농지전용으로 전원주택 짓기
전원주택지로 가능한 땅은 대지,잡종기,농지,임야 보통은 400-500평정도
농지는 논,밭,과수원
논: 싸기는 하나 매립하는 것이 만만치 않고 시간 많이 걸리고 농로외 길 없는 경우많음
과수원: 대개 남향이나 경사가 심하고 면적이 넓으며 유실수를 비싼값에 매입해야
밭-(용도구역상 구분)-농업진흥지역(농림지역)-농업진흥구역 : 해당지방사는 농민만 가능
-농업보호구역
-그 밖의 농지(관리지역) :도시인들이 전원주택 짓을 수 있음
*관리지역-계획관리지역: 건폐율20%, 용적율80%,다른관리지역보다 건축물범위가 넓다.
-보전관리지역: 건폐율20%, 용적율80%
-생산관리지역: 건폐율40%, 용적율100%이하
-세분화 안이뤄진 관리지역 : 건폐율40%, 용적율80%
농업인이나 농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지를 소유할 수 있음(농지법제6조)
-주말ㆍ체험영농을 하려고 농지를 소유하는 경우
:농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나
다년성식물을 재배하는 것을 말한다.
계획관리지역:
정부가 주택공급위해 수도권 그린벨트(개발제한구역), 관리지역을 쉽게 개발계획발표
그린벨트 토지를 해제하려면 당연히 개발이 가능한 용도인 계획관리지역으로 먼저 토지를 분류해야 한다.
2004년부터 국토이용계획 변경과정을 거치면서 예전의 준농림지가 없어지고 대신 관리지역으로 지정
토양·입지·활용가능성 여부를 따져 보전·생산·계획관리지역의 용도로 분류하고 있다.
토지개발 시 규모 초과에 제한을 강화하던 연접개발 제한도 대폭 풀려 개발이 훨씬 용이해졌다.
-기반시설이 어느 정도 갖춰져 있어 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역,
-도시편입이 예상되는 지역,
-자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 허용하는 지역
-건축물이 많고 건축허가가 난 땅
-도로변과 근접한 대규모 공장, 시가화예정지구, 리조트 건설 예정부지, 군사협의가 완료된 토지, 개발진흥지구
-기존 개발지나 고속도로 IC 등 공공편의시설과 가까운 땅
-경지정리 비율이 10% 미만이고 대도시와 인접한 농지
-취락지구나 대로변과 근접한 농지
-관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경,
-지자체나 군부대로부터 개발행위 허가를 얻는 땅도 개발확률이 훨씬 높다.
-초보자 : 주민공람 등으로 관리지역 세분화의 윤곽이 드러난 땅, 주민공람 중 민원을 제기해 재조정 중인 땅
관리지역 내에서 개발행위 허가를 받은 땅이라도 부지가 좁거나 가구 수가 적어도 마찬가지다.
농지 매매계약 요약
▶전용허가를 안받은 농지: 관련공부서류확인 → 매매계약
→ 토지사용승락서받음 → 농지전용허가신청 →농지취득자격증명신청 → 농지매입등기 (‘농지취득자격증명원’이 있어야 농지를 매입등기할수있다) ▶농지전용허가 절차를 거쳐 전용목적사업이 완료된 토지는 지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득가능. : 농지전용허가허가명의변경 → 농지취득자격증명 없이 → 농지매입등기 * 농지전용허가의 허가 또는 변경허가를 받으려는 자는 농지전용허가신청서와 농림수산식품부령으로 정하는 서류를 제출하여야 하며 전용허가를 받은 자의 명의를 변경할 경우 그 사실 및 근거서류를 제출해야한다 * 경매등으로 그전 소유자로부터 관련서류를 받지못한다면 : 1년후 전용허가 자동취소후 신규로 재신청한다. : 농지전용허가를 받고 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우에는 농지법 제39조에 따라 농지전용허가의 취소 대상이 되는 점을 이용하여 농지전용허가 취소 후 신규로 농지전용허가를 신청하여 허가를 받을 수 있는 법적 제도적 장치 마련되어 있음을 알고 활용할 필요가 있다 1. 매매계약 : 관리지역의 밭 (계획관리지역)적합 ■ 관련 공부서류 확인:토지이용계획확인서,지적도,토지대장 반드시 확인 ■토지거래허가지역여부 확인 ■ 토지대장과 등기부등본을 발급받아 면적의 일치여부를 반드시 확인(면적경우 토지대장 우선) ■ 건물을 지을수 있는 용적율과 건폐율 반드시 확인(중계인말만 믿어선 절대 안됨) 토지이용계획확인원의 제한사항을 확인 ■ 연접개발제한: 임야는 토지 경계선부터 500미터 , 농지는 토지 중심선에서 200미터 이내 ■ 농지전용가능여부 확인: 전용허가가 나올 수 있는 토지인지,추가비용 필요한 곳인지 반드시 미리 확인 ■ 건축허가가능여부:진입도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로 1.지적도상 도로있음 + 실제도로 없음: 지적상 도로일지라도 통행이 가능하도록 현황도로로 만들어 두어야 한다. -개인소유인 사도라면 역시 현상복구해야 힐 것(경작자에게는 미리 보상) 담당지자체에 원상복귀요구시 주의사항: 합의를 통해 해결유도,시에서 최종적으로 할 수 있는 방법은 고발에 의한 경찰서, 검찰청, 법원을 거쳐 정식 재판 과정을 해야 하며 기일은 몇 년이 걸릴 수도 있다 ■ 진입도로문제 계약시 특이사항 첨부: ‘매입필지까지의 진입도로에 대해 문제가 발생할 시에는 매도자가 모든 사항을 책임지도록 한다’ ■ 관리지역인지 농림지인지 하천정비선에는 걸려있는지,특별한 제한사항이 있는 지역인지를 확인 ■ 경사도. 상수도.전기.하수·오수처리 문제 ● 농업인 아닌 개인이 주말·체험영농 목적, 이용하고자 농지를 취득 경우 : 신청 당시 세대원 전부소유농지 면적에
특히, 보전부담금 납입한 후 농지전용허가 받은 토지 소유권이 변경되는 경우 농지전용업무처리규정 제21조에 따라 보전부담금의 권리승계를 증명할 수 있는 관계증명서류를 첨부 제출해야한다.
