상가 투자가이드 및 유의사항

상가 투자가이드 및 유의사항

<상가 투자, 이렇게 해야 한다> 상가는 수익형 부동산의 대표주자라고 할 수 있다. 정부가 주택과 토지시장에 대한 투기대책을 연달아 내놓으면서 규제가 덜한 상가가 틈새 투자처로 자리잡았다. 주택이나 토지에 비해 상대적으로 규제가 덜하기 때문이다. 그러나 모든 투자가 그렇듯 상가투자에도 여러 가지 위험이 따른다. 아파트와 달리 근린상가, 단지내상가, 테마상가, 복합상가 등 종류가 다양하고 투자조건도 복잡하다. 또한 소비자들의 급속한 소비패턴 변화로 뜨는 상가도 빠르게 달라지고 있다. 따라서 상가에 투자할 때는 무엇보다 상가 트렌드를 정확히 읽는 눈이 필요하다. 또한 상가는 목적에 따라 투자방법도 달라야 한다. 시세차익이나 임대수익을 바라는 투자형 목적인지, 창업을 준비하는 생계형 목적인지 구분해야 한다. <상가 유형별 특성과 투자방법> ● 단지내상가 단지내상가는 아파트 등 공동주택을 건립할 때 주민의 생활편의를 위해서 짓는 상가다. 아파트 입주 6개월 전쯤에 분양하는데 독점상권을 보장받을 수 있기 때문에 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 비교적 안전한 투자수단이라고 할 수 있기 때문에 초보 투자자들이 접근할 수 있는 안정적인 투자처로 꼽힌다. 단지내상가는 대부분 경쟁입찰방식에 따라 분양한다. 세대수와 상가 조건이 양호할수록 분양가가 높게 매겨진다. 단지내상가는 종종 과열입찰이 문제가 되는데, 너무 높은 가격에 낙찰받으면 매입가도 부담스럽거니와 높은 수익률도 기대하기 어렵다. 그러므로 단지내 상가를 분양받기 전에 철저한 시장조사와 전문가의 조언을 통해 적정 수익성을 염두에 둔 가격을 정해야 한다. 그런 다음 그 이상 금액으로는 절대로 응찰하지 않는 지혜가 필요하다. 일반적으로, 내정가의 150%를 넘지 않는 수준에서 낙찰을 받으면 임대 수익성이 있다고 본다. 단지내상가를 고를 때는 충분한 구매력을 가진 상권인지를 먼저 따져야 한다. 배치와 위치 등 다양한 항목을 점검해야 한다. 배후단지 수 대비 상가면적 비율이 낮은 곳일수록 유리하다. 또한 단지 규모는 500가구 이상이고 대형 면적이 많은 단지보다는 단지 내에서 소비를 하는 전용면적 85㎡ 이하 규모가 좋다. 1천 가구 이상의 대 단지 상가는 독점상권 확보로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있지만 거래가격이 너무 높다는 게 단점이다. 일반적으로 단지내상가는 영업이 잘되는 점포가 그리 많지 않다. 따라서 낙찰 받기 전에 업종을 결정한 뒤 적정 위치를 선택하는 것이 성공의 비결이다. 또한 최근에는 외부 시행사가 통째로 매입한 뒤 재 분양하는 사례가 늘고 있는데, 정확한 분양주체를 확인해야 한다. ● 근린상가 근린상가는 주택단지와 인접해 도보로 접근할 수 있는 상가를 말한다. 분당이나 일산 등 기존 신도시내 입지 좋은 상업용지에 들어선 근린상가들이 상당한 임대수익과 시세차익을 보고 있다. 주택단지 인구를 배후에 두고 있기 때문에 안정적인 상권만 형성하면 높은 프리미엄을 기대할 수 있는 것이다. 근린상가는 사전분양, 임의분양 형태가 많고 단지내상가에 비해 경쟁률이 낮다. 따라서 중장기적인 상권 형성 가능성을 미리 파악할 수만 있다면 좋은 투자로 이어질 수 있다. 