부동산 투자의 꽃 "농지 투자"

 

‘부동산 투자의 꽃은 빌딩 투자’라고 하는 분들이 있다. 도심지에 있는 빌딩은 그 자체만으로도 위풍당당하다. 빌딩을 소유하고 있다는 것 자체가 주위 사람들에게 본인의 위신을 세울 수 있을 뿐 아니라 빌딩을 소유함으로써 매달 받는 임대료는 직장인들의 몇 년 치 연봉을 훌쩍 능가한다.

 

어디 이뿐이랴. 빌딩 매매가가 몇 년 사이에 몇 배가 올랐다는 소식을 매스컴에서 듣게 되면 직장인들이 느끼는 상대적인 박탈감은 이루 말할 수 없다. 빌딩 투자에 필요한 금액은 최소 수십억원에서 많게는 몇백억원이 필요하다. 그래서 빌딩 투자는 소위 잘나가는 정관계 인사, 연예인, 운동선수들의 전유물이다.

 

 

 

따라서 대다수 서민들에게 빌딩 투자는 남의 집 이야기일 뿐이다. 이처럼 상위 1%만을 위한 빌딩 투자는 부동산 투자의 꽃이 될 수 없다. 모든 투자자가 참여할 수 있는 토지 투자만이 부동산 투자의 꽃이라고 필자는 말하고 싶으며, 요즘 토지 투자처 중에서 가장 뜨거운 ‘농지 투자’가 부동산 투자의 꽃이라고 필자는 생각한다.

 

몇 년 전 전설적인 투자가인 짐 로저스는 “농부가 람보르기니를 타고 다니고, 증권사 직원들은 트랙터를 몰거나 기껏해야 택시를 모는 상황이 올지도 모른다”며 농지 투자를 적극 권유했다. 이번 칼럼에서는 농지 투자가 왜 돈이 되고, 농지 투자 시 살펴봐야 할 사항은 무엇인지 알아보도록 하자.

 

 

 

한때 임야 투자의 열풍이 분 적이 있었다. 임야 투자는 다른 토지에 비해 단위면적당 구입단가가 저렴해 같은 돈으로 넓은 면적의 땅을 살 수 있다. 공시지가가 저렴해 재산세 부담도 크지 않다. 이뿐만 아니라 농지처럼 농사를 지어야 되는 것도 아니기에 특별한 관리가 필요 없어 장기 보유에 적합하다. 국토의 70%가 산지로 돼 있는 나라에서 임야는 전원주택, 펜션, 창고, 공장, 골프장 등 다양한 개발을 할 수 있어 각광을 받았다. 그러나 산업화 시대를 지나면서 무분별한 산지훼손이 이루어지자 최근 산지를 전용해 개발하기가 쉽지 않다.

 

그뿐만 아니라 단위면적당 단가가 싸다고 해도 임야 투자는 일반적으로 면적이 커서 수억 단위의 투자규모가 필요하다.

 

하지만 농지 투자는 임야에 비해 거래 규모가 작고 이용과 개발이 용이해 최근 큰 각광을 받고 있다. 농지취득 후 사후관리부분에 있어서도 주 5일 시대가 도래함에 따라 주말영농체험으로 이용하는 경우가 많고, 농지은행에 위탁하면 직접 경작하지 않더라도 농지 보유가 가능하다.

 

 최근 개발 사례를 살펴보면 도심지의 경우 지가가 높아 개발 시 막대한 비용이 소요되고 개발에 따른 이해관계인이 많아 공사기간이 늘어남에 따라 최근에는 대규모의 택지개발, 산업용지, 역세권개발 등이 기존 시가지에 인접한 농지에 위치하는 경우가 많아 농지 투자를 통해 높은 투자수익률을 올릴 수 있다.