-도로가 국가나 지자체 소유공도라면 도시계획과나 건축과(도로담당)에 진정하여 원상복구를 해야
■ 지적도상 도로,현황도로 일치한 토지인지 확인, 현황도로사용가능여부,현황도로의 소유주 확인
개정된 농지법
-302평 이하의 농지는 도시민의 자격으로 주말체험영농목적 소유할 수 있도록 농지법이 개정
-단일화된 농지로서 302평의 소형 평수는 좀처럼 구하기가 어렵다는 단점-농지법에 따라 농작물에 해당하는 농사:쌀 콩 고구마 채소 인삼재배 ,유실수 식재 다양
-농작업도 본인 또는 가족의 노동력으로 농작업의 1/2 이상만 자경
- 농지를 정당한 사유없이 임대 또는 휴경한 경우에는 농지처분 해야
:외지인 농지취득경우: 농지 소재지에 거주않더라도 본인 또는 가구원이 1년 이내에 30일 이상 직접 농사지을수 있어야
:위탁 영농경우:본인 및 그세대원 중 일부가 1년에 30일 이상 직접 농사조건
- 농지법 상 농작업의 일부위탁은 가능하지만, 전부위탁은 노령, 질병, 입대, 유학 등 부득이한 경우외에는 허용안됨- 농취증 발급신청 시부터 위탁으로 기재하면, 실제 농취증 발급이 어려움.
주의:소유 농지에 다른사람이 농사를 짓는 임대차(지료로 도지를 내는 것이 통상임),사용대차(대가없이 빌려 줌)은 금지
-농지취득자격 증명 발급 신청시에 농지관리위원회의 확인절차가 폐지-체험영농등 농업경영이외목적으로 농지취득자격증명 발급 신청시 농업 경영계획서를 제출할 의무가 없어졌다.
-비농가가 상속 이농으로 소유하는 농지의 경우 1헥타르 이내의 소유가 계속 유지된다.
-농촌투자활성화위해 농촌지역에 연수시설, 복지시설.의료시설, 관광 및 체육시설등에 대하여 대체농지조성비를 50% 감면
-도시인이 농지취득을 하는 경우
1.302평이하의 농지 취득시: 농지취득자격증명(농취증)신청서만내고 영농계획서는 따로 내지 않아도 됨
2.302평이상의 농지 취득시: 농지취득자격증명(농취증)신청서와 농업경영계획서(영농계획서)
302평넘는 농지를 취득,보유한다고 해서 꼭 농업인이 되어야 한다거나 농지원부를 내야 하는 것은 아님
* 주말ㆍ체험영농:
-논, 밭과 과수원 어느 형태든 합쳐서 세대당 302평이 초과되지 않아야 주말농장이 된다
-농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것
-지목(전,답,과수원)이나 재배 작물(채소,벼.과수 등)에 관계없음
-주말농장은 농지에 한하며, 임야에는 해당이 없다. 토임(토지임야)는 지목 상 여전히 임야이므로 주말농장이 되지않음
-농지가 아닌 임야를 10,000평 가지고 있는 도시인도 추가로 302평 미만의 주말농장을 취득할 수 있음
주말농장은 농지(논,밭,과수원) 만을 합산한다.
-주말농장용 농지는 관리지역이던, 농업진흥지역 내 농지이던, 상관없음
-면적이 500평 넘을 경우 구입목적 “농업경영목적”기재 ,신청서외에 농업경영계획서도 작성 첨부
-해당 면의 농지위원 2명이 농사를 지을 사람이라는 것을 확인
-일년에 30일 이상 농사을 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다는 각서해야 농지취득증명서를 발급
-주말농장 목적의 농지는 취득시 거주지나 통작 거리 등의 제한이 없다
-양도시에도 비사업용 토지로 보지 않아 중과세 대상에서도 제외된다.
-취득·개발함으로써 드는 비용 : 취득물건의 가액의 2%와 취득세의 납부세액 10%를 더해 2.2%를 내야 한다.
