경매 성공 전략

아파트

2003년 기준 매월 <전국법원>에서 진행되는 2만 7천여 경매물건 중 22%(4천여 건)정도가 아파트 경매물건이다. 경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다. 아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 그러나 1동짜리 아파트는 절대 피하는 게 좋다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.

		공동주택(연립,다세대,빌라)

연립 . 다세대주택은 전체 물량의 16%정도이며, 매월 4천 5백여 건 가량 경매에 붙여져 1천 3백여 건 정도의 물량이 감정가보다 28%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 일반적으로 연립주택은 5층 미만의 공동주택으로 연면적 (지층 제외한 각층 바닥면적 합계)이 660㎡(200평)이상인 주택을 말하며 660㎡이하면 다세대주택으로 구분된다. 연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 2002년 강북 뉴타운 개발대상지가 확정되고 개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌었다. 해당지역 시세가 급등하면서 경매때 낙찰가격도 동반 상승했다. 저당권 등 담보금액이 많지 않는 물건은 경매가 취하되기도 했다. 특히 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자자들의 주목을 받았다. 또한 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 공동주택 중 재건축을 추진하는 허름한 연립주택도 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 빌라를 낙찰 받으려고 할 때는 고급빌라와 소형빌라에 따라 체크사항이 다르다. 고급빌라는 경매 투자는 투자금액이 큰 만큼 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 고급빌라 우선 이들 빌라는 거래 수요가 많지 않기 때문에 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 중요하다. 주로 종로 평창 · 구기동, 서초 양재 · 방배동 일대에 몰려있으며 대지지분이 많고 20∼30가구 이상 들어선 대단지가 유리하다. 특히 현대건설 청구 등 지명도 높은 대형건설업체에서 지은 빌라는 믿고 살 만하다. 그러나 내부 마감재에 따라 가격차가 심해 현지 중개업소를 3곳 이상 방문해 실제 시세보다 입찰가가 저렴한지 정확한 시세파악 후 응찰하는 게 좋다. 매매가 6억 원 이상 고급주택은 양도소득세를 실 거래가로 산출하는 것도 주의할 점. 양도차익에서 부대비용을 공제받을 수 있어 실제 양 도세는 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 감정가가 6억 원대인 고급빌라는 낙찰가를 6억원 이하로 결정하는 요령이 필요하다. 전세금에서 조금만 더 생각하면, 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

		단독주택(주택, 다가구)

단독주택은 한달에 2,800여건 정도가 경매로 진행되며, 낙찰가율은 75%정도. 즉 1억 정도 하는 주택을 7,500만원에 살 수 있다는 얘기다. 주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다. 또한 경매시장에서 노릴 만한 대상은 시세보다 감정가격이 크게 낮은 물건들이다. 보통 경매주택은 경매 개시가 결정된 후 보름 내에 감정한다. 경매번호앞에 붙는 99타경, 00타경 등은 입찰에 부쳐진 연도다. 이런 물건은 2∼3년 전에 감정된 물건이기 때문에 시세보다 감정가격이 저렴하다. 시세보다 감정가격이 싼 물건을 노리려면 경매정보지 등에서 입찰정보를 재빨리 확인한 후 현장을 방문해 시세를 파악해야 한다. 여러 중개업소에 들러 낙찰 받은 후 당장 팔 수 있는 가격도 확인해야 한다. 세금과 명도 비용 등을 감안할 때 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다. 너무 싼 값에 응찰하면 낙찰받기 어렵다. 최소한의 이익이 보장되는 범위 내에서 가격의 상한선을 정해 입찰가를 정해야 한다. 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다.

