도시개발정비법(도정법) 요약 정리

정비사업추진절차 흐름도

 

 

기본계획수립 정비구역지정 (정비계획수립) 추진위원회설립 정비조합설립 사업시행인가 시공사 선정 관리처분계획수립 착공 및 분양 준공인가 조합(법인)청산

 

                        

 

Ⅰ. 총 칙

 

1. 법제정의 목적

   - 도시환경의 개선

   - 주거생활의 질(質) 제고

제1조 (목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도 시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다.

 

 

2. 용어의 정의

- 도정법에서 사용되는 용어의 정의는 다음과 같다.(도정법 제2조)

용어		정          의
정비구역		정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역
정 비 사 업	주거환경개선사업	도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	주택재개발사업	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	주택재건축사업	정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
	도시환경정비사업	상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
노후불량 건축물		가. 건축물의 훼손.일부멸실로 붕괴 기타 안전사고 우려가 있는 건축물 나. 다음의 건축물로서 시행령 제2조 제1항에 정한 건축물   (1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것   (2) 건축물 철거후 신축시 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것 다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 시행령 제2조 제2    항에 정한 건축물
정비기반시설		도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설
공동이용시설		주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 정하는 시설
토지등 소유자		가. 주거환경개선사업·주택재개발사업.도시환경정비사업의 경우 :    정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 나. 주택재건축사업의 경우 :   (1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자   (2) 정비구역이 아닌 곳에 소재한 시행령 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

 

 

Ⅱ. 기본계획수립 및 정비구역의 지정

 

  시도지사는 매 10년마다 도시주거환경정비기본계획을 수립하여야 하는 데 이 기본계획은 도시전체의 차원에서 체계적으로 정비사업을 추진하고 공공기반시설의 마련을 위하여 수립하는 것으로 인구 50만명 이하의 소규모시(市)의 경우에는 대상에서 제외하였고 기본계획의 타당성여부를 매 5년 마다 검토하도록 하여 여건변화에 대처하고 있다.(도정법 제3조, 동법시행령 제8조 내지 제9조)

 

1. 기본계획 수립권자

특별시장

광역시장

도지사

시장(인구 50만명 초과)

 

2. 기본계획 포함내용

 

 1. 정비사업의 기본방향

 2. 정비사업의 계획기간

 3. 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황

 4. 주거지 관리계획

 5. 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획

 6. 녹지·조경·에너지공급·폐기물처리 등에 관한 환경계획

 7. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획

 8. 제4조의 규정에 의하여 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위

 9. 단계별 정비사업추진계획

10. 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획

11. 세입자에 대한 주거안정대책

12. 도시관리·주택·교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향

13. 도시정비의 목표

14. 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안

15. 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획

16. 법 제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)의 유형별

    공공 및 민간부문의 역할

17. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항

18. 법 제5조의 규정에 의한 정비구역안에서의 건축제한에 관한 사항

 

 

3. 기본계획 수립절차

 

[흐름도]

1. 기본계획작성 ▷ 2. 주민공람(14일 이상) ▷ 3. 지방의회 의견청취 ▷ 4. 관계행정기관 협의

▷ 5. 지방도시계획위원회 심의(시행령제9조제3항 소정의 경미한 사항 제외) ▷ 6. 고시 ▷ 7. 건설교통부장관에의 보고

 

[사전승인 및 심의절차]

 

  단, 시장이 기본계획을 수립하는 경우에는 도지사의 승인을 받아야 하고 도지사는 승인 전에 도 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함

 

4. 작성기준 및 작성방법

 

기본계획의 작성기준 및 작성방법은 건설교통부장관이 정한다.

