을 소지한 사람을 해당 분양권의 실제 소유자로 간주하고 계약을 하는 경우도 있으나, 간혹 문제가 발생되는 경우도 있습니다.

분양권 매매계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부를 확인해야 하며, 사업시행자가 발급한 원본 계약서와 계약금 및 중도금 영수증 원본을 확인한 후 계약을 체결해야 합니다. 이는 분양권을 이중으로 매각하는 것을 방지하기 위해서입니다. 입주 후 등기이전 이전에는 이와 같은 원본서면이 없어 이중 매매가 이루어질 수도 있으므로, 이에 유의해야 합니다.

간혹 분양권을 구입한 후 자신의 명의로 변경하지 않고 되파는 경우가 있습니다. 이 경우 분양회사의 분양자 명단과 실제 소유자와 다르게 되나, 실제 소유자가 분양계약서 원본과 영수증을 소지하고 있고 분양 받은 사람과 실제 소유자 사이에 작성한 계약서를 소지하고 있는 것이 일반적입니다. 이런 경우에는 해당 분양권의 구입 계약을 체결하기 전에 현재 분양권 소유자로 등재된 사람을 직접 만나 실제 소유자에게 매각한 사실을 만나 확인해야 할 것입니다.(매도자나 중개업자가 제시하는 전화번호를 맹목적으로 신뢰할 경우 문제가 발생될 가능성이 있습니다.)

분양권의 2중매매를 방지하기 위해서는 가능한 한 계약금과 잔금 사이 기간 최단기간으로 단축하는 것이 좋습니다. 때에 따라서는 사업시행자가 발급한 원본 계약서나 각종 영수증서 원본 등을 매수자나 중개업소에서 보관하여 2중매매를 방지하기도 합니다.

분양권 거래 이전에 건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압류나 가처분 신청이 된 분양권은 대부분 건설회사에서 명의변경을 해주지 않으며, 명의변경을 한다고 해도 추후 해당 분양계약이 강제로 해지되고, 계약금이나 중도금 등 납부한 금액도 되찾을 수 없는 경우가 있습니다.

분양권 소유자의 중도금 연체여부를 사전에 점검하고, 연체된 중도금에 대한 연체료 액수와 연체료를 누가 부담할 것인가를 계약 당시 명확히 해야합니다. 중도금이 연체되면 대부분의 건설업체들은 명의를 변경해주지 않고 있으므로, 대부분의 경우 매수자는 명의변경을 할 때 연체된 중도금과 연체료를 납부해야 합니다.

분양권 소유자의 중도금 일괄 대출여부를 사전에 점검하여, 대출 승계 금액 등과 매도자가 납부한 금액 중 매수자가 매도자에게 지급해야 할 금액을 확정해야 합니다. 대부분 중도금 대출여부는 사업시행자(모델하우스 등)에게 문의하면 되지만, 업무처리 과정에서 중도금 대출을 받은 사실을 사업시행자가 모르는 사례도 발견되었다고 하므로 주의해야 합니다.

해당 구·시·군청으로부터 사무실개설등록을 한 신용 있는 부동산중개업소를 선택해야 합니다. 최근 유행하는 속칭 떳다방(이동 중개업자)을 이용할 경우 일반인들이 상상할 수 없는 여러 가지 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

건설주체(시행자와 시공자가 구분된 경우 시행자를 의미함)의 사업수행능력과 시행사의 부도에 대한 대책, 특히 재개발이나 재건축아파트의 경우에는 조합운영 주체의 투명성과 합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악해야합니다. 내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출할 수 있기 때문입니다.

재건축이나 재개발, 조합아파트의 경우에는 건축비나 분양가에 변동요인이 있는지 확인해야 합니다. 이들 아파트의 경우 분양자들이 모인 조합에서 아파트건설을 하는 것으로, 아파트 건설 과정에서 손해액은 분양자들이 부담해야 하기 때문이며, 상승된 건축비나 분양가는 대부분 입주 후에 부과되므로, 분양권의 매입자가 확인해야 하는 것입니다.

반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 합니다. 싸다고 다 좋은 것은 아닙니다. 분양가 이하로 거래되는 것은 입지여건이 나쁘거나 처음부터 분양가가 지나치게 높게 책정된 곳일 수 있습니다. 프리미엄을 주더라도 입지여건이 좋은 분양권을 사둬야 이득을 볼 수 있습니다.

분양권의 가격은 일반 아파트와 같은 가격요인에 의해 가격이 변동되므로 아파트의 위치나 단지규모, 단지배치, 도로, 향, 층수 등 일반 아파트의 구입 시에 점검해야할 모든 요인들도 함께 점검해야 합니다. 이와 같은 점검을 위해서는 분양 광고를 그대로 믿지 말고 건설 현장을 직접 방문해 건설 현장 주변지역의 여건 등을 확인하는 것이 바람직합니다.

기타, 적정한 분양권의 가격은 주변의 신규 아파트 가격에서 입주할 때까지 기간동안 투자한 금액에 대한 이자를 제외한 가격보다 낮아야 하는 것으로, 이에 대한 면밀한 계산이 필요합니다.

조합주택의 경우에는 분양권을 파는 사람이 무자격자가 아닌지 확인하고 계약금이나 중도금 영수증도 꼭 챙겨둬야 합니다. 특히, 재개발 조합의 경우엔 명의변경 때 이주비가 승계 되지 않는 경우도 있으므로 반드시 계약 전에 건설업체에 확인을 해야 합니다.
　
5. 분양권 거래 시기

일반 분양 아파트의 분양권 가격은 분양 열기로 인해 분양 계약 직후부터 1차 중도금 납부 직전까지 높은 가격을 유지하는 것이 대부분입니다.

이때 상승된 가격은 1차 중도금을 납부하고 나면  실수요자들이 거래를 마치기 때문에 대부분 보합세를 유지하거나, 분양 초기에 과열되었던 아파트의 경우에는 일부 가격이 조정되기도 합니다.

분양권 가격이 다시 상승하기 시작하는 시점은 일반적으로 실수요자를 중심으로 구입자들이 늘어나는 입주 예정일로부터 2, 3개월 전입니다. 이때부터 분양권 가격은 다시 상승세를 타기 시작해 입주 후 1, 2개월이 지난 시점에 최고점을 이루는 경우가 많습니다.

따라서 투자자들이 분양권을 구입하는 적정한 시점은 분양계약 직후와 입주 3, 4개월 이전 시점이 알맞은 것으로 보이나, 분양 신청 시기부터 분양 열기가 과열된 경우에는 실수요자들이 구입을 마친 시기 이후부터는 다시 가격이 하락하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다