근린상가에 투자할 때는 장기 비전을 갖춘 택지지구 내 들어서는 상가에 관심을 가져야 한다. 주택규모가 큰 곳보다는 중소형 규모가 많은 택지지구를 선택하는 것이 좋다. 그리고 택지지구 내에서도 주 출입구에서 가까운 곳이나 신설 지하철 역세권인 근린상가를 선택하는 것이 안전하다. 그러나 신도시나 택지지구 내 근린상가는 아파트 입주 후에도 유동인구가 늘어날 때까지 상권형성에 시간이 많이 걸린다는 것을 반드시 감안해야 한다. 길게는 6~7년씩 걸리기도 한다. 투자초기에는 아파트 입주율이 저조하고 상권도 제대로 형성되지 않아 이것이 해소될 때까지 일정 기간을 거쳐야 하기 때문이다. 투자금이 장기간 묶이면서 시세보다 낮게 매도하려는 투자자들도 잇따라 나타나는 것도 이 때문이다. 따라서 투자자들은 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 또 주변에 유사한 근린상가가 얼마나 많이 들어서는지도 살펴야 한다. 상가 공급이 넘치면 장기간 공실로 남을 가능성도 있기 때문이다. 또한 대중교통 접근이 쉽고 차량 이용자를 위한 주차시설 확보 여부 등을 점검해야 한다. 상권 형성 정도를 꼼꼼히 살피고 분양가 수준, 입주업종, 유동인구, 소비층의 주요 동선 등을 잘 파악해야 한다. 초보 투자자라면 분양가가 다소 높더라도 접근성이 좋은 1층, 2층을 선택하는 것이 좋다. 그러나 상가 전문가들은 고분양가 논란을 어왔던 근린상가의 분양가 거품이 꺼지기 시작했다고 보고 있다. 실제로 지난 해 하반기에 분양이 잘 되지 않아 분양가를 인하한 린상가가 적지 않았다. 근린상가에 대한 투자결정을 하기 전에 분양가의 적정성 여부를 꼭 확인해야 한다. 또한 알려지지 않은 중소업체가 시행과 시공을 맡았다가 부실해지는 경우도 있기 때문에 업체의 신뢰성, 안전성 여부도 살펴야 한다. ● 테마상가 테마상가는 주로 계좌분양 방식으로 분양이 이뤄지기 때문에 소액투자가 가능하다. 임대수익을 바라는 단순 투자자가 많은 것도 이 때문이다. 테마상가는 지하철과 연계된 곳이 인기를 끌고 있다. 잘만 고르면 임대수익뿐 아니라 시세차익으로 프리미엄도 기대할 수 있다. 테마상가는 대체로 유동인구가 풍부한 역세권에 들어서기 때문에 입지조건은 양호한 편이다. 역세권이라고 해서 다 같은 역세권이 아니다. 막상 가보면 출구 위치에 따라 유동인구 흐름이 천차만별이다. 적어도 현지 중개업소를 세 곳 이상 방문해 기존 상권이 어느 쪽으로 형성돼 있는지, 유동인구 성격이 어떤지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한 역세권이라도 공급과잉 지역일 경우 수요층 유입에 난항을 겪을 수 있다. 과대광고에 현혹돼서는 안 되는 이유다. 과도한 보장기간과 수익률 보장, 그리고 전매약속을 내세운 상가도 주의해야 한다. 향후 소비자 분석에 따른 강력한 콘텐츠의 구성과 매장 실수요층의 움직임이 감지되지 않는 상가라면 아예 관심을 두지 않는 것이 낫다. 일반적으로 테마상가는 등기분양과 임대분양 등 두 가지 분양형태가 있다. 등기분양은 토지와 건물에 대한 소유권이 확보된다. 반면 임대분양은 일정 기간 점포사용권만 갖게 된다. 임대분양을 받을 경우 분양업체에 따라 계약기간, 보증금 환불여부 등 조건이서 다를 수 있다는 점을 반드시 점검해야 한다. 또한 수익 보장을 내세우는 상가도 투자에 신중을 기해야 한다. 