기초 등기용어 정리

▣ 기초 등기용어 정리

 

 

[ 갑지/을지 ] 
 부동산등기를 신청함에 있어 신청서는 갑지 및 을지로 구성됩니다.
갑지는 "OOO등기신청서"라는 제목으로 부동산의 표시, 등기원인, 등기권리자 및 의무자의 인적사항 등이 기재되며,
을지는 등기시 소요되는 각종 제세공과 부속서가 기재되어 있는 서류입니다.

[ 표제부/갑구/을구 ]
 등기부는 기본적으로 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 구성됩니다. 다만, 집합건물(아파트, 빌라등)의 표제부의 경우에는 1동의 건물전체에 대한 표제부, 전유부분의 표제부로 나눠집니다. 표제부는 해당부동산의 표시를 기록하는 데, 건물등기부등본의 경우 표시번호, 접수, 소재지번, 건물번호, 건물내역이 기재되며, 토지등기부등본의 경우에는 표시번호, 접수, 소재지번, 지목이 기재됩니다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 즉 소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전되었는지, 소유권에 어떠한 제한이 있는 지가 기록됩니다. 을구는 소유권이외의 권리인 (근)저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등기 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 기재됩니다.

[ 소명자료(확인서) ] 
 등기는 원칙적으로 당사자가 직접 신청하여야 하지만 당사자의 위임을 받은 제 3자로도 등기신청을 할 수 있습니다. 법무사 아닌 일반인도 등기신청인의 위임을 받아 대리인으로서 등기를 신청할 수 있습니다.
이 경우에는 신청인과 대리인(법무사 아닌 일반인)의 관계를 밝혀 보수를 받고 하지 않는다는 사실을 소명하여야 하는 바, 그 소명방법으로는 신청위임장에 보수를 지급하지 아니하였다는 취지의 신청인(등기권리자, 등기의무자)작성의 확인서(소명자료)를 첨부하고 인감날인 및 인감증명을 첨부하여야 할 것입니다.
대리인에 의한 신청 (대법원 1995. 4. 12 등기 3402-314 질의 해답)
등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 무방합니다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제 3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출대행을 업(業)으로 할 수 없습니다. 

 
[ 등기권리증 ] 
 등기소에서 교부하는 등기완료증명서로서 등기필증이라고도 합니다. 이 등기권리증은 단지 가지고 있으면 권리자라고 추정은 받지만 법률상으로는 어디까지나 등기소에서 발행한 하나의 증명서에 불과할 뿐 진실한 권리장게 대항할 수 없습니다. 따라서 진실한 권리없이 권리증만 가지고 있다는 것은 법률상으로는 특별한 의미는 없습니다.
등기상 명의인이 등기권리증을 분실하였을 경우 등기권리증을 대신할 수 있는 방법으로는…
1. 등기신청시 등기상 명의인이 직접 등기소에 출석하여 본인임을 확인하는 방법
2. 등기상 명의인이 확인서면을 작성하여 변호사나 법무사에게 확인하는 방법
3. 등기상 명의인이 등기신청용 위임장을 공증받아 제출하는 방법이 있습니다.

[ 집합건물 ] 
 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 오피스텔 등의 건물과 같이 한 건물의 내부가 구조적으로 사용상, 구조상 독립되어 있어서 각각의 구분된 부분을 각기 다른 사람이 소유할 수 있게 건축된 건물을 구분건물 또는 집합건물이라 한다. 

[ 대지권 ] 
 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하려면 대지의 이용이 필연적인데 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 그 건물이 위치한 필지의 대지상에 가지는 권리를 대지사용권이라 합니다.
대지사용권은 대부분 소유권이지만 지상권, 임차권, 전세권일 수도 있습니다.
부동산 등기법에서 사용되는 용어로는 "대지사용권 중 전유부분(전용부분)과 분리해서 처분할 수 없는 대지사용권"을 말합니다.
대지사용권만의 분리처분 또는 전유부분만의 분리처분이 이루어질 경우 대지(땅)없이 건물만 소유하거나 건물없이 대지지분만 소유하는 결과가 되어 건물소유주가 그 건물을 사용하기 위해서는 땅 주인에게 토지사용료 등의 이용료(지료)를 물어야 하거나 그 대지권자의 "시가매도청구",. "건물철거청구"로 인하여 쌍방의 법률관계가 복잡해질 수 있습니다.
대지권은 이렇게 법률관계가 복잡해질 여지를 방지하기 위한 것입니다.