		근린/상가 경매

근린/상가는 전체 물량의 15%정도이며, 매월 4천여 건 가량 경매로 진행되고 있다. 상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 1000가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다. 한 조사결과에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18. 7%), 단지 내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리 에 비해 최고 5~6배 정도 수익이 높은 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누렸던 것이다. 이 같은 상황에서 주 5일 근무제와 상가임대차보호법 시행은 상가경매시장 을 새롭게 재편할 주요 변수로 손꼽히고 있다. 주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다. 상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다. 하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가임대차보호법에 따라 세입자에게 일정금액(서울은 2억4000만원) 이내를 우선변제해 줌으로써 담보 가치가 하락할 것 같다. 하지만 기존의 월세 방식에서 보증금 위주로 전환되면 투자금 회수는 빨라질 수도 있다. 상가는 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가로 구분할 수 있다. ▶단지내 상가◀ 단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 1000세대 이상이고 가급적 25~30평형이 주류를 이루는 대단지가 좋으며 세대별 상 가면적은 0.3평 이내가 적다아다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권 에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다. ▶근린상가◀ 근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따 라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다. ▶테마형 상가(쇼핑몰)◀ 요즘 서울 등 수도권은 물론 지방대도시 도심에서 분양되는 대형상가 대부분이 테마형 상가다. 부산, 대구, 대전, 인천지역에 이어 경부고속철 역세권인 천안지역의 상가분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 테헤란 로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상되므로 매입 을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

		토지경매

토지는 대지, 전, 답, 잡종지 등을 통틀어 얘기하며, 전체 물량의 30%정도인 8천 2백여 건이 매달 경매에 붙여져 2천 2백여 건 정도의 물량이 감정가보다 25%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다. 2003년 1월 시행된 농지법에 의하면 주식회사 형태의 농업회사법인의 경우도 농지를 소유할 수 있으며, 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우는 세대별로 1,000제곱미터 미만의 농지를 소유하는 것이 가능하게 되었다. 또한 소유농지를 주말 체험영농을 하고자 하는 자 또는 주말 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 또는 사용대를 할 수 있도록 하였고, 농지소유상한제(세대별 5만제곱미터 초과 소유 금지)는 폐지되었다. 그러나 농지의 개량, 교환, 분합, 전용 등 불가피한 경우를 제외하고는 농업생산기반정비사 업이 시행된 농지를 2,000제곱미터 이하로 분할할 수 없다.

		공장경매

경매로 공장을 구입하면 시세의 50～70%선에서 매입할 수 있다. 이처럼 취득비용을 대폭 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 구입 후 간단히 정비만 하고 즉시 가동에 들어갈 수 있어 제품 경쟁력 확보는 물론 생산원가 절감 등 유리한 점이 많다. 공장을 구입하고자 할 때 현장 답사는 기본이며, 주변 시세와 공과금 · 임차관계 · 기계나 기구 · 장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야할 사항이다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 가급적 변호사나 경매전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 주로 인천 남동공단, 경기 안산 시화공단, 안산 반월공단 등에 몰려 있는데 전기 · 도로 · 수도 등 기반시설 여부를 잘 살펴보는 것이 좋다. 공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3, 4회 유찰후 새주인이 결정된다. 공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다. 따라서 경매에 참가하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50～70%까지 대출받을 수 있다. 전용공단내에 위치한 공장은 기반시설이 잘 갖춰져 있어 입지선정에 큰 무리가 없다. 물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리를 비롯하여, △간선도로 항만 철도 이용의 편리성 △물류비부담 △동력자원 및 용배수에 관한 비용 △노동력 확보 △관련산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다. 종류가 다른 공장을 인수해 용도변경할 때는 미리 해당 시군청 공업계를 방문, 용도변경 허가여부를 확인해봐야 한다. 공장 재단목록에 올라있는 주요 동산은 감정평가서에 자세히 나와 있으므로 기계기구를 잘 챙겨야 한다.