도시및주거환경정비법 제3조 (도시·주거환경정비기본계획의 수립) ① 특별시장·광역시장 또는 시장은 다음 각호의 사항이 포함된 도시·주거환경정비기본계획 (이하 "기본계획"이라 한다)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 소규모 시의 경우에는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.   1. 정비사업의 기본방향   2. 정비사업의 계획기간   3. 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황   4. 주거지 관리계획   5. 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획   6. 녹지·조경·에너지공급·폐기물처리 등에 관한 환경계획   7. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획   8. 제4조의 규정에 의하여 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위   9. 단계별 정비사업추진계획  10. 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획  11. 세입자에 대한 주거안정대책  12. 그 밖에 주거환경 등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ② 특별시장·광역시장 또는 시장은 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다. ③ 특별시장·광역시장 또는 시장은 제1항의 규정에 의한 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 국토의계획및이용 에관한법률 제113조제1항 및 제2항의 규정에 의한 지방도시계획위원회(이하 "지방도시계 획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하 는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 시장은 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 기본계획을 수립 또는 변경한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 하며, 도지사가 이를 승인함에 있어서는 지방도시계획위원회의 심의를 거 쳐야 한다. 다만, 제3항 단서의 규정에 해당하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 지방도시계획위원회의 심의를 거치기 전에 관계행정기관의 장과 협의하여야 한다. ⑥ 특별시장·광역시장 또는 시장은 기본계획이 수립 또는 변경된 때에는 이를 지체없이 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. ⑦ 특별시장·광역시장 또는 시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 건설교통부령이 정 하는 방법 및 절차에 따라 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. ⑧ 기본계획의 작성기준 및 작성방법은 건설교통부장관이 이를 정한다. 도시및주거환경정비법시행령 제8조 (기본계획의 내용) 법 제3조제1항제12호에서 "대통령령 이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.   1. 도시관리·주택·교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향   2. 도시정비의 목표   3. 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안   4. 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획   5. 법 제2조제2호의 규정에 의한 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)의 유형별 공공 및      민간부문의 역할   6. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항   7. 법 제5조의 규정에 의한 정비구역안에서의 건축제한에 관한 사항 제9조 (기본계획의 수립을 위한 공람 등) ① 특별시장·광역시장 또는 시장은 법 제3조제3항 본문의 규정에 의하여 기본계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 당해 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 "공보등"이라 한다)에 공고하고, 공람 장소에 관계서류를 비치하여야 한다. ② 법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자"는  "주민"으로, "시장·군수"는 "특별시장·광역시장 또는 시장"으로 본다. ③ 법 제3조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.   1. 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(제3조제8호에 해당하는 것을 제외한다. 이하 제12조·제13조·제31조·제41조제1항 및 제57조제3항에서 같다)의 규모를 확대하거나 그 면적의 10퍼센트 미만을 축소하는 경우   2. 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우   3. 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우   4. 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획의 변경인 경우   5. 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역 면적의 20퍼센트 미만의 변경인 경우   6. 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우   7. 건폐율(건축법 제47조의 규정에 의한 건폐율을 말한다. 이하 같다) 및 용적률(건축법 제 48조의 규정에 의한 용적률을 말한다. 이하 같다)의 각 20퍼센트 미만의 변경인 경우   8. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우   9. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제3호의 규정에 의한 도시기본계획의 변경에 따른 변 경인 경우

 

 

5. 정비구역지정 및 정비계획수립

 

  정비계획은 기본계획의 하위개념으로서 기본계획의 틀에 입각하여 실제로 정비사업을 시행하기 위한 구체적인 구역지정을 위하여 이루어진다. 따라서 정비계획의 수립은 사업시행계획수립을 위한 전제가 된다.

 

6. 정비계획 수립권자   :    시장 또는 군수

 

7. 정비계획 포함내용

 

   1. 정비사업의 명칭

   2. 정비구역 및 그 면적

   3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설의 설치에 관한 계획

   4. 공동이용시설 설치계획

   5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획

   6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

   7. 정비사업시행 예정시기

   8. 정비사업의 시행방법

   9. 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의

      경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자

 10. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획

 11. 정비기반시설의 설치계획

 12. 법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하여

     정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획

 13. 건축물의 건축선에 관한 계획

 14. 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수

 15. 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과

 16. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항

 

 

8. 정비계획수립 대상구역 (시행령-별표1-제10조제1항 관련)

 

① 주거환경개선사업

-   다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 2천㎡ 이상인 지역(1천㎡~2천㎡미만의 범위안에서 시·도

    조례가 면적을 따로 정하는 경우에는 그 면적)

-   이 경우 공람공고일 3월전부터 당해지역 안에 3월이상 거주하고 있는 세입자세대수 50% 이상의 동의를

    얻어야 함  (단, 시장·군수가 당해 지역 안에 세입자를 위 한 주택의 건설·공급이 불가능하다고 판단하는

    경우와 당해 지역안의 세입자세대수가 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 50% 미만인 경우에는

