[스크랩] 상가 중개 실무 (물건수집~잔금까지)

상가(점포) 중개 실무

1. 상가(점포) 물건 접수 : 권리금이 있을 경우 상세하게 물건을 접수

 1) 권리금은 과연 얼마를 받을 것인가?  

    -동종 업종을 소개할 경우 주변의 바닥, 본점포의 시설, 영업권리금을 파악하여 권리금을 접수하고

     매물을 내놓는 양도인에게 주변시세를 말씀드리고 적당한 권리금으로 형성하여 받되 협의가 안될 시 

     부르는 호가대로 접수를 받습니다.

    -높은 권리금으로 받는 상가는 싼 권라금과 비교할 수 있는 상가(점포)로 사용합니다.

 2) 타 업종이 들어올 경우는 바닥권리금으로 책정합니다.

 3) 시설,집기류등 인계될 수 있는것들의 리스트를 대략 물건 받을때 파악합니다.

 4) 양도자나 임대인을 통해 보증금 및 월세의 변동여부도 미리 파악해 놓아야 합니다.

 5) 왜(원인) 무엇때문에 물건을 내놓는가의 개인사정도 파악하고 있어야 좋습니다.

    (예, 임대료/월세가 비싼 경우, 장사는 잘 되나 장소가 협소한 경우, 임대인과 불화 등등)

 6) 다른 업종이 들어올 경우를 생각해서 인허가 문제를 위한 현 건물의 건축물용도, 정화조 용량,

    주차장대수, 소방법(다중이용업소 및 지하층일 경우) 및 대피계단의 여부, 불법 건축의 존재여부도

    파악하고 그 장소에 맞는 업종을 소개해야 합니다.

 7) 대략적인 중개수수료 책정도 물건 접수시 필요합니다.

    (단, 상가 권리금 중개수수료는 일반 중개수수료(지자체 조례)와 다르게 받을 수 있음)

2. 양수자를 위한 물건 소개

1) 업종을 물어보고 필요한 평형의 물건을 브리핑해야 합니다. 

  -아무리 적합한곳이라도 한 건물에 동종업종이 존재한다면 불가합니다.

  -또한 허가가 나올 수 없는 곳을 소개한다면 나중에 분쟁의 소지가 존재합니다.

2) 권리금이 비싼 곳과 싼 곳을 비교해 주며 목표를 삼고있는 상가의 장점을 살려 호감이 갈 수

   있도록 소개해야합니다.

3) 권리금 조정은 미리 양도인과 조절가능 여부 확인 후 양수자분들이 호감을 갖을때 마다 조금씩

   조정하여 좋은 상가물건으로 만들어 갑니다.

4) 양수자가 어느정도의 호감을 갖을때 양수자에게 수수료를 책정해 놓습니다. 

  -어느정도의 클로징이 이루어지면 양수자에게 수수료를 책정하고 클로징으로 다가가야 합니다.

   (만약 이 문제를 해결치 않고 계약에 들어가면 분쟁의 씨앗이 될 수도 있음).

3. 권리금 계약

 1) 권리금에 대한 점포(영업)권리양수도계약서를 양도인과 양수인 간에 작성합니다. 

   -양수인에게 계약금을 들고서 마지막 권리금 절충시는 대부분이 계약을 합니다.

   -이때는 계약서 작성과 동시에 권리금 조정을 하면서 일을 추진하면 양자간에 큰 충돌없이 클로징으로

    갈 수 있습니다.

 2) 권리금 잔금일에 건물주와 본계약을 하도록 날짜를 잡습니다.

    (이 때는 최대한 권리금 잔금일을 앞당겨 놓는 게 계약해지의 위험성이 적음).

 3) 권리금 잔금일에 수수료를 받아야합니다.

    (권리금 잔금시 수수료이상을 잔돈으로 가져오도록 양수인에게 미리 전화해 놓습니다.)

 4) 본계약 전까지 양도인이 임대인(건물주인)과 본계약 약속일과 보증금/월세의 변동여부를 미리 확정시키

    도록 합니다. (중개업자는 권리금 계약시 점포임대차 보증금/월세등의 변동사항을 임대인, 양도인등을

    통하여 사전 확인필요)

 5) 양도인은 본계약을 수행해야지 재고물건을 정리할 수 있고 대략적인 점포 인계인수 완료일을 정하여

    본계약 잔금일을 선정해 놓습니다.

 6) 특약사항에는 기본적인 문구를 기입해 놓아야 분쟁이 적습니다.

   - 현 시설상태의 점포권리 양도 계약임.

   - 당사자들 외 제3자(상가 임대인등)에 의해서 계약이 파기시 계약금 일체를 조건없이 일체 반환키로

     한다.