		오피스텔

오피스텔 경매물건은 전국에서 매월 100여건정도밖에 진행되지 않기 때문에 우량물건을 확보하기가 쉽지 않으나 2003년 평균70% 내외의 낮은 가격에 취득할 수 있는 잇점이 있다. 최근 건설회사들은 오피스텔의 실수요자인 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등을 겨냥하여 오피스텔에 주거기능을 강화, 임대형 원룸아파트처럼 원목 및 패션가구를 미리 배치하거나 내부구조를 입주자 마음대로 바꿀 수 있는 가변형 오피스텔을 만드는 등 다양한 형태의 오피스텔을 선보이고 있다. 이런 주방, 화장실 등의 주거기능을 강화한 신규 오피스텔은 분양시작 후 1～2개월이면 마감되고 있는 실정이다. 오피스텔을 선호하는 사람은 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등이다. 그러나 이러한 실수효자뿐만 아니라 투자가들에게도 오피스텔의 인기는 높다. 오피스텔이 투가가치가 높은 이유는 1가구 2주택에 해당되지 않아 중과세대상에서 제외된다는 점, 주거와 사무의 기능을 동시에 갖추고 있다는 점, 소액 투자가 가능하며 매매가 자유로워 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 점을 들 수 있다. 단, 주거형 오피스텔이 아닌 사무형 오피스텔은 경매 전에 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적용되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져 본후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반관리비를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체유무도 반드시 확인해야 한다. 일반투자가들은 오피스텔을 법원경매를 통하여 구입하려면 권리관계를 정확하게 파악해야 한다. 싼값에 오피스텔을 구입할 수 있다는 사실만을 인지한 채 경매에 뛰어드는 일반인들이 정확한 권리관계를 몰라 손해를 보게 되는 경우가 종종 있기 때문이다. 오피스텔 구입 시 몇 가지 주의해야 할 사항은 다음과 같다. 첫째, 임대의 수요를 살펴야 한다. 오피스텔은 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 임대가 잘 되려면 먼저 교통이 편리하고 주변생활시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다. 그러나 그보다 우선해서 주변 환경에 따라 사무용으로 살 것인지, 주거용으로 투자용으로 투자할 것인지 결정해야 한다. 둘째, 가격이 좋아야 한다. 무조건 가격이 싼 오피스텔을 선호해서는 안 된다. 개별 오피스텔 분양가만을 보지 말고 주변 오피스텔과의 비교를 통해 조건이 좋은 것을 구입하는 것이 현명하다. 셋째, 임대로 수익을 얻을 것인지 매매로 수익을 얻을 것인지를 결정한 후 구입 목적에 따라 지역 선정을 달리해야 한다. 임대로 수익을 얻고자 한다면 강북지역을 선택하는 것이 좋다. 반대로 매매로 수익을 얻고자 한다면 강북지역보다는 강남지역이 수익성이 있다. 넷째, 오피스텔 투자는 분양 시기만의 상황으로 판단해서는 안 된다. 입주 후의 상황을 예측해 보고 결정해야 하는데 이때 가장 중요하게 생각해야 하는 것은 공급이 수요에 비해 지나치게 높아 임대나 매매가 되지 않는 지역은 피하는 것이 좋다. 다섯째, 오피스텔은 평당 관리비가 일반 사무실관리비와 비슷하므로 같은 평형의 아파트에 비해 2～3배 높은 관리비를 내야 하므로 오피스텔을 구입할 때는 사전에 관리비가 얼마인지 반드시 확인해야 한다.

