어깨너머로 배우는 경매 기초지식

법원 경매의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니 해도 시세 차익이 큰 데 있다.
반대로 가장 큰 단점은 수익성이 큰 만큼 위험성(risk)도 크다는 것이다.
수익과 위험은 비례한다는 시장 원리가 그대로 적용되는 것이다. 이는 주식 등 모든 것이 마찬가지 원리이며 이를 명확히 인식하는 투자자는 경매에 대한 부정적인 시각을 조금이나마 벗어날 수 있을 것이고, 성공적인 재테크를 그만큼 앞당길 수 있다.

‘경매는 위험하다.’, ‘잘못 사면 바가지 쓴다.’라는 식의 어처구니없는 말들만 무성한 가운데 일부 특정 층만이 재미를 보고 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다. 약간의 위험성이 도사리고 있기에 법원 경매가 나름대로 메리트가 있는 것이지, 그렇지 않다면 일반 매매와 다를 것이 뭐가 있겠는가?

경매절차는 민사소송법의 강제집행 절차에 따라 민사법원에서 진행된다. 이 때문에 경매에 참가하는 사람들이 가장 곤혹스러워 하는 점이 바로 용어이다. 먼저 용어 풀이라도 제대로 할 수 있다면 경매의 절반 정도는 성공한 셈이다. 용어에 조금 익숙해진 다음에는 직접 경매장을 찾아 진행절차를 살펴보고 현장의 분위기를 익히는 것이 중요하다.

우선 가장 기본적인 용어들은 확실하게 알자.

임의경매
저당권과 같은 담보권 실행을 위해 경매에 붙여진 경매.

강제경매
일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해달라고 해서 붙여진 경매.

타경
경매 사건에 붙이는 고유 기호.

응찰
경매 입찰에 응하는 행위.

낙찰
경매에서 최고가를 제시한 사람을 결정하는 것.

유찰
경매에 나온 물건에 응찰하는 사람이 없거나, 자격 또는 준비물 미비로 무효가 선언되어 다음 경매에 넘겨지는 것. 보통 유찰되면 최초의 감정가에서 가격이 20% 떨어지고, 또 유찰되면 그 전 단계의 떨어진 가격에서 다시 20%가 떨어진 가격이 최저경매가가 된다.

감정 평가액
감정평가사의 자격을 갖춘 사람이 부동산의 경제적인 가치를 화폐의 단위로 측정한 것. 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰한다. 감정 평가액은 최초 경매 시 최저 입찰 가격이 된다.

최저경매가
일반 법원 경매 응찰자들이 응찰가액을 산정할 때의 기준이 되는 금액. 이 가격 이하로는 쓸 수 없고 그 이상을 써야만 한다. 1회차 경매 진행에서는 감정 평가액이 최저 경매 가격이 된다.

취하
채무자가 채무를 변제해 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것. 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결된다. 철회는 경매 개시 결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며, 경매 이후의 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 한다.

입찰보증금
경매나 공매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금. 최초경매가액의 10%이다.

배당
경매되는 부동산의 대금으로 채권자를 모두 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선 순위에 따라 매각대금을 나누어주게 되는데, 이를 배당이라고 한다. 낙찰 허가일 까지 배당을 요구해야 배당에 참가할 수 있다.(더 전문적이고 자세한 용어는 대법원 경매홈페이지에 있는 용어 검색 창을 이용하도록 하자)

실전에 들어가기 전에 법원 부동산 경매의 특성을 이해하도록 하자.

경제적 거래 관계에 있어 채권자에게 채무자가 빌려간 현금 또는 물품 대금, 공사 대금 등이 계약서의 조건대로 차질 없이 지급되어 거래가 종료될 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않지만 분쟁이 발생할 경우, 계약 당사자들은 채권자와 채무자로 지위를 달리하게 된다.
채무자가 불가피하게 채무를 상환할 수 없는 경우에 채권자는 채권 회수를 위해 여러 가지 방법을 모색하게 되는데, 채권 회수 절차의 대표적인 방법이 바로 경매이다. 따라서 자본주의 체제 하에서 경매는 필요악이라 할 수 있으며 경매가 없다면 자본주의의 근간인 사유 재산 제도를 유지하기 어렵다.

경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매 비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제 받기 위해 경매에 부친 부동산이 경쟁 입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료된다. 즉, 경매는 채권•채무 관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라 할 수 있다.