현재는 소유권 이전 후 30일내에 납부하면 된다.
-토지거래허가구역 내에서는 허가 최소면적인 150평 미만의 농지라 할지라도, 주말농장 목적으로는 취득할 수 없습니다.
주말농장용 농지에 농가주택을 짓는 경우 농지보전부담금의 감면
-농지전용하여 농가주택을 지으려는 경우,전용농지공시지가30% 해당하는 농지보전부담금을 농지은행에 납부하여야 .
-302평 미만되는 주말체험영농 목적의 농지를 사서 주말농장로 사용하다가, 그 일부 땅에 집을 짓는 경우에는
농지보전부담금의 50%를 감면해 주는 제도가 있음
다만 대상 농지와 주택의 조건은 다음과 같습니다.
1. 농지는 농업진흥지약 내 농지일 것
이 감면헤택은 농지에 국한되는 것이고, 임야는 안 됩니다.
농지 중에서도 일반 관리지역,계획관리지역 내 농지는 감면헤택이 없습니다.
2. 농지소재지는 비 도시지역으로 읍 면 지역일 것 :도시지역이나 동지역의 농지는 해당되지 않습니다.
3. 신축하는 주택의 크기와 면적의 제한은 없습니다: 종전10평 미만의 소형주택으로 제한하였던 것을(2007.8.16)에 삭제
4. 농지 중 주택부지로 전용하고 난 후의 남는 농지가 45평(150제곱미터) 이상이어야
그러나 150평정도 주말농장을 전부 주택부지로 전용하는 경우,인접지에 주말농장 자기소유의 농지가 45평이상있어도됨
5. 농지는 소유자가 직접 보유하는 농지를 전용하는 경우에 한하며, 임차,사용승락을 받아서 전용하는 하면 감면대상안됨
6. 당연히 감면되는 것이 아니라, 농지 소재지 시 군 구에 농지전용 허가신청 시 토지등기부 등본을 첨부, 함께 감면신청서를 작성 제출해야 하며, 시장 군수 자치단체장의 확인 및 추천을 받아야 합니다
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관련법률 : 주말체험영농 주택부지로 농지를 전용하는 경우 농지보전부담금 감면기준
다음에 해당되지 아니하는 농지
① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역안의 농지
② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 계획관리지역안의 농지
③ 법령에 의하여 지정되거나 지정할 예정인 개발목적의 지역;지구;단지안의 농지
나. 신청인이 주말체험영농 주택부지로 전용하고 주말체험영농 농지(농작물의 경작이나 다년생식물의 재배가 가능하여야 함)로 이용하고 있거나 이용하고자 하는 잔여면적이 150㎡이상인 농지
다. 신청인이 주말체험영농 농지(농작물의 경작이나 다년생식물의 재배가 가능하여야 함)로 이용하거나 이용하고자 하는 150㎡이상의 농지에 연접한 농지
2. 감면 추천대상 신청인
주택부지로 전용하고자 하는 농지와 그에 연접한 주말;체험영농 농지를 모두 소유하고 있는 개인
Ⅱ. 농지보전부담금 감면 추천절차
1. 농지보전부담금 감면 추천 신청
농지보전부담금을 감면받고자 하는 개인은 별지서식에 의한 농지보전부담금 감면신청서를 작성하여 소유권을 입증하는 서류를 첨부하여 해당 주택의 건축을 위한 농지전용허가를 신청(신고하는 경우를 포함한다)하거나 농지전용허가가 의제되는 건축허가를 신청(신고하는 경우를 포함한다)할 때 시장 ;군수,자치구구청장에게 제출하여야 함
2. 시장; 군수; 자치구구청장의 확인 및 추천
농지보전부담금 감면신청서를 제출받은 시장;군수;자치구구청장은 소속 공무원으로 하여금 그 사실여부를 확인하게 한 후 추천여부를 결정하고, 감면추천을 결정한 후에는 그 결과를 별지서식에 의하여 농지전용허가 및 협의를 담당하는 부서에 송부하고, 농지전용허가 및 협의담당부서는 농지보전부담금 부과결정시 이를 감면함
Ⅲ. 유의사항
주말체험영농 주택부지에 대해 농지보전부담금을 감면받고자 하는 개인은 당해 농지전용과 관련된 농지전용허가 또는 건축신고 시 별지서식에 의한 농지보전부담금 감면신청서를 제출하여야함
■ 현지답사시 확인사항
: 토지의 위치. 지목. 면적. 인접필지와 경계. 방향. 진입도로. 교통관계.무허가 건축물 등
■ 토지이용계획확인서 :용도 지역이나 지구등이 나와있으며 용도구분에 맞게 건폐율이나 용적율따라 건축
예) 자연녹지일경우 건폐율 20% 용적율 100%정도(조례마다 틀림)
1000평 * 0.2 = 200평(건폐율:바닥면적이라 생각하면 됩니다),
소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.
당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.