		경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다. ◇취득 목적과 지역. 종목 선정=부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예다. ◇투자금액 결정=경매 취득시 낙찰가외에 제세공과금(낙찰가의 5.8%), 소유주 또는 임차인 이주비용, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료(감정가의 1.0%~1.5%) 등의 비용이 소요된다. 금융권을 통해 경락잔금대출을 쉽게 할 수 있기 때문에 잔금대출을 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다. 요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 대개 아파트의 경우 1회 이상, 다세대주택의 경우 2회 이상, 공장과 대지의 경우 3회 이상 유찰된 것만을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다. ◇권리관계와 임대차 분석=가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 된다. 최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다. '법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다. 권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있다. 그럼 일반적으로 말하는 우량물건이란 어떤 물건을 말할까? ① 경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 주택 주로 아파트, 빌라물건중에 많고, 낙찰후 주택을 명도 받는데 보름에서 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청하면 2～3주후 명도집행이 가능하기 때문이다. ② 선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건 이런 물건은 낙찰자가 안고 사야할 전세금이 얼마인지 정확히 파악한 후 전세금액과 시세차액 만큼 떨어질 때까지 기다린 후 구입하면 명도받기가 무척 수월하다. 총 구입대금중 일부는 법원에 내면 되고, 임차인을 내보낼 때 전세금을 뽑아주면 되므로 분납의 효과도 생긴다. ③ 소액임차인만 거주하는 주택 소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울 및 수도권 4,000만원, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 1,600만원, 1,400만원, 1,200만원씩 낙찰대금에서 배당받을 수 있다. 그리고, 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다. ④ 세입자들이 확정일자가 빨라 법원에서 전액 배당받는 주택 경락대금에서 전세보증금 전액을 배당받는 주택도 좋은 물건이다. 명도가 자동적으로 해결되기 때문이다

10억 열풍이 불면서 재테크에 관심이 높아지고 있다. 특히 부동산 경매는 빠른 정보와 지식만으로 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 특히, 법원 경매 절차가 간편하게 바뀌면서 ‘나홀로’ 부동산 경매에 도전하는 개인들이 많아지는 추세다. 경매 베테랑이 전하는 부동산 경매에 대해 자세히 알아봤다.

법원 경매 키포인트 1
초보자도 가능한 부동산 경매 절차

주식시장을 대체할 투자처를 찾던 개미군단이 뭉칫돈을 들고 경매시장으로 모이고 있다. 경매시장은 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 매력 때문이다. 법원경매는 감정평가액 100%에서 한번씩 유찰될때마다 최저 경매가가 80%→64%→51.2%→40.96%→32.77%까지 순차적으로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있다. 게다가 제도적인 측면에서도 임대차보호법과는 별개로 민사집행법의 제정으로 경매입찰자(낙찰인) 보호책이 강화되었다.
민사 집행법은 민사소송법에서 강제집행 편이 분리되어 새로 제정된 법으로 2002년 7월부터 시행되고 있으며 경매입찰자 및 낙찰자의 보호를 한층 강화했다. 그동안의 법원경매 시장이 ‘공급자’ 중심이었다면 민사집행법의 시행으로 ‘수요자’ 쪽으로 무게중심이 옮겨진 것이다. 우선 입찰보증금의 축소로 인해 입찰자의 현금 부담이 줄어 경매의 대중화에 기여했다. 종전의 경매 참여자는 자신이 써낸 입찰가의 10%에 해당하는 현금을 보증금으로 법원에 내야 했지만 민사집행법에 의하면 최저매각가의 10%만 내면 된다. 개인별 응찰가에 관계없이 입찰 보증금을 누구나 똑같이 내게 된 것이다.
부동산 경매가 매력을 끄는 커다란 이유는 초보자도 입찰할 정도로 절차가 간편하고 안전하다는 점이다. 법원은 경매 물건의 최저가를 정해 놓는다. 참가자들은 경매하는 날 법원에 나가 최저가의 10%를 입찰 보증금으로 낸다. 즉, 입찰표에 설명된대로 기재하고 입찰 보증금과 함께 입찰 봉투에 넣은 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 판사는 현장에서 입찰봉투를 개봉해 경매 희망자들이 제시한 가격 중에 최고가를 쓴 사람에게 소유권을 넘긴다. 매물이 공개 입찰되기 때문에 일반 매매와는 달리 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없다.
경매는 호경기와 불경기를 가리지 않고 수익창출이 가능한 재테크 수단이다. 부동산 경매시장의 주기는 보통 경기 주기와 반대로 움직이는 경향이 있다. 경기가 좋지 않을 때는 우수한 경매 물건이 시장에 많이 나오게 되고 경매시장은 많은 인파로 북새통을 이루게 된다. 이럴 때가 우량한 물건을 싼 값에 살수 있는 절호의 기회인 셈이다.