[ 대지권의 비율 ]
 집합건물의 대지권은 해당 건물 전유부분의 비율에 따라 정해집니다. 예를 들어 아파트의 경우 건물 전체 세대의 전용면적 합계 대비 해당호수가 차지하고 있는 전용면적의 비율에 따라 그 아파트의 전체 토지면적 대비 해당지분입니다. 이는 일반적으로 몇 분의 몇으로 표시하고 있습니다.
이렇게 표시되는 대지권의 비율은 공동으로 사용할 수 있는 권리와 의무를 비율로서 정한 것이며 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 8조에 의거 분할 청구할 수 없습니다.

[ 소재지번과 필지 ] 
 "소재지번"이라 함은 지적공부상의 토지의 소재, 지번을 만하며 여기에서 '지번'이라 함은 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말합니다.
통상 OO시 OO동 OO번지로 사용되지만 등기신청서에는 '번지'라는 표시는 사용하지 않습니다.
'필지'라 함은 대통령령이 정하는 바에 의하여 구획되는 토지의 등록단위를 말하며 각 필지 당 독립된 소재지번이 부여되어 있습니다.

[ 부동산매도용 인감증명서 ] 
 부동산 소유권 이전시 반드시 매도인의 부동산 매도용 인감증명서를 첨부하여야 합니다.
일반 인감증명서아는 달리 부동산매도용인감증명서에는 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호 등의 인적사항이 기재되어야 하며 등기신청일로부터 6개월이내의 것이어야 합니다.

[ 검인계약서 ] 
 부동산등기특별법 제 3조 에서는 부동산 투기와 탈세를 방지하고 실체적 권리관계에 부합하는 등기신청을 위하여 매매게약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 의무적으로 게약서에 검인을 받아 관할 등기소에 제출하도록 되어 있으며 등기완료 후에는 이것이 등기권리증이 됩니다.
검인 계약서를 등기이전서류에 첨부하지 않으며 등기접수가 되지 않기 대무에 이 계약서상의 취득금액이 바로 등기, 등록 당시의 신고금액이 되는 것입니다.

[ 국민주택채권 매입필증 ] 
 부동산을 매입하고 그에 따른 등기를 신청하려면 해당 건물과 그에 부수되는 토지에 대하여 주택건설촉진법 제 16조 의거 제 1종 국민주택채권을 매입하여야 합니다.
제 1종 국민주택채권은 정부가 무주택 서민들에게 주택을 공급할 목적으로 국민주택기금을 조성하기 위해 발행하는 것으로 발행일로부터 5년 후에 연 3%의 금리를 원금과 함께 지급받는 채권을 말하며 그날 그날의 채권 할인률에 따라 할인하여 즉시 매도할 수 있습니다.

[ 농지취득자격증명 ] 
 농지매수인의 농지소유자격과 소유상한을 확인, 심사하여 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지소유를 방지하고 경자유전을 실현하기 위하여 농지법 제 8조, 농지법 시행령 제 8조 내지 제 10조로써 규정된 제도입니다. 

[ 위임장 ]
 부동산의 소유권이전등기를 하려면 매도인과 매수인 공동으로 등기소에 출석하여 신청하는 것이 원칙이지만 매수인 혹은 제삼자가 위임을 받아 등기신청을 대리할 수 있습니다.
또한 제 2자가 등기신청을 위임 받으려면 매도인의 인감도장과 매수인의 도장이 날인된 위임장과 함께 별도로 매도인(등기의무자)과 매수인(등기권리자)으로 부터 '등기신청을 업으로 하지 않는다'는 확인서인 소명자료를 첨부하여 등기관의 요구 시 제출하여야 합니다