    제외)

가	1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조의 규정에 의한 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상 인 지역
나	개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역
다	주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
라	철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마	정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
바	노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역

 

② 주택재개발사업

 

다음 지역으로 하되 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있음

가	정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나	건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역
다	1. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 2. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

 

③ 주택재건축사업

- 주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업을 위한 정비계획수립대상지역이 아닌 지역으로서 다음에

  해당하는 지역에 대하여 수립

공동 주택	건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
	재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
	노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
단독 주택	기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 단, 당해지역내 건축물의 상당수가 붕괴 등 안전사고 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당되지 아니하여도 무방함    (1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 재건축 후 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 단, 추가설치 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 예외로 함 (2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상일 것 (3) 당해 지역안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것

 

④ 도시환경정비사업

가	(1) 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 (2) 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집 되어 있어 그 구역내 토지의 합리적 이용과 가치증진을 도모하기 곤란한 지역
나	인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
다	당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전 체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
라	공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역

 

 

⑤ 위 ① 내지 ④의 범위내에서, 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다.

⑥ 건축법 제54조의 규정에 의한 재해관리구역으로 지정된 지역에 대하여는 위 규정에 불구하고 정비계획을 수립할 수 있는데 이 경우 당해 지역의 성격에 따라 주거환경개선사업·주택 재개발사업 또는 주택재건축사업을 위한 구역으로 구분하여야 한다.

 

9. 정비계획 수립절차

 

1. 정비계획의 수립 → 2. 주민공람 → 3. 지방의회 의견청취 → 4. 구역지정신청 → 5. 지방도시계획위원회 심의

→ 6. 구역지정 → 7. 고시 → 8. 주민설명회 → 10. 상급기관 보고

 

10. 정비구역지정의 효과

 

- 사업시행계획을 수립하는 기준

- 주거지역으로 의제

- 건축제한 (위배시 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금)

- 국토의계획및이용에관한법률상 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 봄

 

도시및주거환경정비법 제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 정비사업의 명칭   2. 정비구역 및 그 면적   3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시      설"이라 한다)의 설치에 관한 계획   4. 공동이용시설 설치계획   5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획   6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획   7. 정비사업시행 예정시기   8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ② 시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. ③ 시·도지사는 제2항의 규정에 의하여 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정 비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민 설명회를 거친 후 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 건설교통부장관에게 그 지 정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의하여 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 국토의계획및이용에관한법률 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획 구역으로 결정·고시된 것으로 본다. 도시및주거환경정비법시행령 제10조 (정비계획의 수립대상지역) ① 법 제4조제1항 본문의 규정에 의하여 시장·군수는 별표 1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제4조제1항의 규정에 의한 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립할 수 있다. ② 시장·군수는 정비계획을 수립하는 경우에는 다음 각호의 사항을 조사하여 별표 1의 요건 에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비계획을 변경하고자 하는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사·확인하여야 한다.   1. 주민 또는 산업의 현황   2. 토지 및 건축물의 이용과 소유현황   3. 도시계획시설 및 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설(이하 "정비기반시설"이라      한다)의 설치현황   4. 정비구역 및 주변지역의 교통상황   5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황   6. 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견   7. 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항 ③ 시장·군수는 법 제2조제8호의 규정에 의한 사업시행자(사업시행자가 2 이상인 경우에는 그 대표자를 말하며, 이하 "사업시행자"라 한다)로 하여금 제2항의 규정에 의한 조사를 하게 할 수 있다. 제11조 (정비구역의 지정을 위한 주민공람 등) ① 시장·군수는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 정비계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 당해 지방자치단체의 공보등에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다. ② 법 제31조제2항 및 제3항의 규정은 제1항의 규정에 의한 공람에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자"는  "주민"으로 본다. 제12조 (정비계획의 경미한 변경) 법 제4조제1항 각호외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하 는 경미한 사항을 변경하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.   1. 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우   2. 건축물에 대한 건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 범위안에서 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우   3. 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우   4. 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우   5. 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우   6. 건축법시행령 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우   7. 건축물의 건폐율·용적률·최고높이 또는 최고층수를 축소하는 경우   8. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시기본계획·도시 관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우   9. 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우  10. 그 밖에 제1호 내지 제9호와 유사한 사항으로서 시·도조례가 정하는 사항의 변경 제13조 (정비계획의 내용) ①법 제4조제1항제8호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.   1. 정비사업의 시행방법   2. 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의      규정에 의한 사업시행자로 예정된 자   3. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획   4. 정비기반시설의 설치계획   5. 법 제34조의 규정에 의하여 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는      경우 그 분할에 관한 계획   6. 건축물의 건축선에 관한 계획   7. 정비사업의 시행으로 증가할 것으로 예상되는 세대수   8. 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과   9. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시·도조례가 정하는 사항 ② 정비계획의 세부적인 작성기준 및 작성방법은 시·도조례로 이를 정할 수 있다.