주의 : 전용허가가 나올 수 있는 토지인지,추가비용 필요한 곳인지 반드시 미리 확인
경지정리나 용수개발이 된 농지인지 미리 확인해서 비용계획에 반영
용도지역이 도시지역,계획관리지역 및 개발진흥지역구 안의농지를 제외하고는 위락시설이나
500제곱미터를 초과하는 음식점,여관,골프연습장,
1000제곱미터를 초과하는 단독주택,
7500제곱미터를 초과하는 기숙사
15000제곱미터를 초과하는 공동주택
30000제곱미터를 초과하는 공장부지로 사용하는 경우등은 농지전용허가가 나오지 않으므로 주의.
2. 토지사용승락서 받는다
-농지 전용은 원칙적으로 땅주인만 신청할 수 있다.
-토지사용승락서(최소한 땅값의 70% 정도는 지불)를 받으면 자신의 땅이 아니라도 땅의 사용권을 갖기에 소유권 이전 등기와 같은 효력을 지니기 때문에 농지전용신청을 할 수 있다.
-소유권을 이전한 해에 집을 지으려면 그 당해연도에는 전용 허가가 나지 않기에
소유권을 이전하기 전 토지 소유주의 인감을 첨부한 ‘토지 사용 승낙서’를 받아서 전용 허가를 신청해 받은 후 이전
-토지 사용 승낙서를 받는 절차는
인감 1통을 준비해 그 용도란에 토지 사용 승낙용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지 사용 승낙서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다
-토지거래허가 지역에서는 현지에서 1년이상거주해야 토지의 소유권이전이 되기 때문에
그 기간동안에는 미리 토지사용승낙서를 받아 토지소유권이 넘어오기 이전에 건축을 미리해야한다.
-또한 지적도상 맹지에는 전용 허가가 나오지 않으므로 진입 토지 소유주의 토지 사용 승낙서를 받아야 한다.
맹지인 경우에는 도로 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다.
또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다.
■농지전용 허가와 건축허가 받음
: 농지에 집을 지으려면 농지전용허가와 건축허가를 받아야 착공할 수 있다.
농지전용허가절차거쳐 전용목적사업완료토지는 지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명발급받지 아니하고 취득가능.
건축허가는 허가를 받아야하는 경우와 신고만 하는 경우가 있다.
농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발 행위 허가’, 그외 지역에서는 ‘농지 전용’이 된다.
대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
농지전용에는 허가와 신고가 있음
농지는 일반주택(300평) 농가주택(200평) 만을 대지로 할수있게 제한
-농지원부 있어야 함 :농지원부는 현 거주지 반경 20Km이내에 농지를 300평 이상 소유하고 있어야 발급
건축지 인근에 전답이 있어 농사를 해야함
가족구성원의 총 수입에 합이 50%이상이 농사로인한 수입이여야함
농가주택으로 건축할시에 농지전용부담금(공지지가의30%)면제, 취득세등의 몇가지 세금은 면제 받을수 있음.
일반주택으로 건축할때에는 땅좀 넓게 전용받고 세금더 내는거뿐.
농지부담금 200평 예로들면 공시지가가 평당 10만원으로 가정시 200평x10만원= 2000만원
여기에 30% 는 600만원 농지전용비 ,건축 취득세는 과세기준이 달라 건물의 구조(조적,콘크리트.조립식,목조)에 따라 달라지며 건축물 평수에따라 달라짐,등록세는 타세금에 비하면 얼마 안나옴
농림지역 관리지역이나 자연환경보전지역인 경우 연건평 60평이나 3층이상인 경우 허가/그 미만경우 건축신고로서 대신
건물이 완공되면 그 부지로 쓴 농지는 지목이 대지로 바뀌게 된다.
건물을 짓는 동안은 농지위에 건축을 하는 셈이 되는 것이다.
3. 농지전용허가신청: 토지사용승낙서와 인감증명서 첨부,등기이전받기전에 미리 농지전용허가 신청
■ 농지전용 :
-전,답으로 된 농지에서 집을 짓거나 창고,야적장 등 농사 이외의 목적으로 토지의 용도를 대지,잡종지로 바꾸는 것이다.
-도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다.
-농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.
-소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다.
-당해연도에 집지으려면 소유권을 이전하기전, 토지사용승락서을 받아 전용허가을 받는뒤 이전을 해야 한다.
■ 농지전용허가신청 확인사항 :
-지자체마다 허가를 내주는 건페율 다르니 지자체농지담당부서에서 어떤 건폐율 기준인지 확인
-연접개발제한에 저촉여부가 관건, 연접개발면적계산시 몇미터기준인지 해당자치단체에 문의
-나머지는 토목설계사무소에 맡기면 신청서를 제출한다.
농지 전용 허가 신청서를 해당 읍·면사무소에 제출하면 되는데, 시간앞당기려면 이장에게 농지전용허가신청서에 도장을 받아서 읍·면사무소에 제출하면 된다.
■ 농지전용허가신청시 구비서류: 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서
-농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회
-집을 지을 수 있는지, 전용면적적당,인근농지미치는 영향,지역주민의 의견등을 심사,과반수이상찬성,7일이내허가여부시장 군수에게 송부 ,시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.
농지관리위원회: 농지관리위원회란, 일반적으로 위원장은 해당 읍·면장이 되고 해당 읍·면 소재 마을의 이장이 위원이 된다. 읍(면)장, 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자등 구성.