경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채무명의로, 임의경매는 담보권 존재 증명으로 경매를 신청한다. 이들은 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있을 뿐 경매 집행을 하는 데 있어서는 민사소송법 강제집행 편에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다. 추후 낙찰부동산의 인도나 명도에 어려움이 발생할 수도 있기 때문에 사전에 철저한 조사가 필요하다. 남의 이야기를 듣거나 어깨 너머로 배운 실력으로 실전에 임하여서는 낭패 보기가 십상이다.

필자는 약 2개월 동안 대학원 특별 과정에서 교육하는 경매상담사 과정을 이수하였다. 현재 명지대, 동국대, 건국대 외에도 대학원 특별 과정과 경제 신문사 주관, 한국생산성본부 등 다양한 프로그램이 진행 중이므로 개인별 상황에 맞게 교육을 받아 보는 것을 필자는 권장한다. 교육비는 무료에서부터 기간에 따라서 100만원 정도까지 다양하다.

일단 경매 과정을 인지하면 실전에 들어가기 위한 몇 가지 기본 상식을 알아 두어야 한다. 경매는 법원에서 시행되는데, 우리 나라에는 현재 전국적으로 51개의 법원이 설치돼 있고, 서울에만도 서울 민사지법과 4개의 지원이 있다.

해당 지원 별로 취급 물건이 다르므로 어느 지법에서 어느 구역을 관할하고 있는지 확인해야 한다. 우선 서울 민사지법에서는 강남구, 서초구, 동작구, 관악구, 용산구, 종로구, 중구, 성북구를 전속 관할하고 있고, 동부지원은 강동구, 송파구, 광진구, 성동구의 경매 물건을 취급하고 있다. 서부지원에서는 마포구 서대문구, 은평구를, 남부지원은 강서구, 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구를, 북부지원은 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 동대문구 물건이 경매된다.

경매는 대상 물건의 입찰공고에서부터 시작된다. 보통 입찰기일 14일 전 법원 게시판과 신문에 해당 물건의 용도, 사건번호, 소재지 등이 포함된 공고가 실린다. 공고 후 관심 있는 물건이 있을 경우, 법원 민사과나 민사집행과에 가면 입찰기일 일주일 전부터 입찰물건명세서와 임대차조사서, 시가감정서 등을 열람할 수 있다.

입찰 당일에는 주민등록증과 도장, 최초경매가액의 10%에 해당하는 응찰 대금을 가지고 법원에 나가야 한다. 입찰 이후 개찰을 통해 최고가 입찰자가 결정되는데 낙찰자로 결정되면 판사의 확인 과정인 낙찰허가결정 신고를 통해 최종 낙찰자로 확정된다.

낙찰자로 최종 확인이 되면 낙찰허가 결정 확정 후 1개월 이내에 대금을 납부해야 한다. 대금이 납부되면 법원에서 소유권 이전을 대신 완료해 주는데, 이때 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 말소된다. 소유권 이전이 끝나면 2주일 이내 배당을 실시, 경매를 통한 모든 절차가 끝나게 된다.

경매에 처음 입문하는 사람이라면 아직은 생소할 것이다. 하지만 경매 절차는 상식적인 차원에서 진행되므로 겁먹을 필요가 전혀 없다. 날짜를 잡아 경매에 올리고 가장 높은 금액을 써 낸 사람이 부동산의 새 주인이 된다고 생각하면 된다. 경매 당일 입찰 시간에 맞추어 경매장을 찾아 마음에 둔 물건의 가격을 입찰표에 써 넣으면 된다.

가격을 써 넣는 용지를 입찰표라 하는데, 입찰표는 경매가 진행되는 입찰법정 안에 비치되어 있다. 법원은 제출된 입찰표를 근거로 경매를 진행하므로 입찰표 작성에는 특별한 주의가 필요하다. 입찰에 참가하려는 사람은 먼저 입찰표에 마음에 둔 부동산의 사건번호를 쓴다. 사건번호는 입찰사건목록이나 입찰공고 맨 앞에 나와 있다. 사건번호 옆 난의 물건번호는 물건번호가 별도로 나와 있는 경우에만 써 넣고, 물건번호가 없는 경우에는 기재하지 않는다. 입찰자 난에는 입찰자의 이름과 주민등록번호, 전화번호, 주민등록상의 주소를 적어 넣는다. 날인 난에는 반드시 도장을 찍어야 하고 손도장은 인정되지 않는다.

