상가가치 및 리스크, 도면으로 한번에 검토하자

상가가치 및 리스크, 도면으로 한번에 검토하자

 

 

국내부동산 시장은 선시공 후분양의 공급방법이 일반화되지 않아 아파트나 상가 모두 완공되지 않은 상태로 분양을 받게 되

는 것이 보통이다.

그나마 아파트는 견본주택 구성을 통해 공간에 대한 판단요소가 제공되기 때문에 주변 여건 등은 다소 미흡해도 내부공간에

대해서는 어느정도 판단이 가능하다. 반면 상가는 대부분 투시도나 평면도등에 의존해서 가치를 판단할 수 밖에 없다.

또 아파트는 내부마감재나 빌트인 등의 옵션을 통해 전체적인 분위기가 조성되는 상품으로 견본주택이 꼭 필요하다. 반면

상가는 대규모 테마공간으로 조성되지 않는 이상 기본 구획정리 수준인 경우가 대부분이다. 이렇게 보여줄 아이소가 부족하

기 때문에 견본주택을 꾸며야할 필요성이 적다는 것도 상가의 사전 판단요소가 부족한 또 다른 이유가 된다. 

현실이 이러하다보니 분양상가시장에서 상가투자를 결정하려면 아직 지어지지 않은 상가에 대해서 도면을 통해 위치적인

가치를 판단해야하는 것이 현실이다. 이 과정에서 투자자들은 도면에 대한 이해와 검토가 부족해 낭패를 겪게 되는 경우도

발생하는 경우도 적지 않다. 도면으로 상가투자를 검토해야할 때 놓치지 말아야할 유의점에 대해 알아보자.

▶전면장방형 상가가 활용성 높다
도면을 볼 때 점포의 전면길이가 표시되지 않은 경우가 종종 있다. 이는 상가가 점포로서의 기능을 유지하기 위해서는 전면

부의 길이가 최소한 3.8M이상은 확보되어야 하는데 그렇지 못한 경우들이 있기 때문이다. 최소한 투자하고자 하는 상가의

수치로서의 도면, 즉 각 점포의 사방 길이는 꼭 확인해야 한다.

▶건물 기둥이 점포에 들어서지 않나?
점포의 도면 검토 당시에는 알지 못했던 기둥이 준공이 임박하면서 점포 정중앙에 들어서 버리는 경우도 있다. 이는 의도적

으로 기둥에 대한 표시를 없앤 도면을 투자자에게 제공했기 때문이다. 이런 실수를 저지르지 않기 위해서는 가능한 설계도

면에 입각한 원본 도면을 참고해 상가점포의 하드웨어적 조건을 판단하는 지혜가 필요하다.

▶내부공간 도면 외에 외부환경이 도면도 빠뜨리지 말 것 

협소한 내부공간 도면 외에 외부환경이 표현된 도면을 참고해야할 필요가 있다. 서초동의 E오피스텔 상가1층의 경우 편의

점이 운영되고 있지만 편의점에서 가장 필요한 요소 중 한가지인 노출가시성이 극히 취약하다.

이는 건물 외부환경인 화단에 대한 요인검토가 부족했던 경우다. 지대가 높은 지역에 화단이 조성되는 점을 간과하다보니

출입문을 제외한 나머지 공간이 화단에 가려 점포의 노출성이 급격하게 떨어진 것이다.

결국 건물의 내부 공간구성이나 점포의 규격, 출입구 부분등에 대한 검토에만 신경쓰다가 외부조성물에 대한 공간구성을 놓

치기 쉽다는 것도 투자자가 주의해야할 점이다. 

▶시설물과 관련된 효용성활용 여부
엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 고층상가건물은 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터

의 효용가치가 높다. 따라서 내부시설물의 가치활용성에 대한 검토가 필요한데 에스컬레이터의 활용 비중에 대해서도 우측

회전 성향이 강한 심리학적 요인을 감안한다면 하차 후 오른쪽 점포에 대한 비중가치가 높다. 

분양상담을 받을 때 에스컬레이터의 상행과 하행에 운영을 일정한 시기를 두고 교차해서 운행한다고 설명하는 경우도 있는

데 실제 이렇게 운영되는 경우는 그리 많지 않다. 또 내려가는 동선이나 올라가는 동선 모두 오른쪽 회전반경으로 점포구성

이 되는 경우가 대부분인 점을 참고할 필요가 있는 대목이다.

▶벽면점포는 벽면의 마감구성자재 확인은 필수
벽면점포는 출입구가 없더라도 마감재가 유리인 경우와 철근 콘크리트(일부조적벽돌마감)로 마감되는 경우가 있다. 유리마

감재 점포와 폐쇄형 마감점포의 경우 점포의 활용성 차이는 예상외로 크다. 유리마감점포의 경우 외부환경으로 노출할 수

있는 디스플레이 공간을 확보할 수 있지만 폐쇄형이라면 애초부터 이런 기회는 없기 때문이다. 

▶도면에 없는 내용도 검토해야 할 때 도 있다 
과거 분당의 한 유통건물은 푸드코드로 조성을 하면서 조리과정 중에 발생하게 된 환기문제를 별다른 검토 없이 턱트 시설

로 해결하기로 했다. 그러나 막상 해당점포의 공간에는 소방법에 의한 방화 셧터가 있어서 턱트 시설로 나갈 수 있는 천정공

간이 전혀 없었다.

이런 경우 일반적 평면도에는 나타나지 않는 내용도 투자자의 사전검토가 없다면 추후 낭패를 볼 수 있다. 이런 방화 셔터

등과 관련된 부분은 주로 에스컬레이터 주변부나 화재의 확산을 막기 위해 공기유입이 왕성하게 일어날 수 있는 공간에 구

성되는 점 등을 사전에 숙지할 필요가 있다.

상가투자에 있어서 도면의 검토는 실물이 완공되어지는 상황을 미리 예측해서 판단하는 과정이라고 할 수 있다. 이런 중요

한 과정을 대충 넘긴다면 후에 크게 후회할 일이 생길 수 있다.

특히 많은 분양현장에서 투자자의 빠른 이해와 상담의 편리함을 위해 간결하고 깔끔하게 정리된 도면을 가지고 상담하는 일

이 많은데 이런 상담을 100% 신뢰하는 것은 상당한 위험성을 내포하고 있다.