'선임대 후분양' 상가 투자시 유의할 점은?

'선임대 후분양' 상가 투자시 유의할 점은?

 

예금 금리 1%의 저금리 시대를 맞아 금융권에서 돈을 빼내 수익형 부동산에 투자하는 이들이 늘어나고 있다.

수익형 부동산 중 요즘 인기를 끌고 있는 것이 상가다. 잘 만 고르면 은행예금보다 훨씬 높은 수익을 안겨주는 상가가 적지 않기 때문이다.

부동산업계에 따르면 서울의 상가 평균 수익률은 투자금 대비 약 6%, 수도권은 7%선이다. 지방은 지역별 특성에 따라 차이가 난다. 상가를 찾는 수요가 늘어나면서 건설업계에서도 신도시를 중심으로 상가 신축에 열을 올리고 있다.

요즘 상가 분양은 '선임대 후분양'이 대세를 이루고 있는 것이 특징. '선임대 후분양'은 상가를 짓는 사업 시행사가 분양을 하기에 앞서 먼저 세입자를 유치한 후 분양에 나서는 형태를 말한다. 시행사 입장에선 '연간 0% 수익 보장' 등으로 마케팅에 유리하고, 투자자 입장에선 예상수익을 미리 알고 분양을 받을 수 있기에 자금관리 측면에서 효과적이다. 상가 완공시점에 임차인을 구하러 발품을 팔아야 하는 수고를 덜 수 있는 것도 '선임대 후분양'의 장점으로 꼽혀 투자자들에게 인기다.

하지만 시행사의 달콤한 말만 믿고 덜컥 계약을 했다가 낭패를 보는 사례도 적지 않게 발생하고 있다. 임차인이 공사 기간 중 임차계약을 포기하거나, 시행사나 분양대행사가 분양률을 높이기 위해 임차인을 영업사원으로 하는 임차계약서를 작성한 뒤 투자자를 유인하는 경우도 있다.

'선임대 후분양'에서 보통 임차인은 시행사에 보증금의 10%에 해당하는 계약금만 지불하고 임대차 계약을 하는 상황. 보증금은 대부분 1억원 미만이기 때문에 임차인으로선 임차계약 해지로 계약금을 날리더라도 큰 손해를 보지 않을 수 있다. 반면 '선임대 후분양' 방식으로 분양을 받은 사람은 중도금을 납부할 경우 계약해제가 안 된다. 따라서 임차인이 상가 건축 중 중도에 임대차 계약을 포기하는 경우 해당상가를 분양받은 이는 완공 후 직접 임차인을 구해야 한다. 약속받은 수익률은 허공으로 날아가는 셈이다.

그렇다면 어떻게 해야 안전하게 '선임대 후분양' 상가에 투자할 수 있을까? 상가뉴스레이다 선종필 대표, 서현부동산정보센터 이미경 대표의 조언을 토대로 '선임대 후분양' 상가 투자 시 주의할 점을 알아본다.

▶시행사의 통장에서 임차인이 입금한 돈 확인

시행사들은 대부분 상가가 완공되기 전에 임차인을 구한 뒤 분양에 나서게 된다. 때문에 투자자 입장에선 등기부등본 상으로 권리관계를 확인할 수가 없다.

따라서 임대차 계약서상의 임대인이 시행사인지 확인하는 것이 필요하다. 이 과정에서 정상적인 임대차 계약이라면 임차인은 시행사의 통장에 계약금을 입금해야 한다. 따라서 '선임대 후분양' 상가 투자를 할 경우 투자자는 시행사 통장에 임차인이 입금한 기록이 남아있는지 확인해야 한다. 만약 시행사의 통장에 계약금이 입금돼 있지 않다면 정상적인 임대차 계약이 이뤄진 것으로 판단하기 힘들다.

▶임차인을 직접 만나봐라

가능하면 임차인을 직접 만나보는 것이 좋다. 임차인을 만나 임대차 계약서의 내용을 재차 확인하고 사업경험 유무 등을 체크하는 것도 미래의 위험을 방지할 수 있다. 보통 신축 상가는 1년 단위로 임대차 계약을 하는 경우가 많은데, 임차인이 사업 초보자라면 1년 후 재계약을 하지 않을 가능성이 높기 때문이다. 때문에 임차인이 사업경험이 풍부하고 3년 이상의 장기계약을 했다면 상가분양 후 안정적인 초기 수익을 챙길 수 있다. 또한 계약 만료 후에도 임대료 상승 등을 기대할 수 있다.

특히 병원이나 약국 등을 하겠다고 임차를 했다면 임차인이 의사면허 혹은 약사면허증을 소지하고 있는지 확인해 봐야 할 것이다. 또 유명 프랜차이즈업체가 입점의향서만 발급했을 뿐인데도 마치 계약이 이뤄진 것처럼 선전하는 경우도 있다, 이때는 프랜차이즈 본사에 계약여부를 확인하는 작업을 거쳐야 한다.

▶주변의 상가시세 파악

일부 시행사들은 미분양으로 골머리를 앓을 경우 상가 분양률을 끌어올리기 위해 유령의 임차인을 내세워 터무니없이 높은 수익률을 제시하는 케이스도 있다. 이렇게 시행사와 짜고 상가를 임차한 임차인이 수개월 만에 가게를 접고 시행사와 함께 '먹튀' 잠적을 하게 되면 그 피해는 고스란히 투자자에게 돌아간다.

시행사가 '고수익 미끼'를 위해 임차인에게 1년 간 몰래 임차 보조금을 지급하는 사례도 있는 것으로 전해진다. 이런 피해를 방지하기 위해서는 주변 상권을 찾아 임대료 수준을 파악하는 것이 필요하다.

▶보증금과 월세 비율 점검

임대차 계약서상에 보증금이 턱없이 낮고 월세 비율이 높다면 의심해 봐야 한다. 임차인은 계약시 보증금의 10%를 내면 되기 때문에 보증금이 상가 분양대금에 비해 지나치게 적고 월세는 높게 책정돼 있다면 중도에 계약을 포기하더라도 손해가 적게 된다. 이런 경우 '유령 임차인'을 내세웠을 가능성을 배제할 수 없다.

때문에 '선임대 후분양' 투자 시 분양계약서 상에 임차인이 중도에 해지를 하면 분양계약도 자동 해지되도록 하는 특약 조항을 두는 것이 유리하다.