부동산 서로 교환해도 양도세내요

부동산이나 부동산에 대한 권리 또는 특정 주식을 양도하면 양도소득세를 내야 한다.

세법에서 말하는 양도는 우리가 알고 있는 매도와는 많은 차이가 있으며, 심지어 증여를 했음에도 양도로 보는가 하면 양도를 했음에도 증여로 보기도 한다.

 

원칙적으로 부동산 등을 유상으로 사실상 이전하면 양도에 해당되어 양도소득세를 내야 하며, 무상으로 자산을 이전하면 증여에 해당되어 증여세를 내야 한다. 유상이전에는 금전을 받고 자산을 이전하는 매도뿐만 아니라 자산을 서로 주고 받는 교환, 주식을 받고 자산을 법인에 현물출자하는 경우, 자산을 수용당하면서 현금이나 채권을 받는 경우, 경매ㆍ대물변제ㆍ세금물납 등 채무를 면제받고 자산을 이전하는 경우 등이 포함된다.

양도는 등기이전이 되었는지 여부와 관계없이 실질을 기준으로 판단한다. 미등기전매를 양도로 보는 것이 대표적이다. 반면 소유권 이전등기를 했어도 양도로 보지 않을 때도 있다. 공유물 분할, 환지처분, 자기 자산을 경매로 재취득할 때, 법원 판결에 의해 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이 이전되는 경우, 이혼하면서 부부 간에 재산분할을 청구하여 소유권을 이전하는 경우 등이 이에 해당된다. 이때는 증여세도 내지 않는다.

또한 양도를 했음에도 증여로 보기도 한다. 자산을 배우자나 직계존비속에게 양도하면 일단 증여한 것으로 추정되어 증여세를 내야 한다.

또한 특수관계자에게 자산을 팔고, 이를 산 사람이 3년 이내에 당초에 판 사람의 배우자나 직계존비속에게 다시 팔 때는, 판 사람과 산 사람이 내게 될 양도소득세 합계액보다 당초 판 사람이 직접 그 배우자 등에게 증여를 했다고 가정했을 때 내야 할 증여세보다 적은 때에도 역시 양도로 보지 않고 증여한 것으로 본다.

물론 이 두 경우에 해당되어도 경매, 공매, 파산선고, 증권의 장내거래, 등기를 요하는 자산 간 교환, 대금을 주고 거래한 사실이 명백한 경우에 해당되는 거래 등은 증여로 보지 않는다.

담보된 채무가 있는 자산을 증여하는 부담부증여인 때에는 수증자가 인수하는 채무 부분은 증여로 보지 않고 양도로 본다. 다만 배우자 또는 직계존비속에 대한 부담부증여일 때는 수증자가 그 채무를 인수해서 갚는 다는 사실을 객관적으로 입증하지 못하면 양도가 아닌 증여로 간주된다.