 

 

 

Ⅲ. 정비사업의 시행

 

[1] 정비사업의 시행자 및 시행절차

 

1. 안전진단

 

  법 제12조는 주택재건축사업의 경우 시장.군수에게 안전진단을 신청하고 그

결과에 따라 사업을 진행하도록 규정하고 있다.

 

2. 안전진단대상 (시행령 제20조)

 

- 정비구역 안에 있는 공동주택

- 노후.불량 건축물에 해당하는 공동주택

- 안전진단의 대상이 되는 공동주택

   (서울특별시의 경우)

준공년도	92.1.1. 이후		82.1.1~91.12.31.		81.12.31.이전
층수구분	5층이상	4층이하	5층 이상	4층 이하	구분없음
경과년수	40 년	30 년	22+(준공년도-1982)	21+(준공년도-1982)	20 년

 

3. 안전진단절차

 

      1. 안전진단 신청  →         2. 현지조사 및 예비평가  →  3. 전문가 의견청취

       [추진위->구청장 등]        [시장.군수.구청장]              [시장.군수.구청장]

        

       → 4. 사전평가(임의)  →             5. 안전진단결정 →   6. 진단기관 선정

           [특별시장.광역시장.도지사]     [구청장 등]             [구청장 등]

 

       → 7. 안전진단 실시  →   8. 보고서 작성.제출 →   9. 재건축여부결정

            [전문기관]                [전문기관]                  [구청장 등]

 

4. 안전진단비용 (시행령 제21조)

 

- 안전진단의 실시가 결정되면 신청자는 구청장 등에게 필요비용을 예치하여야 함

- 구청장 등은 동 예치금에서 안전진단기관에 수수료를 직접 지불하고 잔액은 신청자에게 반환함

- 구청장 등이 필요하다고 인정하여 안전진단보고서의 검토를 제3의 기관에 의뢰 한 경우 검토완료후 수수료를 지급하며

  검토비용은 신청자의 예치금에서 지급함

도시및주거환경정비법 제12조 (주택재건축사업의 안전진단 및 시행여부 결정 등) ① 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야     한다. ② 시장·군수는 제1항의 규정에 의한 안전진단의 신청이 있는 때에는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다. ③ 시·도지사는 주택재건축사업의 시기조정, 건축물 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여 필요한 경우에는 시장·군수로 하여금 제2항의 규정에 의한 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 시·도지사의 평가를 받도록 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 시·도지사의 평가결과에 따라야 한다. ④ 제2항의 규정에 의하여 시장·군수로부터 지정을 받은 안전진단기관은 건설교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다. ⑤ 시장·군수는 제4항의 규정에 의한 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. ⑥ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 안전진단의 대상·기준·실시기관·지정절차·수수료·안전진단결과의 평가 및 주택재건축사업의 시행여부의 결정 등에 관하여 필요한 세부사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

5. 사업시행자

 

  정비사업의 시행자는 사업의 종류와 사업시행여건에 따라 조합이 단독시행하거나 조합이 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장.군수 또는 주택공사 등과 공동시행하거나 시장.군수가 단독으로 또는 시장. 군수 등의 지정을 받은 자가 시행하는 방법

이 있다.

- 사업별 사업시행자 :

사업구분	사업시행자
재개발사업 재건축사업	①조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나, ②조합이 조합원의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행
도시환경정비사업	①조합 또는 토지등소유자가 시행 ②조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등 또는 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우는  제외)와 공동으로 시행

 

 

- 시장, 군수의 사업시행특례 :

  시장·군수는 다음의 경우에는 직접 정비사업(주거환경개선사업 제외)을 시행하거  

  나, 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있다.

