재개발 수익률 산정

재개발 수익률 산정

 

재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다.  아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다.  A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다.  현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.  세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다. 대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다.   개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.   이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다.   지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다. 이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다.   현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용 항목 비용 비고 대지면적 12평 건물면적 16평 ① 매매가 1억 2,500만원   ② 전세가 5,000만원   ③ 초기 투자비용 7,500만원   예상 감정평가액 ④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원   ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원   ⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ ⑤) x ⑥ ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원   ⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦ ⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원   ⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① ⑨ ⑩ ⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원   ⑬ 시세차익 2,800만원 ~ 5,800만원 ⑫ - ⑪ * 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

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• 조합원 평형 배분방법
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• '재개발 아파트의 평형 배정은 관리처분계획일 현재 권리가액을 기준으로 한다. 이 때 권리가액은 토지와 건물 감정평가금액에 따라 결정된다. 토지는 교통이나 주변환경, 단지규모, 편익시설, 공시지가, 도로 접근성, 필지의 모양 등을 주요 고려요인으로 하며, 건물은 구조(철근슬라브, 연와조기와) 및 재료(목조, 블록, 슬레이트) 등을 주요 평가요인으로 한다. 조합원 평형배정시 기준이 되는 사항은 다음과 같다.
• 1. 감정평가액에 비례율을 곱한 수치인 권리가액을 기준으로 평형이 결정되며, 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 배정받을 수 있다.
  예시> 권리가액이 2억 2,000만원인 상황에서 재개발 아파트 25평형 분양가가 1억 5,000만원이고, 32평형 분양가가 2억 5,000만원이라면 권리가액이 32평형 분양가에 더 인접해 있으므로 32평형을 배정받을 수 있다.
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• 2. 1)의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 조합원의 권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 조합원에게 분양될 경우 규모별 50%까지 조합원에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.
  예시> 44평형의 조합원 분양가가 3억 8,000만원인 상황에서 이 분양가에 근접하지 못하는 조합원이 대부분일 경우에는 권리가액이 높은 순서대로 44평형 가구수의 50%까지 조합원이 배정될 수 있다.
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• 3. 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.
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• 4. 권리가액이 분양건축시설의 최소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.
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• 개발이익비례율
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'개발이익비례율'이라고 불리는 비례율은 재개발에 있어 수익성을 결정짓는 중요한 지표 가운데 하나로 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 그리고 이 때 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다.   재산평가액이 1억원이 지분을 소유한 조합원에 있어 해당 재개발구역의 비례율이 120%로 확정되었다면 최종권리가액은 1억 2,000만원이 된다. 결과적으로 재개발사업을 통해 2,000만원의 부가가치를 얻는 셈이다. 일반적으로 비례율은 조합원이 적어 일반분양물량이 많은 곳이나 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 싼 평지 등에서 높게 나타난다고 할 수 있다.