전문가도 햇갈리는 상가 상식

전문가도 햇갈리는 상가 상식

 

 

사업자의 경우…상가 분양 시 추가 등록해야

지부가가치세는 사업장별로 사업자등록을 하고 사업장별로 신고 및 납부를 원칙으로 하고 있다. 하지만 사업장이 시군구별로 각각 있다면 최초 사업장에서 임대사업자 등록을 했다고 할지라도 타 시군구에서 상가분양 시 납부한 부가가치세를 환급 받고자 하는 경우 최초 사업자를 등록한 관할 세무서에 계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 한다.

물론 예외도 있다. 복합 건물 내의 상가를 층별 또는 동일 층으로 2개 이상을 분양받아 부동산임대업 또는 판매업을 영위하는 경우 상가 호수별로 사업자 등록을 하는 것이 원칙이다. 다만, 이 경우 분양받은 2개 이상의 상가가 바로 인접하고 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있을 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록이 가능하다.

테마상가는 상가임대차 보호 대상에서 제외

주택에 주택임대차보호법이 있다면 상가에는 상가임대차보호법이 있다. 두 법률은 대상만 다를 뿐 취지는 대등소위하다.

상가임대차보호법은 부동산 업자나 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인들의 권리를 보호하고 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정된 뒤, 2008년까지 3차례 개정되었다. 그러나 임대조건상 상가임대차보호법에 대상이 될 것 같은 동대문이나 명동 등 주요 상권에 포진해 있는 테마상가나 대형 상가 등은 상가임대차보호법 적용대상에서 제외된다.

상가임대차보호법이 적용되기 전에는 건물주가 부도를 내면 그곳에서 장사를 하던 상인들은 보증금조차 받지 못한 채 쫓겨나는 경우가 비일비재했다. 하지만 상가임대차보호법이 시행되면 부도로 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 최소한의 보증금은 변제받을 수 있는 근거가 마련이 되었다.

이를 ‘최우선 변제권’이라고 하는데, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 임차인이 다른 어떤 사람보다도 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 이때 변제받을 수 있는 금액은 건물 경매가액의 3분의 1범위 안에서 가능하며, 해당지역의 경제여건이나 보증금, 차임 등을 고려해 최종 결정하게 된다.

또한 그 동안은 건물이 경매에 넘어가면 임대차 등기, 전세권 등기를 해놓지 않은 상인은 한 푼도 건질 수 없어 더욱 피해가 컸다. 그러나 앞으로는 등기가 없는 경우에도 사업자등록신청을 해서 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 최우선 변제권에 해당되어 보호를 받을 수 있다.

그러나 공익재단이나 동창회 등 비영리단체, 백화점‧쇼핑몰과 같은 대형 상가, 유흥주점 등의 임차인은 법적 보호대상에서 제외되며 보증금을 제외한 권리금과 시설비에 대해서는 돌려받을 수 없다. 따라서 상가전문가들은 이 법안의 적용이 공익재단이나 동창회 등 비영리단체와 백화점 등 대형 상가, 유흥주점 등의 임차인들은 법적 보호대상에서 제외되고 사실상 영세상인과 같이 보호받아야 할 영세 소형건물에만 국한 것도 큰 문제점으로 지적되고 있다.

상가분양권도 양도소득세 대상

아파트에는 분양권이란 용어가 자연스럽지만 상가는 분양권이란 용어가 웬지 낯설다. 상가나 오피스텔의 경우 특별한 경우가 아니면 아파트와 달리 전매 제한을 받지 않는다. 그래서 이때 양도를 하면 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 착각하기 쉽다.

상가의 경우도 소유권이 확실히 이전되기 전에 상태를 보통 분양권으로 본다. 따라서 보유기간에 따라 세율이 달라진다. 1년 미만의 경우는 50%, 1년 이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상은 소득세법 개정에 따라 6~35%로 적용된다.

이처럼 분양받은 상가를 소유권이 이전되기 전에 양도하면 분양권 양도로 소유권이 이전되어 양도하는 경우에는 상가 양도로 보면 된다. 결국 양도 시 고려해야 할 세금은 양도소득세와 부가가치세인 셈이다.

포괄양도 시…부가가치세 납부해야

‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를 부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.

즉, 사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것으로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계는 것을 말한다.

‘사업의 양도’는 부가가치세법상 ‘재화의 공급’에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다.

이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다. 단, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하고 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우, 거래 징수한 세액을 신고 납부한 경우는 과세거래로 보아 부가가치세를 징수하는 것이 원칙이다.

신탁사 있어도 상가분양 시, 안전장치 미흡

최근 상가를 사전에 분양하고자 하는 경우 일정 규모의 상가는 건축물 등 분양에 관한 법률에 따라 신탁사를 선정하게 되지만 이 역시 안전한 분양을 보장하기에는 미흡하다.

대부분의 신탁사업은 분양회사 측에서 분양대금을 다른 곳에 유용하는 것을 감시하는 자금관리역할 정도만 하는 것이 일반적이어서, 신탁회사가 개입되었다고 하더라도 상가를 약속대로 완공할 수 있는 것으로 확신할 수는 없다. 따라서 일정한 공동주택과 같이 공적인 기관에서 보증을 의무화하지 않는 한, 제대로 분양받을 수 있을지 여부는 미지수이며 그로 인한 불이익은 고스란히 수분양자들에게 돌아오게 된다.

상가 개발비의 부가가치세는 모두 11%

상가투자 경험이 있는 투자자라도 상가 개발비란 용어를 잘 모르는 경우가 많다. 개발비는 일반적인 단지 내 상가나 근린상가에서는 볼 수 없는 비용으로 테마상가의 경우 상권이 활성화되기까지 상권의 광고 및 홍보비, 마케팅 비용 등이 소요되는데 이를 가리켜 상가 개발비라 부른다. 즉, 상가 홍보비를 일컫는 말이다. 이는 대부분 테마상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 분양주에게 별도로 받고 있다.

분양업체가 상가 수분양자로부터 상가개점 전 상가활성화를 위한 개발비를 받고 용역을 공급하는 경우 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되고, 사업자는 상가 분양계약자들에 대해 각각 세금계산서를 교부해야 하며, 이 때 용역의 공급 시기는 상가활성화를 위한 용역이 공급이 완료된 때로 본다. 단, 공급시기 이전에 세금계산서를 교부하는 경우, 부가가치세법 제9조 제3항의 규정에 의하여 용역의 공급시기로 본다. 따라서 개발비 10%와 부가세의 10%를 더한 총 11%를 부담하게 되는 것이다.