■ 농지전용허가후 책임
- 허가일로부터 2년 이내 건축착공,
- 착공 후 1년이내 공사완료않으면(단 6개월씩 2번연장은 가능하기 때문에 전용허가후 2년간은 건축지체가능)
허가취소, 농지처분명령
일년 이내에 처분않으면 다시 강제명령
미처분시
이행강제금
-농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
-만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 허가를 받아야 한다.
-어기고 음식점,카폐,공장등으로 용도변경시 전용허가가 취소,5년이하징역,2천만원 이하의 벌금형
-농지전용해 전원주택 지을시 건축완료되어야 필지 분할이 되었으나,지자체따라 전용허가나면 필지분할해주는 지역도있음
-대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
4. 대체농지조성비와 농지전용부담금 납부
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부.
농지보전부담금 = ‘개별 공시 지가(원/㎡)의 30%×전용대상농지의 면적(㎡)×감면율’
단, 개별 공시 지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원으로 부과하고 있다.
(10평이하의 주말주택의 경우 고시에 적합할 경우 50%면제)
농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다.
부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다.
농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다.
60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다
부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.
5. 농지취득자격증명 신청 :
농지전용변경허가 → 농지취득자격증명발급신청 → 증명발급 → 농지의 매입등기
농지전용허가절차거쳐 전용목적사업완료토지는 지목이 전.답.과수원이라도 농지취득자격증명을 발급받지아니하고취득가능.
농지전용허가를 받거나(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등을 포함) 또는
농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우에 한정)를 가지고 신청
농지의 경우 ‘농지취득자격증명원’이 있어야 농지를 매입하여 등기할 수 있다.
자격은 주말체험농장을 하려는 개인
-농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자 (당해 농지를 취득하는 경우에 한한다)
-주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인
*농지의 소유권등기를 완료한후 농지취득자격증명을 발급할 수 없으며
농지 취득자격증명은 효력발생요건이 아니고 단순히 농지법상 소정의 농지취득만을 확인하는 증명서류임.
주말체험영농목적으로 농지를 취득하는 경우에는 논.밭.과수원 모두 어디든지 취득 가능하며, 논을 밭으로 전환도 가능
주말체험영농을 위해 취득 후 세대별로 소유농지의 면적이 1,000㎡이상일 경우 초과된 면적은 처분하여야 함.
농지전용허가받지 않은 농지를 농지전용 목적으로 취득하고자 하는 경우
:농지전용변경(명의변경)허가 절차를 거친 후 ,허가증 사본을 첨부하여 전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받아야
농지전용허가를 받은 농지를 취득하기 위해서는:
-농지전용변경허가(명의변경)→ 농지취득자격증명신청발급
-농지전용허가를 받기 위해서는 당해 토지에 대한 소유권이나 사용권이 있어야 함
＊토지거래허가구역에서 매매,판결,공매(농·취 또는 허가)인 경우 토지거래허가대상(농지취득자격증명을 발급 받지 않음)
지목이 임야인 토지라도:실제토지현상이 형질변경되어 농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 3년이상 이용되는 토지는
농지법상 농지에 해당되어 농지취득 자격증명을 발급
6. 내집짓기 구상
▶ 설계를 하기 전
- 부지에 지을 수 있는 건물의 평수를 관공서 등을 찾아가 정확히 알아보아야
- 어떤 모양 어떤 자재로 지을 것인가를 머리 속에 그려놓은 후 설계에 들어간다.
- 관리지역 건페율은 40%, 용적율은 80%(200평- 건평80평,2층까지가능)
▶ 시공업체 선정
- 시공업체을 선정할 때는 주변의 가까운 업체보다는 잘 알지 못하는 업체을 선정하는 것이 오히려 좋을 수 있다.
- 아예 모르는 사람과 일을 하고 챙길 건 확실히 챙기고 줄 것은 주는 것이 속편 하다.
- 시공업체가를 선정할때는 그지역에 있는 사람들을 우선적으로 고려(현지군청앞 설계사무소 방문)
( 멀면 교통비등 경비는 경비대로 들고 관리도 잘 안되어 애를 먹을 수 있다.)
- 설계비 평당 10-20만원선, 설계기간은 1주일-2주일정도
- 주일후 기본설계도 도면,일정,인허가 및 공사예산 견적서
▶ 설계변경
- 설계변경은 하지 않는 것이 좋다. 설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음이 안 들어 설계변경을 해야 할 때가 있다.
- 설계변경을 하게되면 건축물에 문제가 생긴다. 특히 공사기간이 길어진다는가 자재가 맞지 않아 시공업자와 마찰을 빛게 된다
▶ 건축규모를 결정하여 설계
- 시공업체를 선정하여 건축을 할 때는 보통 시공업체에서 설계까지 맡아서 해준다.-
- 건축사에게 자신이 원하는 것, (방수와 크기 내부공간,중요하게 생각하는 것. 외관, 지붕모양 등 충분히 인식,시간 갖고 시작)
- 특히 전원주택은 자투리공간을 어떻게 활용하느냐에 따라 같은 평수, 같은 형태집이라도 사는 사람에겐 큰 영향을 미칠 수 있다.
