미성년자와 부동산 계약시 체크할 사항

미성년자와 부동산 계약시 체크할 사항

 

 

 

 

법정대리인 동의없이 미성년자와 계약은 "취소" 사유에 해당되며 취소는 "소급효"가 있습니다.

 

 

미성년자와 부동산계약

 

 

1. 미성년자의 정의

    - 민사상 미성년자는 만19세이다.

    - 즉, 2024년도 출생자의 민사상 미성년자 기준은 2023년 기준(생일이 지나지 않은 사람) 이다.

 

 

2. 미성년자가 부동산 계약을 하려고 할 때 주의할 점

    - 임차인을 누구로 할 것 인지?

    - 법정대리인의 동의서가 있는지?

    - 계약상 명의인에 따라 대항력 및 우선변제(확정일자) 보호 대상이 되는지?

 

 

3. 미성년자 법정대리인의 동의방법

    - 원칙 : 동의서 또는 위임장 + 인감증명서 + 가족관계증명서

    - "OOO의 법정대리인으로써 임대차(또는 매매) 계약에 권한을 자녀 OOO에게 위임한다"

    - 예외 : 공인중개사가 법정대이인과 전화 통화후 법정대리인으로부터 계약금 이체받는 방법

    - 동의서를 법정대리인에게 팩스로 보내 사인받고, 사본과 신분증을 다시 팩스로 받는 방법

    - 기타 법정대이인이 본 계약을 인지하고 동의하고 있었음을 객관적으로 증명할 수 있는 방법

    - 동의서나 위임장이 없다하더라도 법정대리인의 동의가 있었던 것이 객관적으로 입증되는

      경우에는 동의가 있었던 것으로 본다. 즉, 객관적으로 입증되는 한 명시적 동의뿐만 아니라

      묵시적 동의도 인정된다.

 

 

4. 계약서 작성 (대항력/우선변제권보호 관련)

    - 미성년 자녀를 임차인으로 해서 계약서 작성 / 대리인란에 법정대리인 인적사항 기재후

      사인을 받음. 특약사항에 "임차인 OOO의 부모 OOO이 동석해서 본 계약 내용을 함께

      확인했음"이라고 기재함.

    - 임차인 본인없이 법정대리인이 계약시 위임장없이 임차인 명의로 계약진행이 가능하며

      실제 자녀가 거주도 가능함.

    - 미성년자가 주민센터에서 확정일자 부여받음.(부모님 신분증)

    - 임차인 본인없이 법정대리인이 계약시 부모의 명의로 계약하고, 실제 자녀가 거주도 가능.

    - 부모가 대항력 및 우선변제권(확정일자) 보호를 받음. 임차인은 부모가 되는 것이고,

      미성년자인 자녀가 점유를 하는 경우에는 미성년자인 자녀가 부모의 점유보조라로서

      인정이 되어 대항력을 갖춘 것으로 판단을 합니다.

    - 단, 자녀가 성년자인 경우 부모가 대항력 및 우선변제권(확정일자) 보호를 받지 못함.

       (부모가 전임신고를 한 후 확정일자 보호대상이 된 이후에 다시 빠져 나와야 함)

       성년의 자녀이고 주민등록상의 동일 세대원으로 있다가 전입을 했다면 대항력을 갖춘

       것으로 봅니다.