소액최우선변제도 조건 있다

소액최우선변제도 조건 있다
 

 

퇴직에 대비하기 위해 재테크를 고심하던 H씨는 경매로 저렴하게 나온 다가구주택을 낙찰받
기로 마음먹었다. 다가구주택을 사서 일부는 직접 거주하고 나머지는 임대를 놓으면 두 마리 토끼를
잡을 수 있을 것으로 계산했다. H씨가 입찰을 결심한 물건은 한 번 유찰된 서울 중곡동 다가구로 지
하에 1개 가구, 1층에 2개 가구, 옥탑에 1개 가구 등 총 4가구를 임대하고 2층은 H씨 가족이 살기에
적당한 규모였다. 낙찰의 기쁨도 잠시 H씨는 옥탑에 살고 있는 임차인의 보증금 3000만원을 물어줘
야 한다는 사실을 나중에 알고 깜짝 놀랐다.

H씨는 3000만원이 소액보증금에 해당돼 법원에서 배당을 받을 것이라고 굳게 믿었지만 실상은 요건
에 부합하지 못해 배당받을 수 없게 된 것이다. H씨가 잘못 판단한 사항이 있다. 보증금이 소액이라
고 누구나 배당을 받을 수 있는 것이 아니라 몇 가지 요건을 갖춰야 한다.

소액임차인을 위한 최우선 변제제도는 사회적 약자를 위한 최소한의 사회 보장적 제도다. 권리상 순
위는 뒤에 있더라도 채권자나 보증금이 큰 임차인을 제치고 가장 먼저 배당을 받는 혜택이다. 그렇다
고 법 위에 잠자는 자까지 보호하는 것은 아니다.

첫째, 경매개시결정일 이전에 전입신고를 해야 한다. 어떤 부동산이 경매 과정에 있는지는 등기를 보
면 알 수 있음에도 그런 집에 임대차계약을 맺는 것은 정상적으로 볼 수 없다. 실상 임차인도 아니면
서 법원에서 돈을 받기 위해 집주인과 통정해서 악용되는 것을 막기 위해 경매 등기가 된 이후 전입
한 임차인은 최우선 변제 대상이 안 된다. 이런 규정을 두지 않고 모든 경우를 인정한다면 사회보장
제도가 오히려 채권자에게는 손해를 미치는 결과가 되기 때문에 제한하는 것이다.

둘째, 배당요구 기간에 임차인은 배당 신청을 해야 한다. 권리 행사를 위한 최소한의 행위인 임차인
의 배당 요구가 있어야지 법원이 알아서 챙겨주는 것이 아니다. 또 법원에서 정한 배당 요구 종기일
전에 신고를 마쳐야지 기간이 지나면 소용이 없다. 이 대목이 바로 H씨가 놓친 부분이기도 하다. H씨
가 낙찰받은 집의 옥탑 임차인은 배당 요구를 하긴 했지만 뒤늦게 신청을 해서 배당 대상자에서 제외
된 것이다. 배당 요구 기간과 임차인이 배당 신청을 했는지 여부는 법원 자료 열람을 통해 알 수 있
으므로 반드시 확인하도록 한다.

셋째, 낙찰가의 2분의 1 한도에서만 배당한다. 소액 임차인이 여러 명일지라도 최우선적으로 변제해
주는 액수의 합이 배당가액의 2분의 1을 넘지 않는 범위에서만 배당한다. 따라서 대항력이 있는 임차
인이라면 배당으로 불충분한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

넷째, 얼마를 소액으로 인정하는가에 대한 규정은 시대에 따라 변해왔는데 그 기준점은 임차인의 전
입 일자가 아닌 저당권과 같은 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 한다. 최우선 변제제도는 1984
년 처음 시행된 이래 2008년 8월 21일자로 6회째 개정을 거치면서 소액 보증금 액수가 물가 상승을
감안하여 현실적으로 바뀌어왔다. 만일 2008년 10월에 서울 지역에 전입한 임차인의 보증금이 6000만
원이라면 단순히 최우선 변제를 받을 것으로 생각하기 쉽지만 저당권 설정일자가 2002년이라면 기준
점이 2008년이 아니라 2002년이 되므로(2001년 9월 15일 ~2008년 8월 20일 서울 지역은 4000만원 이
하 소액 해당) 6000만원은 소액 범위를 넘어 대상이 되지 않는다.

경매에 있어 분석 핵심은 낙찰금 외에 추가로 들어가야 할 비용을 정확히 산출하는 데 있다. 임차인
들이 배당으로 받을 수 있는 몫을 잘 계산해내는 것은 곧 경매 성공으로 가는 지름길이다.