 

법원 경매 키포인트 2
경매 정보 어디서 찾을까

부동산 경매에 참가하고 싶어도 경매물건에 대한 정보를 어디서 얻어야할지 몰라 난감해하는 경우가 많다. 어디서 부동산 경매에 대한 정보를 얻을 수 있으며 어떠한 정보들이 있을까?

[신문공고] 법원에서 진행되는 경매물건에 대한 정보가 가장 먼저 공개되는 매체는 일간 신문이다. 각 경매법원은 진행될 경매물건을 입찰일 14일 전에 1개 일간신문에 1회 공고한다. 신문공고에는 새로 나온 물건만 실리괴 전에 나왔다가 유찰된 물건은 법원 앞의 게시판에만 공고한다. 입찰일에는 경매 담당 판사가 입찰 개시 신호 전에 당일 유찰되거나 변경된 물건이 공고될 신문과 게재일자를 미리 알려준다. 그러나 신문공고는 사건번호, 소재지, 용도, 면적, 감정평가 금액 및 최저입찰가격만이 제시되어 있을 뿐이고 정작 입찰자들에게 관심이 있는 등기부상 권리관계라든가 임대차관계에 관한 내용은 전혀 없다. 따라서 신문공고는 언제, 어느 법원에서, 어떤 물건들이 경매에 나왔는지를 간단하게 확인만 할 수 있을 뿐이다.

[경매정보지] 신문공고는 입찰예정자의 욕구를 충족시키기엔 부족함이 있다. 이 때문에 각종 경매 정보지가 발행되고 있는데 경매 정보지는 대개 입찰기일 10일 전까지 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문지상에 공고되는 내용 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변환경 및 경매진행 상황 등이 상세하게 기록되어 있다. 주요 물건의 경우 지번도 및 사진까지 게재되는 것도 있다. 경매정보지는 발행업체 또는 입찰이 있는 법원 입구에 가서 필요한 물건이 수록된 정보지를 정보지를 낱개로 구입할 수가 있다.

[법원비치서류] 법원에 비치되는 서류는 두 가지 종류가 있다. 하나는 입찰 일주일전에 각 법원 민사 집행과에 비치되는 서류이고, 다른 하나는 입찰 당일에 입찰법정에 비치되는 서류다. 전자의 경우 각 경매계 별로 진행될 경매 물건 전체를 사건번호별로 분류하여 묶여 놓은 것을 말하며, 여기에는 경매 물건에 대한 기본적인 현황은 물론 임대차 현황조사서, 감정평가서 등이 첨부되어 있다. 비치기간동안에는 누구든 열람할 수가 있다. 입찰 당일에 입찰 법정 열람대에 비치되는 것으로 이때는 진행되는 경매사건별로 하나하나마다 나열돼 있다.
여기에는 권리관계 변동사항, 채권신고서, 전입신고자의 주민등록등본, 기타 경매 진행상의 관계 서류 등이 추가돼 담겨 있다. 입찰을 준비 중인 사람이라면 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류다. 다만, 새로운 ‘민사집행법’이 시행되면서 일부 법원에서는 경매 당일 비치하는 자료를 ‘매각물건명세서’와 ‘현황조사보고서’로 한정하는 경우도 있다. 이들 자료는 대법원 홈페이지나 경매 정보지에서도 쉽게 확인할 수 있는 기초적인 자료에 불과하다. 결국 이런 경우에는 경매 기일 이전에 해당 물건의 담당 경매계에서 모든 서류를 꼼꼼하게 살피는 것이 필요하다.