1	천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
2	조합이 제4조제3항의 규정에 의한 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업 제외)
3	지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
4	제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
5	사업시행인가가 취소된 때
6	당해 정비구역안의 국·공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1이상인 때
7	당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

 

도시및주거환경정비법 제8조 (주택재개발사업 등의 시행자) ① 주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 제13조의 규정에 의한 조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행하거나, 조합이 조합원의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. ② 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등 또는 한국토지공사법에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비사업의 경우를 제외한다)와 공동으로 이를 시행할 수 있다. ③ 시장·군수는 정비사업이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 이 조 및 제9조에서 같다)을 시행하거나, 시장·군수가 토지등소유자로서 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(제1호 및 제2호의 경우에 한하며, 이하 "지정개발자"라 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.   1. 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때   2. 조합이 제4조제3항의 규정에 의한 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 "사업시행인가"라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)   3. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때   4. 제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때   5. 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때   6. 당해 정비구역안의 국·공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1이상인 때   7. 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때 ④ 시장·군수는 제3항의 규정에 의하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항으로서 대통령령이 정하는 사항을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

[2] 추진위원회 및 조합의 설립

 

1. 배경 및 역할

 

- 종전의 추진위원회는 주민이 자치적으로 조합설립을 위한 준비단계로 설립.운영한 임의단체로서 이에 대한 아무런 법규가 없어 사업추진단계에서 비리발생의 소지가 많았으나 도정법은 그 법적성격을 명확히 하여 탈법행위를 방지하고자 하였다.

- 추진위는 감독기관의 인가를 받아 한개만 설립할 수 있으며 조합설립이 인가되면 소멸하는 한시적 기구이다.

- 추진위의 법적성격은 법인격없는 사단(社團)이다.

 

2. 위원회의 설립

 

- 조합설립추진위원회의 설립승인을 얻고자 하는 자는 다음 각호의 서류를 첨부하여 승인신청서를 시장·군수에게 제출하여야 한다.

 

                                

3. 위원회의 구성

 

- 위원장 1인

- 감   사 1인

- 위   원 : 위원장 포함 5인 이상으로 함 (토지소유자의 1/10 이상으로 하되 토지소유자의 1/10 이 100인을

              초과하는 경우에는 100인)

 

4. 위원회의 기능

 

- 위원회는 다음의 업무를 수행한다.

- 추진위가 수행하는 업무내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리의무에 변동을 가져오는 경우에는 업무수행전에 다음과 같은 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.

사 안 별	동의요건
추진위원회 운영규정의 작성	토지등소유자 1/2 이상 또는 추진위구성에 동의한 자 2/3 이상의 동의
정비사업구역의 범위확정 내지 증감
정비사업전문관리업자 선정	추진위구성에 동의한 자 1/2 이상의 동의
개략적인 정비사업계획서의 작성
기타의 사항	운영규정에 의함

 

5. 추진위의 운영규정

 

- 건설교통부장관은 추진위의 공정한 운영을 위해 추진위원회운영규정을 제정하여 관보에 고시하도록 하고 있는 바 그

  내용은 다음과 같다.

 

6. 추진위운영의 공개

 

- 추진위원회는 다음 사항을 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 필요한 경우에는 토지등소유자에게 서면 통지를 하는 등 토지등소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 한다.

 

  1. 안전진단 결과

  2. 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항

  3. 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서

  4. 추진위원회 임원의 선정에 관한 사항

  5. 토지등소유자의 비용부담이나 권리·의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항

  6. 기타 운영규정, 동의서징구내역, 창립총회준비사항 및 조합정관초안 등

  7. 추진위원회의 분기별 지출내역서

 

7. 정비사업전문관리업자의 선정 (도시및주거환경정비법 제14조 제2항)

 

- 추진위원회는 전문성이 없어 단독으로 사업을 시행하기 어려우므로 정비사업전문관리업자를 선정하여 협력을 받는 것이 일반적이다. 그러나 반드시 전문관리업자를 선정하여야 하는 것은 아니다. 선정방법은 일반경쟁 또는 제한경쟁입찰의 방법으로 선정한다.