입찰가액 난에는 마음 먹은 금액을 써 넣으면 되는데, 법원이 공고한 최저 입찰가액보다 높아야 함은 말할 것도 없다. 또 입찰을 하려면 입찰보증금을 내야 하는데 보증금액은 원칙적으로 입찰가액의 1/10 그러나 입찰 공고에 ‘보증금 2할’이라고 명시되어 있으면 입찰가의 2/10에 해당하는 돈을 보증금액으로 적어 넣어야 한다. 모든 금액을 써 넣은 다음에는 수정을 할 수 없다. 그래도 수정을 원한다면 새 용지를 사용해 처음부터 다시 작성해야 하고 제출된 입찰표는 취소나 변경, 교환할 수가 없다.

제일 아래에 있는 보증금 반환 난은 입찰에서 떨어진 사람이 입찰 보증금을 반환 받을 때 영수증 대신 사용되므로 미리 기재하지 않는다.
입찰표를 기재하는 장소는 입찰 법정 안에 있는 입찰표 기재대를 이용한다.

입찰표 기재대를 이용하지 않고 사람들이 보는 앞에서 작성해도 되지만, 입찰의 비밀을 위해 칸막이가 되어 있는 기재대를 이용하는 편을 권한다. 또한 입찰표 기재대 안에는 입찰표와 입찰봉투 견본, 필기 도구 등이 있어 실수를 줄일 수가 있다.
입찰표를 다 썼으면 이제 입찰보증금 봉투에 입찰보증금을 넣고 풀칠해 봉한다. 보증금 봉투 앞 면에 사건번호, 물건번호, 제출자의 이름을 적고 뒷면의 날인 표시가 있는 곳에는 도장을 찍는다. 도장을 찍는 이유는 개찰을 하기 전에 봉투가 훼손되었는지를 알기 위해서니 잊지 말도록.

입찰봉투에는 입찰보증금을 넣고 봉한 입찰보증금 봉투와 입찰서를 넣은 다음 접는 선에 따라 반으로 접고 봉한다.
입찰 봉투를 다 봉한 후에는 투명한 입찰함에 넣기 전에 법정 앞 쪽에 있는 집달관에게 입찰봉투를 제출한다. 그러면 집달관은 봉투에 일련번호를 부여하고, 입찰봉투에 붙어 있는 입찰자용 수취증에 집달관의 도장을 찍어 준다.

일련번호 부여와 날인이 끝나면 입찰자용 수취증을 떼어내고 입찰봉투를 입찰함에 넣는다. 일련번호가 찍힌 입찰자용 수취증이 없으면 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 받지 못하거나 어려움이 따른다. 잊어버리지 않게 주의한다.

집달관이 입찰이 시작됨을 선언하고 1시간이 지나면 입찰은 마감된다. 집달관은 입찰 마감을 선언하고 응찰된 물건들은 사건번호 순서로 개찰에 들어간다. 같은 물건(사건번호)에 입찰한 입찰자들의 이름을 부르면 입찰자들은 경매담당 법관이 있는 법정 앞 쪽으로 나온다. 경매담당 법관은 입찰봉투를 열어 각 입찰자의 입찰금액을 밝히고 최고 가격을 써 낸 사람에게 낙찰되었음을 선언한다.

입찰에서 떨어진 사람에게는 신분증과 도장, 입찰자용 수취증을 확인한 뒤 그 자리에서 입찰보증금을 되돌려준다. 최고 입찰가를 써 넣었지만 입찰보증금을 제출하지 않았거나 보증금이 규정보다 적을 때는 무효. 바로 다음 가격으로 써 낸 사람이 최고가입찰자로 결정된다.

낙찰허가는 경매를 공고할 때 함께 명시된 날짜(낙찰기일)에 선고된다. 장소는 입찰법정. 낙찰허가결정이 선고되고 1주일 내에 이해관계인이 이의를 제기 (항고)하지 않으면 낙찰허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 정한 납부기일 안에 낙찰대금을 납부한다. 대금납부기일은 보통 낙찰허가결정이 확정된 날부터 1개월 이내이고, 입찰보증금을 뺀 액수다. 낙찰대금을 납부하면 그와 동시에 부동산의 소유권은 낙찰자에게 이전된다.

원하는 물건을 낙찰받았다고 모든 문제가 끝나는 것은 아니다. 부동산 소유권 이전 등기를 해야 하고 세금도 내야 한다. 많은 사람들이 경매를 통해 싼 값에 집을 사는 일에만 정신이 팔려 세금은 계산에 넣지 않는다. 그러나 경매에 참가하기 전에 세금까지 계산에 넣는 것이 좋다. 수백만 원은 서민들에게는 큰 돈이므로, 미리 계산하고 준비해두어야 문제가 생기지 않는다.