   - 양수인의 영업허가 및 영업에 관련된 제반사항 일체는 양수인이 책임지고 처리한다.

   - 건물주와 본계약은 본 권리금 잔금일에 실시하며 본 계약전 건물의 중대한 하자나 임대료 변경

      (증가)시는 본 계약은 해제되며 계약금일체를 조건없이 반환키로 한다.

   - 업종은 부동산중개사 사무소로 한다.

   - 그리고 인계할 허가증등을 잔금전까지 수행토록 하고 인계인수 집기류 품목을 정확히 명기해야 합니다.

   - 계약일 익일까지 등기부등본 및 행정처분확인 결과 양도인이 계약시에 고지하지 않은 하자가 있을 경우

     본 계약은 무효로 하며, 이 경우 양도인은 받은 계약금을 양수인에게 즉시 반환하여야 한다.

  - 잔금일 이전까지 양도인의 영업행위로 인한 행정처분은 양수인이 승계하지 않기로 하며, 그에 따른

    책임 일체는 양도인이 부담한다.

  - 양도인은 동일한 지역(또는 목적 부동산으로부터 반경 5㎞ 이내) 내에서 양도한 업종 또는 그와 유사

    한 영업행위를 하지 않는다. 만약 이를 위반하면 양도인이 수령한 영업권리금의 배액을 손해배상금

    으로 양수인에게 지급하기로 합의한다.

  - 양도인(전대인)은 잔금 정산시 임대인과 양수인(전차인) 간의 계약기간 0년, 보증금 000원, 월세

    금000원에 재계약을 책임지고 이행하기로 한다. 만약 양수인이 잔금정산 지급시 임대인과의 임대차

    계약조건이 이와 다를 경우 그에 따른 차액부분을 양도인이 일체 책임지고 부담한다.

4. 권리금잔금과 본 계약실시

  1) 권리금 잔금은 본 계약전에 치르고 부동산사무소에서 본 계약이 이루어질때 까지 보관합니다. 

     (이때 양도인에게 수수료를 제하고 권리금 잔금을 넘겨 줄 수 있도록 상호대화가 이루어짐이 좋음)

  2) 본 계약실시 

   -본 계약은 상가임대인과 새로운 임차인(양수자)의 계약을 수행하는 것을 말합니다.

   -임대인과 임차인의 관계이므로 임차금(월세)에 부가가치세나 관리비를 정확히 고지시켜 드리고 공사

    기간동안 월세 면제요구도 부동산에서 이끌어 내보고 안되면 양도자에게 그 기간의 월세 지불토록

    협조를 구해 봅니다.

   -새로운 임차인은 다음 상가물건 확보지이기 때문에 끝까지 신경을 써서 이익이 되는 방향으로 일을

    추진해야  합니다.

   -본 계약 실시 후 잔금시까지 양도자(전 임차인)에게 재고처리하고 점포 인계인수에 일정 준수토록

    확정해 주어야  합니다.

   -양수자에겐 본 계약금 보다 넉넉하게 돈을 잔돈으로 가져오라고 미리 연락을 해야합니다.

     (계약금+수수료)

  

  3) 수수료를 받습니다. 

    -본 계약 후 상가주인을 보내고 나서 권리금 잔금을 넘겨줄 때 양도인에게 수수료을 받고, 양수인

     에겐 사전에 본 계약 계약금보다 넉넉하게 돈을 찾아오게 하고 계약금은 10%만 걸었다면 양수자

     지갑에 돈이 남아 있으므로 이때 받습니다...재량껏~

     (만약 이때를 놓쳐서 잔금 시 까지 수수료를 끌고 가면 수수료는 원하는 만큼 받기 힘들 뿐더러,

      받더라도 예상금보다 적을 뿐 아니라 기분이 좋지않은 상태로 받는 경우가 생길 수 있음)

5. 본계약의 잔금

 -영업허가사항 인계인수를 잔금전까지 전 세입자에게 협조를 받도록 독려하고 기타 미납입 월세,전기,

  수도,관리비 인수인계는 잔금일 전에 관리비(가스비나 전기료 등)를 모두 납부한 후 영수증을 제시

  하고 서로 상호간 하도록 합니다.

  

6.중개수수료 사항

 -. 중개수수료는 계약과 동시에 지불하며, 매도인과 매수인,임대인과 임차인,양도인과 양수인 쌍방

    공히 (   )만원씩으로 한다.

    (중개업자의 고의.과실없이 거래당사자 사정으로 본 계약이 해제되어도 중개수수료는 지급한다.)

출처 : 대우써브공인중개사사무소

글쓴이 : 재주니 원글보기

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