無권리금 상가투자 성공키워드

無권리금 상가투자 성공키워드

 

입지좋은 목 골라 먼저 투자

선임대로 일정기간 수익확보

음식점 · 병원 등 장기임차 매력

상층부 분양가 저렴 · 고수익 유리

치고 빠지는 업종은 삼가고

입주완료 시점도 반드시 체크를

# ‘전국상가세입자협회’가 23일 공식 출범했다. 법에 명시되지 않은 상가 권리금과 허술한 임대차 보호 규정 탓에 불이익을 당해 온 임차상인들이 세력화를 통해 목소리를 내기 시작한 것.이들은 이날 서울 참여연대에서 전국상가세입자협회 창립총회를 열고 “본격적으로 권리금 법제화와 상가임대차보호법 개정 운동에 나서겠다”고 밝혔다.

많게는 수억원에 달하는 상가권리금이 사회문제화 하면서 ‘권리금 없는’ 상가에 대한 투자자 관심도 높아지는 추세다. 수익을 추구하는 투자시장에선 과다비용이 곧 저수익으로 연결돼서다.

이에 따라 최근 아파트가 잘 팔렸어도 권리금은 붙지 않은 ‘인기거주예정지’(혹은 신도시) 상가에 돈을 넣어보지만, 다 잘된단 법도 없다. 여기에도 나름대로 원칙이 존재한다. 바로 ‘선(先)’이다. 입지좋은 목을 골라 먼저 투자하거나, 선임대 방식으로 일정기간 수익을 보장받는 형태다. 신도시 등 무(無)권리금 점포 투자전략 및 주의점을 알아본다.

▶장기 임차업종 골라 ‘터줏대감’이 돼라=어딜가나 터줏대감이 있다. 상가투자도 마찬가지다.

무주공산에 먼저 들어온 이들은 수익을 얻는데도 유리하다. 업(業)의 특성도 잘 봐야 한다. 음식점이나 병원 등은 장기임차가 가능한 대표업종이다.

동탄1 신도시에 사는 직장인 이 모(43)씨는 올 초 동탄2 신도시 한 산업단지가 내년부터 입주할 것이란 소식을 듣고 인근 상가의 공급면적 101.8㎡(전용 47㎡)규모 점포(1층)를 미리 분양받았다. 임차업종은 김밥전문점으로 정해졌다. 분양가는 3.3㎡당 2200만원(총 6억7650만원), 실투자금은 3억3500만원으로 월 임대료는 300만원을 잡았다.

이씨는 “(이곳은) 최소 몇 년간 현장공사인력이 수요를 형성할 것”이라고 예상했다. 수익률은 8%선으로, 서울 강남역 주변 이면상가 수익률(5%대)보다 높다.

상층부는 분양가가 저렴해 수익률이 더 높은 편이다. 투자자 박 모(가명)씨는 수도권 신도시 내 공급 285.85㎡(전용 150.8㎡)상가(3층)를 작년말 3.3㎡당 600만원에 매입했다. 임차업종은 치과로 확정하고 월 280만원을 받기로 했다. 실투자금(2억788만원)대비 수익률은 10%다.

이씨와 박씨는 상권형성 초기에 무권리금 점포를 선임대 방식으로 투자한 대표 사례다. 세입자를 미리 확정해 공실위험을 줄이고, 오랫동안 영업할 업종을 골라 ‘뒷탈’을 최대한 없앤 것. 이들은 ‘역세권 대로변의 중심상업용지를 고르라’는 신도시 상가의 전통적인 투자공식도 그대로 따랐다.

▶투자유의점은=이처럼 신도시 무권리금 점포를 선임대로 분양받을 때 주의점도 있다.

우선 단기간 영업을 주로 하는 업종 점포는 선임대 투자에 신중해야 한다. 임대기간 종료 후의 수익보장 때문. 업계에선 휴대폰판매점이나 부동산중개업소 등을 ‘치고 빠지는’ 주 업종으로 보고 있다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “음식점이나 병원 등은 최소 3~5년 이상 임차하는 주력 업종”이라며 “(이들 업종은)임차인들의 장기임차 등 향후 예상되는 세입자 요구사항을 협의하는 데도 유리하게 작용할 것”이라고 전망했다.

가짜 임차인을 섭외해 선임대상가로 위장한 사례도 주의해야 한다.

보통 선임대 상가는 500만~1000만원 정도의 계약금을 받는데, 이처럼 ‘속아서’ 계약한 경우엔 계약금을 날리는 것은 물론 향후 공실 리스크도 투자자가 감당해야 한다.

이를 피하기 위해 상가분양현장과 네트워크를 형성하는 것도 중요하다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “일부 유망한 선임대상가는 외부 홍보 없이 임자를 찾기도 한다”고 말했다.

입주완료시점도 체크해야 한다. 신도시 상권형성에 가장 큰 영향을 미치는 변수라서다. 장 이사는 “입주가 조기완료되는 지역일 수록 상권형성이 빨라 투자금의 신속한 회수가 가능하다”고 조언했다.