- 설계를 의뢰시 정확인 대지의 위치, 땅평수, 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 현장사진 등을 미리 준비해 가면 작업수월
- 설계비용은 보통 평당 15~18만원, 관공서 앞에서 민원인 들을 상대로 영업을 하는 건축사 중에는 평당 10만원 미만의 경우도
- 설계기간은 보통 한달
※ 농어촌주택 표준설계도를 이용하면 싸고 수월
- 건축비용줄이고 또 건축기간을 단축
- 농어민들을 위해 그들이 새로 주택을 건축할 때 시간, 경제적인 부담줄여주기 위해 농어촌 진흥공사에서 미리 준비해둔 설계도
- 지난 95년20가지 종류가 개발 보급되어고, 97년에 다시 8가지 종류가 추가되어 현재 28가지의 표준설계도 모델이 있다.
- 12평부터 44평까지 다양한 평수 28개 모델이 있어 자유롭게 선택할 수 있고
- 각 부분 의 크기가 안목치수 (내부치수)로 표시되어 있어 이해가 쉬우며
- 평면과 재료를 변경하기 쉽고
- 자재의 규격화와 대량생산으로 건축비를 줄일 수 있다
- 실제로 표준설계도를 이용하면 25평 기준으로 하였을 때 설계비 370만원과 건축공사비를 최고 12%까지 절약
- 빠르고 쉽게 건축허가를 받을 수 있고
- (단독주택 3일, 기타 건축물 45일) 사용될 건축자재수량을 사전에 쉽게 알 수 있어 자재준비가 용이
- 감리비도 절반정도 줄일 수 있다.
- 시, 군, 구청, 농어촌진흥공사 지사 및 군 지부 에서 항상 열람할 수 있으며 필요하면 복사비만 내면 구입할 수 있다.
- 표준설계도로 집을 짓는 다 하여 반드시 똑같이 지어야 하는 것은 아니다.
- 실내마감재, 외부페인트, 조명기구, 방수재료, 지붕마감재 등은 임의변경할 수 있고
- 기본골격도 철골조, 경량기포, 콘크리트(ALC), 강섬유보강 콘크리트(SRC)등 취향에 따라 선택이 가능
- 바닥면적 50㎡ 이내에서는 신고로 설계변경이 가능하다.
▶ 설계착수
▶ 설계시 감안할 점들
- 가사 부담에서 해방된 집
- 먼지가 쌓이지 않는 집:장롱이든, 옷장이든, 모든 가구는 바닥부터 천정 끝까지 닿는 벽체형 가구로
- 벽체형으로 만들기 곤란한 것은 바퀴,바퀴 달린 냉장고, 바퀴 달린 책장은 쓸고 닦는 청소를 훨씬 쉽게 해줍니다.
유리창 청소를 쉽게 하기 위해서는 유리창 사이에 블라인더를 내장한 ‘블라인더 내장형 유리창’도 고려해봄 직합니다.
- 하루 생활일과를 분석: 각 실을 배치할 때 동선을 단축
- 충실한 수납공간, 방마다 수납공간을 넣고, 안방 커다란 붙박이장, 주방 다용도 서랍장, 모든 코너에 수납공간
- 설비를 좋게 하고 되도록 기계화할 것: 식기세척기, 빨래건조기, 전자오븐, 중앙집진식 진공청소기 시스템 등
- 설계단계시에 원가의 80%가 결정되고, 나머지 20%는 시공 단계에서 결정됩니다.
능력 있는 설계자에게 설계를 의뢰하고, 충분한 설계비를 지출해야 합니다.
설계비 절약은 결국 공사비를 20% 정도 상승시킬 뿐입니다.
- 설계변경은 공기 연장과 공사비 추가의 결과,계획 설계시부터 정확한 설계를 요구하여야 합니다.
- 환경친화적인 측면에서 대지 분석 후(대지형태, 일조 및 바람, 기존이 수목, 조망권, 진입로, 소음, 프라이버시 등) 적절히 배치
- 소유가치와 투자가치를 만족시킬 수 있도록 가변성 있는 평면계획과 교체하기 쉬운 마감자재를 선정해야 합니다.
- 자연과 조화를 이루는 건물의 형태를 설계하고 환경친화적인 자재의 재질 및 색을 선택합니다.
- 단열, 수밀성, 내구성 우수한 시스템 창호를 선택하는 것이 좋습니다.
● 법규제 사항 체크리스트- 해당지역, 지구별 관련사항 확인 : 건폐율, 용적율, 높이제한 사항
- 정화조 시설에 대한 특별 규제사항 확인: 환경관련 규제사항
● 평면, 입면 설계- 각 실별(현관, 거실, 침실, 화장실, 욕실, 주방, 식당, 창고, 기타) 동선은 원활한가?
- 계획설계에 의거한 각 실별 규모, 기능은 좋은가?
- 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양, 창호모양, 발코니모양 등)
- 동선이 짧고 편안한가?
