10.15 부동산대책 핵심정리: 주담대 4억 제한, 갭투자 DSR 총정리

 

 

부는 2025년 10월 15일, 급등세를 보이는 수도권 및 일부 지역의 주택시장을 안정화하기 위해

‘10.15 부동산대책’을 발표하였다.

이번 대책은 대출 규제 강화, 세제 강화, 청약 및 거래 제한, 그리고 규제지역 확대를 핵심으로 한다.

 

오늘의 부동산 규제지역 현황

 

[서울]

- 전 지역: 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 (10월 16일 시행)

 

[경기도]

- 투기과열지구: 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명

- 조정대상지역: 수원(영통·장안·팔달), 용인 수지, 안양 동안, 의왕, 하남

- 비규제지역: 평택, 양평, 여주, 포천, 가평 등

 

[기타 주요 지역]

- 세종: 조정대상지역 일부 유지

- 부산·대구·대전: 규제 해제 상태 유지

 

10.15 부동산대책 주요 내용

 

1. 규제지역 확대

- 서울 전역, 경기 12개 지역 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

- 토지거래허가구역: 서울 전역 및 경기 일부 (10월 20일부터 내년 12월 31일까지 적용)

 

2. 대출 규제 강화

- 규제지역 내 LTV 상한 70% → 40%로 축소

- 주택가격별 대출 한도

· 15억 이하: 최대 6억

· 15억~25억: 최대 4억

· 25억 초과: 최대 2억

- 전세대출 DSR 적용 확대 및 스트레스금리 3%로 상향

 

3. 세금 및 취득세 강화

- 다주택자 취득세 중과

- 양도세 중과 확대: 2주택자 +20%p / 3주택 이상 +30%p

- 장기보유특별공제 배제

- 1가구 1주택 비과세 요건: 2년 이상 실거주 조건 추가

 

4. 청약 및 분양권 규제

- 분양권 전매 금지(주택 3년 / 오피스텔 1년)

- 청약 1순위 조건 강화 및 재당첨 제한 기간 연장

 

5. 거래허가제 및 실거주 의무

- 토지거래허가구역 내 매매 시 구청장 허가 필수

- 신규 취득 주택은 2년 실거주 의무 부과

- 재건축·재개발 조합원 지위양도 제한

 

규제지역별 주요 차이

 

- 투기과열지구:

LTV 40% / 양도세 중과 / 종부세 강화 / 청약 제한 및 재당첨 금지

 

- 조정대상지역:

LTV 50% / 양도세 중과 / 청약 자격 제한

 

- 비규제지역:

LTV 70% / 일반 과세 / 청약 제한 없음

 

부동산대책 및 규제지역 조회 방법

 

1. 국토교통부 정책 발표 및 보도자료

- https://www.molit.go.kr

- ‘보도자료 → 10.15 부동산대책’ 항목에서 전문 확인 가능

 

2. 국토교통부 실거래가 공개시스템

- https://rt.molit.go.kr

- 규제지역별 LTV, DSR, 거래 제한 등 세부 정책 적용 여부 조회

 

3. 한국부동산원 규제지도 서비스

- 규제지역 및 토지거래허가구역을 지도 기반으로 확인 가능

 

4. 경기도 부동산거래가이드

- https://gris.gg.go.kr

- 수도권 지역별 규제 적용 및 해제 여부 실시간 확인 가능

 

요약

 

- 2025년 10월 15일 발표된 부동산대책은 대출·세제·청약·거래 모든 영역에 걸쳐 강화 조치 시행

- 서울 전역 및 수도권 12개 지역이 새로 규제지역으로 지정

- 대출 상한 40%, 분양권 전매 금지, 2년 실거주 의무 등 강화

- 규제지역은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 효력 발생