[경매 컨설팅업체] 투자자 입장에서는 신뢰할만한 경매 컨설팅업체를 찾기 힘들어 경매 참여를 주저하기도 한다. 경매 초보자에게 길 안내를 맡는 것이 경매 컨설팅업체이므로 믿을 수 있는 경매 컨설팅업체를 고르는 방법에 대해서 간단히 살펴보자.
우선 경매대행업체가 정식허가를 받은 업체인지 확인해야 한다. 경매 부동산의 취득, 알선 행위는 중개법인에 허용돼 있는데 중개법인이란 두 사람 이상의 공인중개사 자격증 소지자가 임원인 상법상 주식회사로 관할 시, 군, 구청에 등록돼 있어야 한다. 그리고 하자보험 가입, 전문인력 확보여부도 점검할 필요가 있다.
수수료를 너무 많이 요구할 때는 영수증을 첨부해 관할구청 지적과에 신고하도록 한다. 경매대행업체들이 받는 수수료는 통상 10만~20만원의 회원 가입비와 경매 물건 낙찰시 감정가의 1.5%~2% 정도로 받는 낙찰 수수료가 있다. 빌딩, 공장, 빌라 등 큰 물건에 대해서는 별도의 수수료 계약을 맺는 것이 통례다. 법으로 정해진 수수료율은 없지만 일반 부동산 매매와 달리 매매 상대방이 아니라 낙찰자 한 사람으로부터 수수료를 받는다는 점 때문에 수수료율이 높은 편이다. 하지만 요구하는 수수료가 이같은 관례 수준을 벗어날 때는 구청의 도움을 받아야 한다.


경매 사이트

이제는 인터넷으로 정보를 얻는 일은 필수적인 사항이다. 부동산 경매 정보도 인터넷을 활용하면 많은 비용과 시간을 덜 수 있다. 인터넷에서 찾아보면 무수한 부동산 경매 관련 사이트가 있다.

대법원 법원 경매 정보 www.courtauction.go.kr
가나안푸른솔정보통신 www.cont.co.kr
경매공매가이드 www.kyungmaeguide.co.kr
경매 뱅크 www.moneytechi.com
경매코리아21 www.kor21.com
디지털태인 www.taein.co.kr
부동산뱅크 www.neonet.co.kr
아이옥션 www.auction119.co.kr
유니마이다스법원경매 www.unimidas.co.kr
부동산 114 www.r114.co.kr


