경매고수가 되는 길은 있는가?

이 질문에 답하기 전에 먼저 우리 사회에 진정한 경매 고수는 있는가를 보자. 진정한 고수는 있다. 있음에도 불구하고 쉽게 노출되지 않는 이유는 이들이 대중 앞에 나서는 것을 꺼려 일반인이 쉽사리 알 수 없기 때문이다.

또 하나는 구조적인 부분도 있다. 경매가 대중화의 초입에 막 들어서려는 지난 2001년 4월 이른바 ‘경란(竸亂)’발생도 한몫하고 있다. 당시 검찰에서 ‘변호사법’을 위반하였다는 명목으로 경매 종사자들을 대거 구속하는 초유의 사태가 발생했다. 물론 이전에도 종종 법의 잣대를 들이대긴 했지만 아주 죄질이 불량한 경우에 한해 선별적으로 처벌했었다.

그러나 이 당시는 옥석이 함께 불에 타 버린 것이다. 단지 경매를 했다는 이유 하나만으로. 다음은 필자가 경험과 시행 착오를 통해 터득한 경매 고수가 되는 방법인데 참고용으로 접근하기 바란다.

첫째, 초보 딱지는 어떻게 떼나-민사집행법과 주택임대차보호법 이해(3개월~6개월 정도)
먼저 절차법인 민사집행법과 실체법인 주택(상가건물)임대차보호법을 익혀야 한다. 소요기간은 개인적 성향과 능력, 관심도에 따라 다르겠지만 3개월에서 6개월이 걸린다. 전업일 경우는 3개월 내외, 겸업이면 6개월 정도 예상하면 된다.

이 시기는 경매에 대한 기대와 환상이 가득하지만 만만치 않은 진입장벽과 통과의례를 거치게 된다. 또한 입찰 자체에 만족하는 시기로 아직 낙찰의 달콤함은 맛보지 못했다. 드물게는 입문 한달 만에 낙찰의 대문을 활짝 열어 제치는 사람도 있으나 조바심 낼 필요는 없다. 그러나 전업인 경우에는 반드시 1건 이상의 낙찰의 기쁨을 맛봐야 한다. 그래야 생존하기 때문이다.

그리고 경매 애호가들 중 일부가 쓴 고배를 마시고 탈락한다. 참여하더라도 물건은 권리분석과 명도의 부담 때문에 아파트와 연립, 다세대 등 주거형 부동산에 머문다. 시행착오 기간을 줄이고 전문가의 경험을 무임승차하기 위해서는 경매교육을 받는 것도 한 방법이다. 다만 요즘 너무 많은 곳에서 교육을 하다 보니 교육기관의 선택시 유의해야 할 점도 많다.

만약 경매교육을 받을 경우 세가지를 주의하면 좋은 선택을 하는데 유익할 것 같다. 맨 먼저 주관기관을 보라. 경매 전문업체인지 아니면 단순 교육기관인지, 교육 후에도 지속적인 보수 교육과 동아일, 인맥형성의 지원이 가능한 업체인지 등을 살펴봐야한다.

또한 커리큘럼을 확인하라. 경매에 일관성이 있는 지 아니면 여러 과정 중의 일부분인 지를 알아봐야 한다. 마지막으로 강사를 확인하라. 가장 어려운 부분이지만 매우 중요하다. 훌륭한 강사일수록 쉽게 설명할 수 있으며 진지하게 상담에 응해줄 것이다.

둘째, 중급자가 되는 길-판례숙지(6개월~1년)
대법원 판례 등을 공부해 분석과 통찰의 깊이가 조금씩 느껴지는 시기이다. 그리고 몇 번의 참여끝에 드디어 낙찰의 기쁨을 맛보게 된다. 명도의 전 과정도 참여해 자신감이 충만되고 초보 때와는 달리 경매가 조금씩 익숙해지면서 대수롭지 않게 여겨지기도 한다. 그런데 이 시기에 경매사고가 주로 발생하게 되고 경매 전업자들 중에서도 희비가 엇갈린다. 연착륙와 경착륙의 구분이 확연해지면서 생계의 위협을 받는 경착륙들은 아쉬움을 뒤로 한 채 경매 시장을 떠나게 된다.

그리고 관심 물건과 지역이 확대된다. 아파트 등 주거형 부동산에서 상가 등 수익형 부동산으로 거주지역 법원에서 인접지역 법원으로 동선이 확대된다.

셋째, 고수가 되는 길-부동산의 미래가치를 읽음
어제와 오늘의 부동산 가격은 누구나 다 안다. 중개업소에 확인하거나 부동산정보제공 업체를 활용하면 가능하기 때문이다. 미래의 부동산 가격을 예견할 수 있는 사람만이 바로 진정한 고수인 것이다.

고수라면 남보다 한 발 앞서 선점 투자할 수 있다. 왜냐하면 일반 투자자들은 유찰된 물건에 한해서 분석에 들어갈 때 고수는 첫 경매 물건 중에서 진주를 골라낼 수 있기 때문이다.

또하나 중급자와 고수의 차이는 명도 과정에서 가려진다. 고수는 명도를 수월하게 해치운다. 다양하고 풍부한 임상예에서 오는 본인만의 노하우가 축적돼 있기 때문이다.
결국 전문가는 미래가치를 꿰뚫어 볼 수 있기 때문에 일반인보다 낙찰 가능성이 높을 뿐만 아니라 사후 처리도 잘 하는 차이를 보이는 것이다. 또한 고수의 특징 중의 하나는 배당표를 자유자재로 만들 수 있을 뿐만 아니라 특수 물건에 대한 해독력도 보유하고 있다는 점이다.

그리고 고수 중에도 단계가 있어서 초보 고수는 경매가 다시 어려워지게 된다. 깊이 들어갈수록, 아는 것이 많을수록 자신감과 비례해 위험도 가중되는 시기이기 때문이다.