권리금 계약시 주의점

 

 

권리금 계약시 주의점

 

 

새로 지어진 건물이라면 모르되 이미 소비자가 형성된 점포를 임차하는 경우라면 권리금이라는 복병을 피해갈 수 없다.  권리금은 점포를 넘겨받는 사업자가 기존 사업자에게 주는 일종의 보상금. 전혀 법적 근거가 없는, 우리나라 부동산시장에만 있는 독특한 제도지만 모르고 계약에 임했다가는 큰 코 다치기 십상이다. 창업비용에서 가장 큰 비중을 차지하지만 민법, 상가임대차보호법에 의해 보호받지 못할 뿐만 아니라 협상에 따라 가격이 다르게 매겨질 수도 있기 때문이다.

 

권리금은 기존 점포주인이 제시하는 영업권리금, 시설권리금과 건물주인이 요구하는 바닥권리금을 통칭하는 말이다.

영업권리금이란 누가 그 점포를 운영하든 나올 수 있는 수익을 말하는 것으로 보통 매장의 1년간 평균 매출 순수익을 말한다. 매출 순수익은 전체 매출에서 임대료, 재료비, 인건비, 공과금, 기타 경비 등을 제외한 나머지를 지칭한다. 한 달 평균 순수익이 200만원이라면 영업권리금은 200만원×12개월=2400만원이다.  영업 권리금은 우선 매출장부를 확인하고 계산한 후 협상에 임해야 한다. 그러나 매출 장부 자체를 속이는 일도 있기 때문에 인수하기 전에 그 점포의 소비자 동향을 확인하는 것이 안전하다. 주변 점포 관리자에게도 협조를 얻어 솔직한 정보를 얻는 것도 좋은 방법인데 실제 매출보다 턱없이 높은 권리금이라면 다시 고려해 보는 것이 낫다.

시설권리금은 기존의 점포 개점 시 투자된 시설비용으로 인테리어, 간판, 기자재 등에 들어간 비용이다. 이 때 주의할 점은 감가상각을 반드시 고려해야 한다는 것. 정확한 감가상각을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다. 시설에 대한 감가상각은 보통 3년을 기준으로 해 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 시설권리금을 적용하지 않는다. 또한1년 단위로 30% 시설비용을 줄이는 것이 일반적이다. 그러나 1년 사용한 시설이라도 상태가 좋지 않으면 더 낮은 가격을 적용할 수 있고 3년 이상을 사용했더라도 상태가 좋으면 권리금을 인정할 수도 있다. 따라서 반드시 시설권리금 부분은 눈으로 확인하고 타협점을 찾아야 한다.

바닥권리금은 점포가 위치한 지역적 특성에 기인한 돈으로 쉽게 말해 자리값을 의미한다. 건물주가 요구한다면 계약서에 명시해야 하고 부동산 업자나 분양업자가 요구할 때는 지불할 필요가 없다.

1) 권리금 계약시 주의점

처음 창업하는 사람이라면 권리금이 있는 점포를 찾는 것이 바람직하다. 권리금이 낮은 점포라면 누가 들어가서 장사해도 망하는 집이라고 봐도 되기 때문에 초보자일수록 적정 수준의 권리금을 주고 점포를 얻는 것이 안전한 것. 권리금은 법적 보장을 받지 못하는 돈이기 때문에 철저히 따져봐야 한다. 가장 빠르고 정확하게 적정 권리금을 알아보는 방법은 중개업소를 찾아가는 것이다. 상가114의 유영상 소장은 "중개업소에서 기존의 거래 내역을 확인한 후 해당점포 주위에 위치한 비슷한 업종의 같은 평수 점포 권리금이 얼마인지 반드시 체크해봐야 한다"고 강조했다.  유 소장은 또한 "기존 점포의 정확한 매출을 알기 위해서는 메뉴가격과 피크 시간대를 확인한 후 장기간 동안 요일별로 유입인구를 체크해야 한다"고 덧붙였다.

2) 인ㆍ허가가 필요한 업종

매도인이 특정영업에 대해 행정관청으로부터 받은 허가를 이전하는 경우 그 대가로 허가권리금이 붙는 경우도 있다.  또한 업종이 인허가 대상일 때 첨부서류와 승인절차를 사전에 파악하지 않으면 사업자 등록을 할 수 없다.  인ㆍ허가 여부와 시설 관련 사항은 건물주의 말이나 중개업자의 말을 의지하지 말고 반드시 관련 기관의 자료를 확인해야 한다.  인ㆍ허가가 필요한 업종은 중소기업진흥공단의 중소기업정보은행(www.digitalsme.com)에서 확인할 수 있다. 상단 메뉴의 '창업도우미'를 클릭한 후 '창업절차안내'에서 '사업 인허가'로 들어가면 제조업, 도ㆍ소매업, 서비스업종별로 정리돼 있다.

일반적으로 사업 인허가 신청은 관할 시ㆍ군ㆍ구청의 민원실이나 해당 부서에 신청서 양식과 첨부서류 목록을 작성해 제출하면 관할 관청은 현장답사와 심사를 거쳐 승인 및 허가 여부를 알려준다.  서비스업, 도ㆍ소매업은 인허가 사항이 적으나 공중위생과 관련돼 있거나 사행행위 등 행정규제가 필요한 업종, 전문적 지식이 요구되는 서비스업이나 담배, 양곡과 같이 유통질서 확립이 필요한 제품, 의약품 등 전문지식을 필요로 하는 업종에 대해서는 시설기준 및 자격요건을 규정하고 있다.  또한 △금치산자 △한정치산자 △파산선고를 받고 복권되지 않은 사람 △금고 이상의 형을 선고 받고 집행이 종료되거나 집행받지 않기로 확정된 후 1~2년이 경과되지 않은 사람 △업종별로 개별법을 위반해 허가가 취소된 뒤 2년이 경과하지 않은 사람 등은 결격 사유자로 인ㆍ허가를 받을 수 없다.