산지 경매 받기

가. 개관 
 
산지라 함은 입목·죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지, 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지, 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지, 이상의 토지안에 있는 암석지·소택지 및 임도를 말한다. 다만 농지(초지를 포함한다) · 주택지·도로, 과수원, 차밭, 입목·죽이 생육하는 논두렁, 밭두렁, 하천, 구거 등은 제외된다. 산지는 산지관리법이 규율하는데, 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 전국의 산지를 다음과 같이 구분한다.  
① 보전산지 : 임업생산기능의 증진을 위한 임업용산지와 자연생태계보호 등 공익기능을 위한 공익용산지가 있는데, 개발행위 등 행위제한이 강화되어 있다. 
② 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지로서, 개발행위가 비교적 용이하다.

나. 산지와 경매 
 
산지는 통상 수천평 이상이고, 값도 싸 평당 수백원씩하는 경우도 있으며, 타용도로의 전용도 비교적 용이하여 입업 이외에 전원주택단지, 목장, 공장, 관광휴게시설, 골프장, 리조트 등 다양한 용도로 활용하기 좋다. 
최근 조경정책의 강화로 소나무 등 조경목의 수요가 늘면서 1 그루당 억대를 호가하는 경우도 있어 산지구입비보다 소나무 한그루값이 더 나가는 경우도 있다. 또한 황토 붐에 따라 황토 등 토사나 석재의 채취도 가능해 산지 자체의 생산성도 높다. 산지는 농지처럼 별도의 농지취득자격증명을 받아야 하는 것도 아니어서 누구나 손쉽게 매수할 수 있다.

다. 좋은 산지 고르기  
임업이 목적이면 임도가 개설되어 임목의 반출·운반 등이 용이하고, 일조. 온도. 습도가 적정해야 하며, 노동력확보가 용이해야 한다. 묘지가 목적이면   풍수지리를 고려해야 하고, 개발이 목적이면 준보전산지와 같이 공법상 규제가 적은 곳, 도로에의 접근성이 용이한 곳, 경사가 완만하며(21도 이하) 임목축적량(51% 미만)이 적어야 다른 용도로의 전용에 유리하다. 
특히 조경목으로서 가치가 있는 모양새 좋은 나무가 많은 곳, 고령토, 황토, 화강암 등 고가의 건축자재로 쓰이는 토사, 석재가 다량 함유된 산지가 좋다. 
  
라. 산지경매시 주의할 점 
 
① 시세파악의 곤란성 
산지는 거래가 잘 되지 않는 특성상 거래사례가 적어 정확한 시세를 판단하기 곤란하다. 산지의 특성상 제대로 감정하기도 어려워 최초감정가가 시세보다 높거나, 터무니없이 낮은 경우도 많으므로 인근 마을 주민이나 중개업소 등에 가서 부근 산지의 최근 거래 시세를 알아보고 공시지가와 대비하여 시세를 가능한 한 정확히 파악하도록 노력하여야 한다. 큰면적과 싼값만 생각하고 낙찰받았다가 매매가 전혀 되지 않거나, 실제 시세가 반값도 안 되어 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 

② 공법상규제를 확인할 것 
보전산지, 특히 공익보전산지에 해당하거나, 공법상 각종 행위제한지역 내지 구역의 산지는 해당하는 경우, 각종 건축 등 개발제한규정이 적용된다. 

③ 경계확인의 곤란성 
산지는 통상 능선이나 계곡을 기준으로 경계 지워져 있으나, 실제로 정확한 경계를 구분해내기란 쉽지 않다. 해당산지를 쉽게 찾는 요령은 다음과 같다. 
㉮ 먼저 임야대장, 임야도등본, 지적도, 토지이용계획확인서를 발급받아 취득 목적에 부합하는 지 따져보아야 한다. 
㉯ 다음으로 지형도(1/25,000, 1/50,000)를 구입한 뒤 임야도등본과 대비하여 ‘형상’, '경계‘, ’등고선‘을 확인하고, 등고선에 의한 위치도를 작성하며, 구거 및 벼랑, 계곡 등을 표시한다. 등고선의 간격이 촘촘할수록 경사도가 심하고, 간격이 넓을수록 완만한 경사이며, 간격이 촘촘하면서 겹치면 벼랑임을  뜻한다. 
㉰ 주위에 분묘, 전, 답, 과수원, 구거 등의 지번이 있으면 이를 기준으로 찾을 수 있고, 하천, 강, 개천을 거슬러 올라가며 찾을 수도 있다. 
㉱ 사찰, 문화재, 송전탑 등 현저한 지형지물을 이용하거나 산 아래 마을의 이장이나 주민들에게 탐문하여 찾을 수도 있다. 
㉲ 계절적으로는 산림이 울창한 여름에는 찾기가 어렵고, 산의 윤곽이 드러나는 겨울이 상대적으로 찾기 쉽다. 
㉳ 가장 확실한 방법은 경계측량을 하는 것이나 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있다. 

 

④ 맹지인 경우 
진입로가 없는 맹지인 경우 많다. 이 경우 미리 진입로부지의 소유자와 협의하여 매수하거나 사용권원에 대한 약속을 받아두는 등 대책을 세워놓고 입찰하여야 한다. 

 

⑤ 법정지상권 성립여지 
분묘나 수목이 없는 산지는 거의 없는데, 이에 따르는 문제가 분묘기지권과 입목지상권성립문제이다. 미리 해당산지의 읍면동사무소에서 묘적부 등 묘지에 관한 장부를 열람하여 분묘의 연고여부와 분묘기지권 성립여부를 확인하여야 하고,  해당산지의 관할등기소에 가서 입목등기부를 열람하여 입목등기가 되어 있는지, 법정지상권이 성립하는지 여부를 확인해야 한다. 경매로 매수한 산지에 입목이나 분묘가 아닌, 명인방법에 의한 수목의 집단, 그 밖의 수목, 미분리과실, 입도, 엽연초, 인삼, 농작물 등이 있는 경우, 제3자가 소유하거나 경작하였다 해도, 법정지상권의 대상은 아니고, 경매의 매수인이 그 철거와 산지명도를 구할 수 있다. 

⑥ 종중소유 산지의 분쟁 가능성 
종중소유의 산지를 종손 등에게 명의신탁을 해두는 경우가 많은데, 이러한 산지를 경매로 매수한 경우 종중 측에서 명의신탁관계를 내세워 매수인의 소유권을 다투는 분쟁이 생길 수 있으므로 미리 확인해보아야 한다. 이때 매수인이 선의이면 유효하게 소유권을 취득하는 경우가 대부분이나, 종중의 분묘가 집단으로 소재하는 문제점이 있고, 매수인의 소유권행사에 종중측의 방해가 심한 경우도 있다. 또한 종중산지를 종원에게 명의신탁해둔 것을 종원이 서류위조 등으로 매수인과 공모하여 매도한 산지가 경매대상인 경우, 종중측이 제기하는 원인무효에 기한 소유권이전등기 말소소송에 의해 낙찰을 받더라도 소유권을 상실할 위험이 있다. 

⑦ 지분경매의 경우 
산지는 지분경매가 되는 경우가 적지 않은데, 최고가로 낙찰되어도 공유자우선  매수신청에 의해 공유자에게 매수인의 지위가 넘어가는 경우가 생길 수 있고,  소유권이전 후에도 지분권행사에 제약이 있으며, 결국 나머지 지분을 매수하거  나 공유물분할청구를 하여 완전한 소유권자가 되는 수밖에 없다.