소유권을 이전하는 과정에서 낙찰자가 부담해야 하는 세금은 크게 등록세와 취득세 두 가지이다. 등록세는 부동산 등기부상에 소유권을 등재하려는 사람에게 부과되는 세금. 법원에서 부동산을 낙찰받은 뒤, 등기부에 자기 이름으로 소유권을 변경하면서 내게 된다.
부동산 취득시 내는 등록세의 세율은 낙찰가의 3%. 법에서 정한 납부기한은 없지만 등기소에 등기신청서류를 낼 때 등록세 영수필 통지서를 함께 내도록 되어 있다. 따라서 등기부에 이름을 올리려면 등록세 납부는 피할 수 없다.
취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과하는 세금으로, 세율은 보통 낙찰가의 2%. 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시 군 구청에 자진 신고하면서 납부해야 한다.

이 밖에 농특세와 교육세도 내야 하는데 농특세는 취득세의 10%, 교육세는 등록세의 20%다. 따라서 세금을 모두 계산하면 낙찰가의 5.8% 가량. 그러나 등기를 신청할 때 매입해야 하는 주택채권 등을 모두 계산에 넣으면 낙찰가의 6~7%는 부대 비용으로 나간다고 보아야 한다. 서민들에게는 결코 적지 않은 액수다.(천지인프로그램에서 자동으로 계산하여 준다)
부록으로 제공하는 도표들을 통해 앞서 설명한 내용을 정리해 보자. (그야말로 百聞이 不如一行 이다. 입찰 법정에 한번 가 보면 그걸로 궁금증은 모두 해결될 것이다)

경매 정보 수집 방법을 알아보자

 신문 공고
사실상 별 도움이 되질 않는다. 앞으로는 점차 신문 공지는 하지 않고 인터넷을 통한 공지로 대체될 것이다.

 정보지
계약경제일보, 경매공매가이드, 태인컨설팅, 경매뱅크 등 다수의 업체가 있으며 일목요연하게 각 법원별로 안내하고 있음.
초보자는 등기부 등본 보는 방법부터 시작하여 권리분석에 관한 사전 지식 없이 경매를 이해하기란 어렵겠지만 약간만 노력하면 어렵지 않게 활용이 가능하다. 인터넷이 익숙하지 않은 사람은 정보지의 정기구독을 권장하며 사전 시뮬레이션이 필요하다. 초보자는 원하는 물건을 찾아내기가 쉽지 않다.

 인터넷
현재 대법원을 비롯하여 계약경제일보, 태인컨설팅, 경매뱅크, 경매공매가이드 등이 서비스 중에 있으며 지역별, 물건별, 가격별, 사건번호별로 신속한 자료의 구분 검색이 가능하다. 인터넷 사용자라야만 가능하며 통신요금 부담과 회원 가입비가 있다.

 PC 통신
지역별 특화된 정보를 유료로 제공하고 있으며 이용 방법은 인터넷과 유사하다.

 전문 프로그램
천지인 프로그램을 이용할 경우, 간단하게 경매 관련 용어 학습에서부터 권리분석 및 수익성 분석이 자료입력만으로 가능하므로 많은 도움이 될 것이라 확신한다.

법원 경매는 진흙 속의 진주를 캐는 것이다. 물건의 현재 가치만을 보기보다는 미래 가치를 더욱 중요시 해야 한다. 지금의 노른자위 땅이 앞으로도 노른자위 땅이라는 보장이 어디 있겠으며, 지금은 쓸모 없는 땅이 앞으로도 쓸모 없는 땅으로 남을 것이라고 누가 말할 수 있겠는가? 이는 말을 안 해도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 일들이다.

남들이 다 좋다는 그런 부동산은 이미 메리트가 없다고 보아도 과언이 아니며 분위기에 휩싸여 실수하는 일이 없어야 할 것이다. 경매를 통해 부동산을 취득하기에 앞서 ‘본인이 경매를 통해 부동산을 취득하는 목적이 무엇인가?’, ‘투자대상은?’ 등을 명확히 한 후 자금계획을 세우고 그 다음 투자회수기간을 예측한다. 마지막으로 전문 업체에서 컨설팅을 받은 후 최종적으로 투자 결정을 내리는 것이 위험을 줄이고 수익을 높일 수 있는 현명한 방법이라고 분명히 말하고 싶다. 결론적으로 대법원 경매 정보 홈 페이지와 천지인 프로그램 사용법만 익히면 이론적으론 경매 전문가나 다름없다. 나머지는 얼마나 부지런하고 정확하게 현장을 분석하느냐이다.