신탁부동산 계약시 주의할 사항

신탁부동산 계약시 주의할 사항

 

 

오늘은 신탁부동산 계약시 주의할사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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최근들어 전세 품귀 현상이 심해짐에 따라 단독(다세대)주택이나 오피스텔 등을 중심으로 매매 가격보다 높은 가격으로 전세계약이 체결되는 소위 깡통전세의 중개거래가 빈번히 이루어지고 있으며, 위 사고유형으로 접수되는 소송 건수도 증가하고 있으므로 이러한 계약 체결에는 각별한 주의가 필요합니다.

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​계약자유의 원칙상 개업공인중개사는 소위 깡통전세 계약을 중개 할 수 있으나, 개업공인중개사는 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하는데 필요한 자료를 제공하고, 설명할 의무가 있는 바, 소위 깡통전세 계약의 위험성을 미고지 하였다면 그에 따른 책임이 발생할 수 있습니다.

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​해당 건물이 신탁회사에 신탁등기가 되어있다면 건물을 임대차 할때 반드시 주의를 해야 합니다. 신탁회사가 아닌 위탁자에게 직접적으로 계약을 하게되면 권한없는 계약의 임대인이 될수 있습니다.

보통 신탁 등기는 대형 집합건물을 건설하는 시행사가 자금조달을 목적으로 다른 채권자에 의한 권리행사를 사전에 방지하고 원활한 사업 진행을 위해 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우입니다.

이때 이미 대항력이 갖춘 임차인이나 수탁자인 신탁회사가 임대하는 경우에는 문제가 발생하지 않습니다.

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신탁부동산의 소유권은 신탁으로 인해서 수탁자인 신탁회사에 모두 이전되므로써 특별한 경우가 아닌 이상 위탁자인 시행사(전소유자)는 신탁부동산에 대해 어떠한 처분권한이 주어지지 않고 수익권을 가지거나 신탁 기한이 종료되면 소유권을 반환받을 권리만 보유하는 것이 보통입니다.

그럼에도 불구하고 자금마련을 위해 임의로 신탁부동산을 임대하여 보증금과 월세를 챙기는 경우가 있습니다.

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이때 원칙적으론 신탁회사와 계약을 체결하는게 맞지만 신탁회사의 동의서를 받을경우엔 건물주와도 계약을 체결할 수 있습니다. 신탁계약서에는 신탁계약체결 후 신규 임대차 계약은 신탁회사의 사전승낙을 조건으로 건물주 명의로 체결하되 임대차 보증금은 신탁회사에 지급하여야 하는 공통된 조항이 포함돼 있습니다.

즉 건물주와 임대차 계약을 하려면 신탁회사의 승낙이 필요하다는 뜻입니다.

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부동산 등기법 제81조 3항에 '신탁원부는 등기기록의 일부로 본다'라는 내용이 있습니다. 즉 임차인은 신탁원부 내용을 필히 확인해야 함에도 이러한 부분을 놓치는 경우가 대부분일 것입니다. 신탁내용을 확인하려면 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받으면 되는데 말이죠

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이러한 임차인의 취약점을 이용해 건물주가 임의로 건물을 임대하는 경우에는 차후에 임차인이 그 피해를 고스란히 안고 갈수 밖에 없습니다. 신탁부동산을 임차하려면 꼭 신탁회사로 입금이 되어야 효력이 있으므로 건물주의 말만 믿고 계약하면 큰 낭패를 볼 수 있으니 꼭 유의하여 계약을 해야한다는 점 유념하시기 바랍니다.

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따라서, 신탁부동산의 임대차계약에서 기본적사항에 대해

핵심요약을 해드리자면 다음과 같습니다.

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첫번째로는,

계약서를 작성할 때

임대인은 신탁사로, 대리인란에는 위탁자(전소유자)로,

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두번째로는,

계약금 수령자격은 수탁자(현소유자:신탁사)

를 예금주로 해야합니다.

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위 내용을 기본적사항으로 생각하시고 신탁사와 우선수익자의 서면동의서와 협의를 통해 임대차계약에 주의를 요하는 것이 문제발생을 사전에 예방하는 중개사와 임차인이 신경써야 할 부분이라고 생각합니다.