부동산등기부의 확인
농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다.
- 매수인은 농지에 임차인, 전세권자 등의 용익권자가 있는지 확인해야 합니다.
- 매매목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.
※ 이에 관한 자세한 내용은, 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr/)의 『부동산 매매』 중 <매매계약의 준비 - 계약목적물 등의 확인 - 다른 권리의 확인>에서 확인할 수 있습니다.
부동산등기부란
- “부동산등기”란 부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부를 말합니다.
· 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시(公示)의 역할을 하며, 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).
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※ 부동산등기부의 구성
- 등기용지는 등기번호란, 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)로 구성되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조, 「부동산등기규칙」 제4조).
· 등기번호란에는 등기한 각 토지 또는 건물대지의 지번이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제2항).
· 표제부는 표시번호란과 표시란으로 구분되어 있는데, 표시란에는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제3항).
· 갑구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항, 제4항 및 제6항).
√ 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
· 을구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다. 다만, 기재할 사항이 없는 경우에는 을구를 두지 않을 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항 및 제5항).
√ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.
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부동산등기의 확인방법
- 부동산등기를 확인하기 위해 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기부 등본이나 초본의 발급을 신청할 수 있습니다.
부동산등기부의 열람
- 누구든지 수수료를 내고 등기소에 등기부의 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제1항).
- 등기부의 열람을 신청하는 사람은 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제27조제1항).
· 대리인이 등기부의 부속서류의 열람을 신청할 때에는 신청서에 그 권한을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제27조제4항).
부동산등기부 등본이나 초본의 발급
- 누구든지 수수료를 내고 등기소에 부동산등기부 등본이나 초본의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제1항).
- 등기부의 등본, 초본의 교부를 신청하는 사람은 신청서를 제출해야 합니다. 그러나 전화로 등기부의 등본이나 초본의 교부를 신청하는 경우에는 등기관이 신청서를 기재합니다(「부동산등기규칙」 제27조제1항).
· 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기부 등·초본을 교부받을 수 있습니다[「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 (2008. 1. 1. 등기예규 제1215호)].
토지대장의 확인 
농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 등기부에 적힌 농지의 표시가 토지대장·임야대장과 일치하지 않는 경우에는 그 농지 소유권의 등기명의인은 부동산 표시의 변경등기를 하지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다(「부동산등기법」 제56조제1항).
토지대장(土地臺帳)
- 토지대장은 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제64조제1항).
· 토지의 지목이 임야인 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제19호).
· 토지대장은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제63호서식에서, 임야대장은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제64호서식에서 확인할 수 있습니다.
대장의 열람
- 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조제1항).
- 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제71호서식의 지적공부 열람·등본발급 신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 지적소관청에 제출해야 합니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).
토지이용계획확인서의 확인
토지이용계획확인서란
- “토지이용계획확인서”란 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식).
- 토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.
토지이용계획확인서 발급절차
- 토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 전자민원 G4C 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
- 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.
농지전용허가의 가능 확인
- 농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관한 협의를 하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다(「농지법」 제34조).
토지거래허가구역 내인 경우 토지거래허가 가능 확인
- 농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조).
현장조사
부동산등기부와 대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
현장조사 시 확인사항
- 현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다.
· 실제 농경지로 이용되는지 여부
· 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부
· 도로와 농지가 접하고 있는지 여부
· 지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부
· 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부
· 해당 농지의 주변환경
· 농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부
· 상습 침수지역 여부
· 인근 농지로부터 피해 여부 등
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