계약서상에 보장 여부를 반드시 명기해야 하며 보장 주체가 누구인지, 지급 능력이 있는지도 확인해야 한다. 반드시 시행사의 과거 사업 내용을 파악해 재무 건전성이나 마케팅 능력 등을 검증하고 투자하는 게 좋다. 용지 매입 증명서류와 건축허가서 등은 기본적으로 확인해야 한다. 테마상가는 특히 분양성공 가능성과 상권을 스스로 파악할 수 있어야 한다. 또한 영업사원이 말하는 분양률을 액면 그대로 믿지 말고 실제 분양률을 파악해야 한다. 대부분의 테마상가는 분양 전문업체가 분양하기 때문에 영업수당을 받기 위해 수단과 방법을 가리지 않는 경우가 많다. 분양현장의 분위기에 휩쓸리면 안 되는 것이다. ● 복합상가 주상복합아파트나 오피스텔에 있는 복합상가는 해당 사업 자체가 무산되지 않는 한 큰 문제가 없다는 것이 장점이다. 대형 판매 시설이 입점해 있어 대형업체의 수혜를 받을 수 있는 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 주상복합단지 상가는 비교적 상가 활성화 지역에 위치해 있다. 상층부 주거가구와 유동인구 흡수라는 "두 마리 토끼"를 잡을 수 있어 투자자들의 관심이 높다. 하지만 1층 전면상가와 상층부 의료시설, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면이나 지하상가 등은 투자 사각지대로 장기 공실로 방치되는 사례가 많기 때문에 상가 공급량 현황을 반드시 파악해야 한다. 그러나 독립적인 형태의 상가는 상권이 활성화되지 못하는 사례가 많다는 점을 유념해야 한다. 또 도심권에서 공급이 많은 만큼 분양가가 매우 높다는 것도 큰 부담이다. 실제로 입주한 지 1년이 넘지만 대부분의 상가가 텅 비어있는 곳이 많다. 임대료가 너무 비싼 탓에 투자자나 임차인들이 외면하는 경우가 많은 것이다. 또한 배후단지가 작을 뿐 아니라 외부인들이 접근하기도 쉽지 않은 것도 단점으로 꼽힌다. 실제로 외부인들은 1층 전면부 상가를 제외하곤 안쪽 상가로 발걸음을 옮기지 않는다. 복합상가는 입찰 현장의 분위기에 휩쓸려 높은 가격으로 낙찰 받았다가는 수익은 커녕 원금 확보도 어렵다는 점을 기억해야 한다. <상가 투자 시 유의사항> 1. 상가를 고를 때는 상권을 정확하게 분석해야 한다. 입지여건, 주이용 고객층, 유동인구의 동선을 파악하는 것에서 시작된다. 반드시 직접 발품을 팔아 주 이용층의 연령대, 경제 수준은 물론 위치별 업종 분포도, 대중교통의 승하차 위치, 주변시세 등을 구체적으로 조사해야 한다. 특히 분양사기가 자주 일어나는 테마상가의 경우 사업주체가 양호한지 확인해야 한다. 분양 보증과 임대차 보호가 되지 않는 경우가 많고 사업주체의 관리 마케팅 경험 정도에 따라 상권 활성화 여부가 결정되기 때문이다. 역세권 상가의 경우 절반의 성공은 보장돼 있다고 봐도 무방하다. 다만 상대적으로 임대료가 높다는 점에 주의할 필요가 있다. 2. 피해야 할 상가 권리금이 없는 상가, 소유자가 자주 변경된 상가, 입지여건은 양호하지만 상권이 쇠퇴기에 있는 상가, 법원 경매, 한국자산관리공사의 공매가 진행된 상가 등 3. 구두협의는 법적 효력이 없어 반드시 서면 기록 수익보장, 임대보장 등 특별한 약속사항에 있어서도 구두협의만으로는 법으로부터 보호를 받을 수 없다. 계약을 체결하기 전에 계약내용을 충분히 검토한 뒤 투자자금 회수시점, 입점 예정일, 계약 해지 조건 등을 꼼꼼히 따져 서면으로 기록해야 한다.