- 단, 3회 이상 유찰시에는  수의계약에 의하여 선정할 수 있다.

- 정비사업자 선정절차

1회 이상 일간신문에 공고 →  현장설명회 개최  →  참여제안서 접수                             →   심사.선정   →   계약협의   →   계약체결   →   계약서공람

 

 

- 정비사업자와의 계약서는 토지등소유자의 열람 및 복사요청에 응하여야 하며 이 때 복사비용은 요청자가 부담한다.

 

8. 회계장부 및 관련서류의 조합 인계

 

  조합이 설립되면 추진위원회는 조합설립이전에 집행된 회계기록과 관련서류를 조합설립일로부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 하며 인계하지 아니하는 추진위원회의 임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있다.

 

9. 위원회의 폐쇄

 

  조합설립이 인가된 후에는 위원회는 폐쇄되며 조합설립후에도 계속하여 위원회를 운영하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있다.

도시및주거환경정비법 제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ① 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제2항의 규정에 의하여 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 2분의 1이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를  구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. ③ 제23조의 규정은 제2항의 규정에 의한 추진위원회 위원에 관하여 준용한다. 이 경우 "조 합"은 "추진위원회"로, "임원"은 "위원"으로, "조합원"은 "토지등소유자"로 본다. 제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.   1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무   2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정   3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성   4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무   5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무 ② 추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비 사업전문관리업자를 선정하여야 한다. ③ 추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담 을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기  전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다. 제15조 (추진위원회의 조직 및 운영) ① 추진위원회는 추진위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야 하며, 그 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ② 건설교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 각호의 내용을 포함한 추진위 원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다.   1. 추진위원회 위원의 선임방법 및 변경에 관한 사항   2. 추진위원회 위원의 권리·의무에 관한 사항   3. 추진위원회의 업무범위에 관한 사항   4. 추진위원회의 운영방법에 관한 사항   5. 토지등소유자의 운영경비 납부에 관한 사항   6. 그 밖에 추진위원회의 운영에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ③ 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다. ④ 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 제24조의 규정에 의한 총회(이하 "총회"라 한다)에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다. ⑤ 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합 설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다. ⑥ 토지등소유자는 3분의 1이상의 연서로 추진위원회에 추진위원회 위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있다. ⑦ 제6항의 규정에 의한 추진위원회 위원의 교체·해임절차 등에 관한 구체적인 사항은 운영 규정이 정하는 바에 의한다.   도시및주거환경정비법시행령 제22조 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통 령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.   1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다) 운영규정 의 작성   2. 토지등소유자의 동의서 징구   3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비   4. 조합정관의 초안 작성   5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항 제23조 (추진위원회의 업무에 대한 토지등소유자의 동의) ①법 제14조제3항의 규정에 의하 여 추진위원회는 업무의 내용이 비용부담을 수반하는 것이거나 권리·의무에 변동을 발생 시키는 것인 때에는 다음 각호의 기준에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다. 이 경 우 다음 각호의 사항외의 사항에 대하여는 추진위원회 운영규정이 정하는 바에 의한다.   1. 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상 의 동의가 필요한 사항     가. 추진위원회 운영규정의 작성     나. 정비사업을 시행할 범위의 확대 또는 축소   2. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의가 필요한 사항     가. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정     나. 개략적인 사업시행계획서의 작성 ② 제28조제1항·제2항 및 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의자수 산 정에 관하여 이를 준용한다. 제24조 (추진위원회의 운영) ① 추진위원회는 법 제15조제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 사항을 토지등소유자가 쉽게 접 할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 필요한 경우에는 토지 등소유자에게 서면통지를 하는 등 토지등소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 한다.   1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 결과   2. 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항   3. 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서   4. 추진위원회 임원의 선정에 관한 사항   5. 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항   6. 제22조의 규정에 의한 추진위원회의 업무에 관한 사항 ② 추진위원회는 추진위원회의 지출내역서를 매분기별로 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 토지등소유자가 열람할 수 있도록  하여야 한다. 제25조 (추진위원회 운영규정) 법 제15조제2항제6호에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함 은 다음 각호의 사항을 말한다.   1. 추진위원회 운영경비의 회계에 관한 사항   2. 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항   3. 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 추진위원회가 운영규정에 포함하여 정하여야 하는 사항   도시및주거환경정비법시행규칙 제6조 (추진위원회의 설립승인신청 등) 법 제2조제2호의 규 정에 의한 정비사업(이하 "정비사업"이라 한다)을 시행하고자 하는 자로서 법 제13조제2 항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)의 설립승인을 얻고자 하 는 자는 별지제2호서식의 조합설립추진위원회승인신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다.   1. 토지등소유자의 명부   2. 토지등소유자의 동의서   3. 위원장 및 위원의 주소 및 성명   4. 위원선정을 증명하는 서류