 

 

 

농지 구입목적을 분명히 하라

 

농업인 이외에는 농지소유를 엄격히 규제하면 과거와는 달리 주말영농체험 농지소유 인정 및 부재지주 중과세 폐지 등 정부정책의 변화에 따라 농지에 투자하려는 수요가 늘고 있다. 농지나 임야 등 땅을 사려는 경우, 순수한 투자목적인 경우가 있고 전원주택을 짓거나 귀농하거나 주말농장으로 이용하려는 실수요자 목적도 있다. 땅은 목적에 따라 평가와 선택기준이 다를 수 있으므로 땅 사기 전에 구입 목적을 분명히 해야 한다. 투자 목적이라면 장기적인 안목을 가지고 투자에 임하는 것이 바람직하다. 이용 목적이라면 나중에 주거용이나 기타 건축행위를 할 것인지에 대한 여부도 미리 계획하고 구입해야 뒤탈이 없다.

 

 

 

토지 관련 서류 꼼꼼히 챙겨야

 

구입하려는 토지는 계약하기 전에 반드시 관련 토지 서류를 직접 떼어 확인하도록 한다. 토지 서류는 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원 등 세 가지가 있으며 소유관계는 토지등기부등본을 떼어보면 된다. 토지 관련 서류를 보면서 지목과 용도지역은 무엇이며 주소와 면적은 정확한지를 꼼꼼히 챙겨 본다. 마지막으로 토지 소재지 관할 동, 면사무소에 방문해서 농지원부 발급가능여부를 확인해본다. 농지원부 발급이 가능하면 추후 여러 가지 혜택을 받을 수 있으므로 실수요자에게는 꼭 필요한 서류다.

 

 

 

현장답사는 필수적

 

땅을 사면서 남의 말만 듣고 구입하려는 땅에는 직접 가보지 않는 경우가 있다. 이런 경우 나중에 큰 낭패를 볼 수 있다. 따라서 땅은 구입 전 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지전용을 통해 추후 건축허가를 받으려면 4m 정도 도로가 확보되어야 한다. 대상 토지가 도로에 접해있는지, 반경 2km 이내에 혐오시설은 없는지도 파악해야 한다. 혐오시설이 인근에 있으면 추후 매도할 때 어려움을 겪을 수 있다. 땅의 모양, 경사도, 토질, 배수로 등은 현장을 직접 가보지 않으면 알 수 없는 것들이다. 마지막으로 경지 정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의 경계가 일치하지 않는 사례가 많이 발견된다. 특히, 우리나라 대법원에서는 지적도와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 지적도의 경계를 우선 적용하는 점을 유의해야 한다.

 

 

 

현재 경작 중인 농작물의 소유를 명확하게 하라

 

농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우에는 경작자의 소유로 남게 되어 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못하는 경우가 많다. 임의로 처분하거나 훼손한 경우 민사상 손해배상 청구를 당할 수도 있다. 따라서 농지에 농작물이 잔존할 경우 거래계약서에 그 농작물의 처리방법에 대한 명확한 처리방법을 명시해야 하며, 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우에는 실제 농작물의 소유자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 받아야 한다. 실무에서는 보통 계약이 체결된 해까지는 경작자의 소유물로 인정하는 것이 일반적이다.

 

 

 

매도위임장과 매도인의 인감증명서를 확인하라

 

농지 거래의 경우 소유자가 고령이거나 소유자가 다른 지역에 거주하는(부재지주) 경우가 많은 관계로 대리인과 거래계약을 체결하는 사례가 빈번하다. 이런 경우 반드시 대리인이 정당한 매도권한을 갖고 있는지 확인해야 한다. 일반적으로 대리인이 해당 토지에 대한 매도 위임장을 제시하고 이 위임장에 소유자의 인감도장이 날인돼 있고, 소유자의 인감증명서가 첨부된 경우라면 안심하고 거래할 수 있다.

 

“토지 투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래 가치를 사는 것”이라는 말이 있다. 농지도 마찬가지다. 향후 가치상승을 통해 수익성과 환금성이 좋아질 농지를 사는 것이 바람직하다. 하지만 농지에 대한 전문지식이 없어 일반투자자들이 무턱대고 투자하기에는 위험 부담이 크다. 신뢰할 수 있는 전문가와 충분히 상담한 후 여유 자금을 가지고 중장기적으로 투자한다면 성공적인 농지 투자에 한층 더 다가갈 수 있겠다