부동산경매의 특별매각조건

부동산경매의 특별매각조건

 

법원이 부동산을 경매로 매각하는 경우, 그 사건에는 다양한 매각조건이 붙게 된다. 매각조
건은 다시 법정매각조건과 특별매각조건으로 나뉘는데, 법정매각조건은 대부분의 매각에 붙는 조건으
로써 특별한 공고를 하지 않더라도 당연히 적용되는 조건을 말한다. 반면, 특별매각조건은 해당 경매
사건에만 특별히 붙는 매각조건으로써 이를 간과하고 낙찰을 받을 경우, 낙찰자는 자칫 금전적인 손
해를 볼 수도 있다. 법정매각조건과 특별매각조건이 상이할 경우는 특별매각조건을 우선으로 하며,
특별매각조건은 매 입찰마다 법원이 별도로 공고를 하고 있다. 특별매각조건으로 어떤 조건이 있을
수 있는지 살펴보자.

우선, 입찰보증금을 최저가의 20% 혹은 30%로 정하는 경우가 있다. 일단 매각이 된 사건에 있어, 낙
찰자가 잔금을 지급하지 않아 재매각으로 진행되는 사건의 경우에 법원이 입찰보증금을 당해차 최저
가의 20% ~ 30%로 정하는 경우가 있는데, 이런 사건의 경우 입찰보증금은 최저가의 10%라는 법정매각
조건에도 불구하고 특별매각조건이 정하고 있는 비율만큼의 금액이 된다.

다음으로 농지취득자격증명의 제출이 특별매각조건으로 붙는 경우가 있다. 농지 매각의 경우인데, 우
리 농지법은 농지의 소유에 일정한 제한을 규정하고 있고, 그 제한규정에 따라 각 지방자치단체가 농
지를 취득하려는 사람에게 농지를 취득할 수 있는 자격이 있음을 공식적으로 인정했음을 증명하는 서
류가 농지취득자격증명서이다. 농지취득자격증명이 있어야만 농지를 취득할 수 있다는 규정은 경매
로 농지를 취득하는 경우도 예외일 수 없고, 낙찰자는 매각기일 1주 후에 있는 매각허가결정일까지
지방자치단체로부터 농지취득자격증명을 발급 받아 관할 법원에 제출해야만 한다.

또, 학교법인이나 사회복지법인 소유의 부동산이 경매로 매각되는 경우도 주무관청의 매각허가서 제
출을 특별매각조건으로 결정하는 경우가 있다. 학교법인이나 사회복지법인은 자기가 소유하고 있는
기본재산을 처분할 경우 주무관청의 허가를 받아야 한다. 이는 학교법인이나 사회복지법인은 영리를
목적으로 할 수 없는 법인으로써 각종 세금 등의 혜택이 있는데, 그러한 혜택을 자산증식의 도구로
사용하는 것을 용인할 수 없으므로 주무관청은 위 두 법인의 자산관리에 적극적으로 개입 할 수 밖
에 없고, 그 일환으로 기본재산의 처분은 허가를 받도록 규정하고 있는 것이다.

이 밖에도 다양한 종류의 특별매각조건이 있을 수 있다. 중요한 것은 특별매각조건을 간과하는 실수
는 용납될 수 없다는 것이다. 특히 농지취득자격증명서 제출과 학교법인 또는 사회복지법인의 기본재
산 매각에 있어 주무관청의 허가서 제출이라는 특별매각조건은 조심해야 한다. 입찰보증금이 20% ~
30%인 재매각의 특별매각조건을 간과하여 10%의 보증금을 제출한 경우는 그 입찰표는 무효인 입찰표
가 된다. 무효라는 말은 입찰표를 아예 제출하지 않는 것과 같은 효과다. 결국, 법원입장에서 제출
된 입찰보증금을 몰수 할 수 있는 근거가 없는 것이다. 10%의 입찰보증금은 그 입찰표의 무효처리와
동시에 입찰자에게 반환된다. 그러나 농지취득자격증명의 제출과 학교법인 또는 사회복지법인의 기본
재산 매각에 대한 주무관청의 허가서 제출이라는 특별매각조건을 간과한 경우는 문제가 심각해 진
다. 두 서류의 제출기한은 매각허가결정일 까지다. 결국 입찰표는 유효한 입찰표로 처리가 되고, 이
후 서류의 제출여부에 따라 매각허가결정의 여부가 결정되는 것이다. 이때 최고가매수신고인이 서류
를 제출하지 않아 매각불허가결정이 난 경우라면 그 매각불허가에 대한 귀책사유는 최고가매수신고인
에게 있고, 그러한 사정은 곧 법원이 입찰보증금을 몰수 할 수 있는 근거가 될 수 있음을 명심해야
한다.