● 구조설계: 구조 전문가에 의한 구조계획 및 구조계산, 구조 전문가의 최적 설계→경제성, 안전성 추구
● 설비(기계, 전기) - 설비 전문가에 의한 설비 계획 및 설비 관련 용량, 열량 계산,최적 설계→경제성, 효율성 추구
- 설비 공사 설계도서(설계도, 시방서)에 의한 시공지침
● 조경설계- 해당지역 여건에 잘 살 수 있는 조경수목 선정 및 배치
- 신축 건물과 조화를 이루는 분우기 연출(미니동산, 산책로, 연못, 조경석의 배치 등)
- 사후 관리 계획
▶ 토지측량과 설계확정,설계도면완성
▶ 건축허가 및 신고사항을 해당 시, 구청에 접수
▶ 모든 법적 절차가 끝나면 시공사는 터파기부터 본격적인 작업에 착수
▶ 토목공사
▶
주택건축에서의 토목공사는 건축시공을 맡은 업체에서 한꺼번에 진행한다.- 건축면적이 60평 이상일 경우에는 공인된 설계사무소가 관청에 신고한 후 토목공사에 들어가게 되어 있다.
- 토목공사에서는 설계도면대로 공사가 진행 되었는지, 오폐수 및 정화조시설 등에 문제가 없는지를 잘 살펴보아야 한다.
- 토목공사가 마무리되면 중간검사를 받게 된다.
중간검사는 토목공사가 완료되고 철근배관을 마친 상태에서, 즉 콘크리트 작업에 들어가기 전에 건축진행상황을 사진찍어처리
▶ 토목공사가 마무리
▶ 본격적으로 건물시공
- 건축주는 설계도면대로 시공이 되는 지, 자재는 제대로 쓰고 있는 지를 점검해야 한다.
- 건축주는 인부들과 같이 움직여야 하고 건축일에도 일가견이 있어야 한다.
- 시공과정을 모두 점검을 할 수 없지만 그래도 전체적인 윤곽, 디자인, 공간구성, 내외장재 품질과 색상등은 한번쯤 짚고 넘어가야
▶ 시공시 점검해야할 유의사항
균열(Crack) 방지: 구조상결함뿐만 아니라 마감재까지 영향,하자가 발생시,비용 증대,완전한보수 어려워 사전 예방철저
누수방지(방수):설계시 적절한 방수공법 선정,철저한품질관리 중요,시공에 있어 작업원정성에 의한 정밀한 시공이 생명
결로방지:실내,실외의 온도차에 의해 표면에 수증기가 응결현상, 오염, 박리, 곰팡이, 부식, 습윤, 결빙, 신축, 휨등피해
단열처리: 난방 및 냉방부하를 감소시켜 에너지 절약, 표면 결로를 방지, 실내의 쾌적한 조성을 목적으로 합니다.
차음기능:소음의 문제를 해결하기 위해서는 보다 좋은 양질의 건축물을 설계, 시공해야
설비공사 : ① 위생 및 급·배수 설비 ② 냉·난방 설비 ③ 정화조 설비 ④ 지하수 정수설비
전기공사 : ① 조명기구(스위치, 콘센트, 조명기구류 등)② 약전 설비(전화, TV 등) ③ 정화조 설비
▶ 건물 마무리
▶ 조경공사(정원꾸미기)
일반점검사항 : ① 수종 선택 및 배치 계획 ② 석축 쌓기 ③ 외부 데크 설치 ④ 대문, 담장, 연못 등
- 일반적인 형태라면 평당 10∼15만원 정도
- 건축식: 수학적이고 기계적으로 설계한 조경
- 풍경식은 자연그대로의 나무와 돌을 조화시켜 자연풍을 그대로 살린 조경
- 풍경식이 좋은데 부지의 자연형태와 그곳에 있던 나무나 돌을 그대로 살려 정원으로 꾸미면 비용적게 들고 훌륭한 정원만들수
- 정원을 꾸미는데 들어가는 비용은 크게 마당과 울타리로 나누어 생각할 수 있다.
마당은 자연석과 나무, 잔디 등으로 꾸미게 되는데 나무는 키우고 가꾸는 재미가 있는, 너무 크지 않은 나무를 선택하는게 좋다
- 나무의 크기가 3M를 넘으면 관리하기도 힘들고 키우는 재미도 없다.
- 수종으로는 조선소나무, 은행나무, 단풍나무, 감나무
- 부부의 침실 쪽에는 향기가 좋은 라일락을, 정자주변에 느티나무를 심는 식으로 위치와 분위기에 따라 수종을 선택
- 대추나무, 자두나무 등 유실수를 몇 그루 함께 심으면 더욱 좋다.