법원 경매 키포인트 3
베테랑들의 경매 기법은 뭔가 다르다

법원 경매를 주의깊게 살펴보면 이해하기 힘든 사실을 발견할 수 있다. 일부 유망 아파트를 중심으로 최초 감정가를 훨씬 웃도는 낙찰이 속출하고 있는데 뜻밖에 이런 물건이 신규 입찰이 아닌 2회 내지 3회 입찰하는 물건이라는 사실이다. 즉 몇차례 유찰된 낙찰가율이 100퍼센트를 넘는 것이다. 이것은 첫 경매 때 입찰해 감정가에 사는 것보다 오히려 높은 가격을 주고 물건을 낙찰받는 셈이다. 상식적으로 조금 이상하지 않은가. 치열한 경쟁도 없고 감정가보다 20~30퍼센트나 비싼 낙찰가를 적어야 하는 부담도 없는 최초 입찰때는 왜 낙찰이 이뤄지지 않느냐의 말이다.
이처럼 신규 입찰이 아닌 2회 입찰 때부터 경매 참여자가 몰리는 이유는 일반인들이 경매 정보를 전적으로 민간업체에서 만든 경매 정보지에만 의존하고 있기 때문이다. 즉, 이들 경매 정보지는 새로 입찰하는 부동산의 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 완벽히 싣지 못하는 경우가 많다. 결국 최초 입찰 문건은 정보 자체가 미흡해 투자자의 입찰 참여가 제한된 셈이 됐다. 그러나 베테랑들은 바로 이 첫 회 입찰에 투자하는 경향이 매우 강하다. 다른 사람이 분석한 물건만을 골라 입찰하지 않고 스스로 물건을 분석하는 힘이 있는 것이다.
첫 경매 물건 입찰에 성공하려면 우선 발 빠른 정보 수집이 무엇보다 중요하다. 입찰 14일 전에 신문 공고에서 물건에 대한 기본 정보를 면밀히 검토해야 한다. 이때 감정가, 실면적 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 임대 사업자라면 20~30평대 중소형 아파트가 적당하지만 시세 차익을 노린 투자라면 시세보다 감정가격이 15퍼센트 이상 낮게 잡히는 대형 물건을 선택하는 게 좀더 유리하다. 물론 현장 방문은 필수다. 물건 소재지 중개업소를 방문하여 시세와 호가를 체크해야 입찰 예정가를 가늠할 수 있다.
이는 몇 번 유찰된 물건은 이미 임대차 현황 등이 공개된 상태지만 처음 경매에 붙여진 아파트 등은 검증 과정이 필요하기 때문이다. 입찰 전 동사무소에서 세입자 현황을 파악하고 등기소에서 담보 설정 여부를 체크하는 것도 반드시 살펴야 할 기본적인 사항이다. 간혹 대지에 대한 권리가 없는 아파트가 경매에 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 건물에 대한 소유권만 인정돼 낙찰 후 대지권을 따로 매입해야 한다.
경동시장에서 약재상을 하고 있는 경매 베테랑 박춘식씨는 이렇게 첫 회 입찰을 통해서 커다란 수익을 거두었다. 박씨는 재건축 아파트가 투자 유망할 것이라 판단하고 경매를 알아보던 도중 2001년 5월, 서울 지방법원 경매에 나온 송파구 잠실 주공 1단지 13평형 아파트를 낙찰받았다. 감정가 1억 6500만원이었지만 첫 입찰에서 최저가보다 500만원을 더 써내 단독으로 낙찰을 받았다. 그후 박씨는 이 아파트를 2년간 보유하다가 2003년 6월, 4억 2000만원에 매도했다. 세금 등을 모두 공제하고도 1억 7000만원을 투자해 2년만에 원금의 2배 이상이나 되는 투자 수익을 올린 것이다.


법원 경매 키포인트 4
경매의 함정부터 알자

경매의 가장 큰 매력은 일단 감정가보다 낮은 가격, 즉 감정가의 80~90%에서부터 감정가의 40~50%에 이르는 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있다는 점과 전국 경매 법원에 나와 있는 부동산이 엄청나게 많아 잘만 찾아보면 원하는 부동산을 선택할 수 있다는 점이다. 그러나 경매에는 많은 함정이 도사리고 있다. 경매 공고시에 기본적인 사항 등이 공고되지만 문제는 경매 공고나 기록에 나타나지 않는 함정이 있다는 것이다.
예를 들면 법정 지상권, 유치권 등이 가장 대표적인 함정이다. 경매 함정에 적절히 대처하기 위해서는 경매에 대한 법률관계나 권리 관계 등을 정확히 분석해야 한다. 경매 참여시 반드시 확인해야 할 것은 그 부동산의 경제성(원하는 가격으로 낙찰받았을 때 경제적 이익이 있을 것인지의 여부)과 권리분석(그 부동산을 낙찰받은 후 아무런 법적인 제약없이 사용할 수 있는지 여부) 부분이다. 경제성은 주위 부동산 시세 등을 확인하여 판단할 수 있는 것이고 권리 분석은 법적인 측면에서 분석하는 것이다. 권리분석을 하기 위해 반드시 챙겨야할 서류 중 대표적인 것은 등기부 등본과 물건 명세서다.