 

 

10. 조합설립절차흐름도

 

① 토지등소유자의 추진위원회 구성 → ② 시장.군수의 추진위원회 승인 → ③정관작성

→ ④ 토지등소유자의 조합설립 동의 → ⑤ 창립총회개최 → ⑥ 설립인가신청

→ ⑦ 조합설립인가 → ⑧ 법인등기

 

 

11. 설립인가신청

 

- 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동

의를 얻어 시행령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.

 

- 신청시 첨부서류

 

  1. 조합정관

  2. 조합원 명부 및 조합원자격을 증명하는 서류

  3. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 이를 증명하는 서류

  4. 창립총회 회의록 및 총회참석자 연명부

  5. 조합장 선임동의서 및 인감증명서 첨부

  6. 토지등이 수인의 공유에 속하는 경우 대표자 선임동의서

  7. 창립총회에서 선임된 임원·대의원의 자격을 증명하는 서류

  8. 사업계획서

  9. 기타 시.도조례가 정하는 서류

 

- 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 인가를 받아야 하나 경미한 사항을 변

경하고자 하는 때에는 조합원 동의없이 시장·군수에게 신고로 변경할 수 있다.

 

 

12. 조합설립 동의요건

 

- 정비사업의 종류별로 조합설립에 필요한 동의요건은 다음과 같다.

구 분		동 의 요 건
주택재개발사업 도시환경정비사업		토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의
주  택 재건축 사  업	주택 단지	각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)
		전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의
	비주택 단지	주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의

 

 

13. 동의서에 포함될 내용들

 

  토지등소유자의 사업에 대한 동의는 다음과 같은 사항이 기재된 동의서에 의하여 동의를 받아야 한다.

 

  1. 건설예정 건축물의 설계개요

  2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략치

  3. 비용의 분담에 관한 사항

  4. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항

  5. 조합정관(안)

도시및주거환경정비법 제16조 (조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업 의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사 항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에 관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리 시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의 결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4  이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가 를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의  규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. ④ 조합이 이 법에 의한 정비사업을 시행하는 경우 주택법 제38조의 규정을 적용함에 있어 서는 조합을 동법 제2조제5호의 규정에 의한 사업주체로 본다. <개정 2003.5.29> ⑤ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 조합 설립신청 및 인가절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.   도시및주거환경정비법시행령 제26조 (조합설립인가신청의 방법 등) ① 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다.   1. 건설되는 건축물의 설계의 개요   2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액   3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항   4. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항   5. 조합정관 ② 조합은 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 때에는 정 관이 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 제27조 (조합설립인가내용의 경미한 변경) 법 제16조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경 미한 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.   1. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명   2. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체      또는 신규가입   3. 법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항   4. 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항 도시및주거환경정비법시행규칙 제7조 (조합의 설립인가신청 등) ① 정비사업의 추진위원회는 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립인가를 받고자 하는 때에는 별지 제3호서식의 주택재개발사업·도시환경정비사업조합설립(변경)인가신청서 또는 별지 제4호서식의 주택재건축정비사업조합설립(변경)인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다.     1. 조합정관   2. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)   3. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류   4. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)   5. 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)   6. 토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서   7. 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류   8. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의      용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)   9. 건축계획, 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)  10. 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류 ② 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 설립인가를 받은 조합은 동조동항의 규정에 의하여 변경인가를 받고자 하는 때에는 제1항의 규정에 의한 주택재개발사업·도시환경정 비사업조합설립(변경)인가신청서 또는 주택재건축정비사업조합설립(변경)인가신청서에 변 경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다.