- 자연석 보통은 1톤에 3십만원 정도
- 연못을 꾸밀 때 자연석이 필요한데 평당 1백만원 정도
- 잔듸는 조선잔듸가 좋으며 가격은 시공비를 포함하여 평당 2만원 정도
- 울타리를 만들 때는 전원주택의 분위기를 살려 생울타리
생울타리수종은 개나리, 사철나무, 측백나무, 장미, 쥐똥나무등, 비싼 것으로는 향나무, 자작나무등. 가격은 M당 1만원~10만원
- 텃밭을 꾸미거나 장독대와 야외용 식탁도 좋은 정원 꾸미기가 될 수 있다. 주인의 취향에 맞추어 다양한 테크닉을 연출
▶ 집이 마무리
▶ 준공시 유의사항
-건축공사의 준공시 체크사항:① 위생 및 급·배수 설비 ② 냉·난방 설비 ③ 정화조 설비 ④ 지하수 정수설비
-설비(전기,기계)공사의 준공시 체크사항:① 위생 및 급·배수 설비 ② 냉·난방 설비 ③ 정화조 설비 ④ 지하수 정수설비
▶ 준공검사 인허가시 주의사항
- 건축공사, 전기공사, 설비공사의 완료
- 대지 안의 조경공사 및 담장공사의 완료
- 정화조 공사의 완료(정화조 공사 준공 필증)
- 구옥 철거공사의 완료- 멸실신고 : 철거공사 진행 관련 사진 첨부하여 관할 읍·면사무소에 제출
- 폐기물 처리 확인서 : 구옥 철거 폐자재 처리 확인서 시청 청소과에 제출
- 측량
▶ 준공검사 :건축주는 입주 전에 구비서류를 만들어 관할 관청 건축과로부터 받는다.
- 관계공무원은 설계도면대로 공사가 진행 되었는 지, 건축법에 저촉되는 것은 없는 지 등을 확인하고 준공필증을 교부
▶ 준공필증 받음
▶ 신축주택을 건축물 대장에 올리고 건축물 관리대장을 발부 받아 건축물 소재지의 등기소에 가서 소유권 보전등기를 낸다..
- 구비서류도 까다롭고 취득세 등록세 등 세금계산에도 어려움이 많다. 보통 법무사에 의뢰하여 소유권 보전등기를 마무리한다.
- 지목변경 :주택부지로 전용된 농지는 대지로 전환됨.
- 분필(지적법상),토지분할(등기법상):새로운 지번
설계건축시 확인
대지환경 (산, 물, 산+물)
주변여건 (교통, 교육, 의료, 공공, 근린생활시설)
기반시설 (토목, 전기, 설비, 상하수도 등)
건폐율, 용적률의 관련 법규제사항 (주택 규모 예측)
건축주 요구사항 조사 및 분석 , 대지분석, 건폐율, 용적률, 대지내의 조경 ,배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획
구조설계, 설비 전기설계, 조경설계, 토목설계
심의지역은 사전 심의 (해당 시, 구청)
심의기간 약 1개월 , 지적공사에 경계측량 의뢰
기 건물이 있을시 멸실신고 (동사무소)
내부구조 등 설계변경 가능
터파기 → 골조공사 → 외부마감공사 → 내부마감공사→ 외부조경공사
폐기물 처리등 확인서류 제출 , 정화조 준공필증
구옥 멸실신고 및 폐기물 처리신고 , 건축물 사용 가능
취득세, 등록세 등 세금 납부
건축물 관리대장, 등기부 등본에 등재
(1) 건축허가대상 주택의 건축과정
건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.
건축기획사전조사 입지선정 건축물의용도/규모결정 건축 계획설계 건축계획도서 작성 기본설계 건축허가 경계명시측량 건축허가도서 작성 실시설계 착공신고 시공자 실시설계도서 작성 시공자,감리자 결정 착공신고 건축공사 공사감리 시공자 감리자(설계자)대지경계측량 토목,골조,마감공사 조경공사 공사완료 사용승인검사 설계자공사감리보고서 작성 사용승인관련서류작성 관리카드(정화조,주차)작성 건축물 현황도면 작성 건축물대장작성 건물사용 유지관리 건축주 건축물 하자보수
앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
- 건축설계, 시공도면 작성
- 현장조사 및 확인 업무 대행
- 건축공사의 감리
- 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행
(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
건축신고대상 건축물
연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물
건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축
대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우
읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택,
농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선
1000평의 논을 3미터 높이로 매립하려면 최소한 5000만원이상
(1000평*3.3058*3/6*3=4958만원)
3m * 3300평방미터 = 9900 * 4000원(대략가격임) = 약 4000만원
*매도의향서란?
-의향서(LOI, Letter df Intent)란 통상 대규모 투자사업, 합작투자게약, M&A 등에서 게약 이전에 게약할 의사가 있다는 의사표시를 서면으로 작성항 것으로,일정한 양식은 없고, 법적효력도 없다는 것이 일반적인 견해입니다.
매각대상토지를 명기하고 매매의사가 있다는 것과 작성일자와 토지소유자의 서명 혹은 날안이 있어야
그러나 매도목적, 매도희망가격 등 명확한 매각조건의 표시가 없거나 매수예정자의 성명이나 승락유효기간 등이 기재되지 않은 경우,백지형태로 제3자간에 전전(轉傳)될 경우에는,후일 최종 계약자와 분쟁의 여지가 있다
매도의향서의 법적성격은 그 내용이나 작성 당시의 의도에 따라 다르며,단순한 희망의 표시로서 아무런 법적인 의미가 없다고 보는 견해도 있고,매매의 청약이라는 법적의미를 부여할 수도 있다는 견해도 있기 때문
매도의향서에는 작성자의 정확한 의사를 명기함이 좋다.
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