[등기부등본 확인] 해당 부동산에 대한 가장 최근의 등기부등본을 발급받아 반드시 그 소유관계, 가압류, 가처분, 근저당 등을 확인해야 한다. 부동산에 대한 권리관계는 등기부등본에 의해 판단하므로 반드시 확인해야 한다. 그리고 등기부등본산의 권리관계의 선후는 접수일자에 의해 판단하는 것이지 동기원인 일자에 의해 판단하는 것이 아니므로 반드시 접수일자를 확인해야 한다. 등기부등본은 크게 토지, 건물, 집합건물(빌라, 연립 등 다세대, 아파트, 상가건물 등)로 나뉘고, 구성은 표제부, 갑구, 을구로 표시한다.

[표제부 확인] 표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내는데 토지에는 지번, 지목, 지적 등이 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재돼 있고 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 함께 개개의 건물에 대한 표제부가 있다. 표제부에서 주위깊게 보아야할 사항은 소재지번, 건물번호 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인한다. 표제부란에 기재되지 않은 면적이 감정 가격에 포함돼 있다면 제시외 부분으로 평가되었는지 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 평가되지 않았다면 추후 소유자와 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있다.

[갑구확인] 갑구에는 소유권에 관한 내용을 적는데 소유권에 대한 압류, 가등기 등이 있는지도 유심히 살펴야 한다. 왜냐하면 입찰 희망자가 예고등기가 있는 물건을 낙찰받아 소유권을 이전 받았더라도 예고등기권자가 승소판결을 받은 경우 그 소유권을 상실할 수도 있기 때문이다. 그러므로 입찰 희망자는 법원에 가서 그 내용을 정확히 조사할 필요가 있다. 가등기는 후일 본등기를 하기 위한 것인데 그 돌아오는 순서는 가등기의 순위에 따르므로 순위에 큰 영향을 줄 수 있고 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.

[을구확인] 을구에는 소유권 이외의 권리를 나타내는데 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시돼 있다. 을구에서는 무엇보다 먼저 확인해야 하는 사항으로는 최초 근저당 설정일이다. 을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 하기 때문이다. 그리고 최초로 설정된 근저당의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일 경우, 즉 변제가 가능한 금액일 경우 차순위 임차인이 대위변제를 통해서 선순위 임차인으로 나타날 수 있기 때문이다.

[권리자 및 기타] ‘채권 최고액’이란 설정 계약 당시 원금과 채무 불이행시 발생할 수 있는 손실금을 합친 금액을 말하므로 배당금과는 차이가 있을 수 있다. 또한 ‘공동담보 동소동번지 토지’라고 표시된 것은 토지의 등기부등본에도 동일한 근저당이 설정되었다는 뜻이다.

[물건 명세서] 경매 당일 경매법정에 가면 법원 기록을 열람할 수 있다. 경매 기록에는 많은 내용의 서류들이 있는데 이 중에서 반드시 물건명세서는 열람, 확인해야 한다. 여기에는 임차인들이 기재되어 있고 경매에 의해서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리 등이 기재돼 있다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 물건 명세서를 보고 낙찰에 의해서도 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 한다.

정리/ 강수정(객원기자) 자료제공/돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기(출판사 시대의 창)

 

나홀로 법원 경매 실천전략

1) 입찰장소

입찰은 법원에서 하게 되며 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추고 있다.
2) 입찰의 개시

입찰절차는 집행관이 주재하며 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작된다.
3) 입찰의 기재

입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재한다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.
4) 입찰표 및 입찰보증금의 제출

① 입찰표의 제출

입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출해야 한다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 되며 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다.
② 입찰보증금의 제출

입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액이다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 제공하도록 되어 있다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 한다.
5) 입찰의 종결

① 입찰의 마감 및 개찰

입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시한다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.
② 최고가매수인의 결정

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정한다. 그런데, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다. 추가입찰을 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.
③ 차순위매수신고인의 결정

차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위매수신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능하다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것이다.

차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정한다.
④ 입찰절차 종결의 고지

최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 공개하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지한다.
⑤ 입찰보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환한다.