★ 상가중개실무 ★

★ 상가중개실무 ★

        1. 상가 중개란 ?.

           1) 상가 중개의 특성 : 중개과정의 폐쇄성이 강하다.

              ⇒ ① 특히 우량한 물건 확보에 애로사항이 많다.

                     ◇ 친하지 않으면 매물없다.

                  ② 타개책 : 중개 Net Work망 구성은 생존 필수 전략이다.

           2) 상가 투자자의 특성 : 다양한 분야 투자 유경험자가 대부분이더라.

           3) 상가중개 입지의 최적 요건 : 돈이 흐르는 곳?.

           4) 상가 중개업자 : 타 중개분야 다 거친 선수들이다.

 

        2. 상가 분류

           1) 학술적 분류 : 집심형, 집재형, 국부적집중형, 산재형.

           2) 실무상 분류 : 등기분양상가, 임대분양상가.

              □ 대상 ; 근린상가, 단지내 상가, 테마상가(나홀로 상가, 집재형 상가)

              □ 대표적 집재형 임대상가 : 동대문 의류도매상가, 용산 전자상가.

 

        3. 상가 투자의 기준 (부동산 투자 철칙 공통)

           1) 투자 안전성 : 안전성이 보장되지 않으면 산수갑산 가드래도 NG.

           2) 환금성 ; 팔고 싶을때 언제든지 팔수 있어야 한다.

           3) 투자 수익성 : 위 두 조건 만족시 최종적으로체크해야 할 사항

                -->결론:안정성 환금성 수익성 중 하나가 부족하면 처다보지도 말라

 

              □ 상가 투자의 3·3·3 원칙

                    ① A·B Zone ; 고객에게 추천해야 할 물건.

                    ② C-Zone   : 책임 묻지 않겠다 할때 권유.

                    ③ D·E Zone ; 쳐다보지도 마라.          

              □ 상가투자의 결과 ; 단기간에 명확하게 나타난다.

 

    * 상가 중개란?

 

       1. 운영주체의 능력 파악

          1) 시행사의 안전성 ; 경험, 허가진행정도, 부도가능성.                

          2) 상가 운영회사의 Know-How : Open후 상가 성패 좌우.            

       2. 상가 주변환경이 우호적인가 여부

          1) 해당 상가의 성격이 주변환경과 맞는가 체크.

          2) 도시계획, 개발계획 등이 해당상가에 플러스 요인이 되는가.

       3. 실제 해당상가에서 장사가 될것인가 판단.

          1) 입점 품목의 적합성, 유동인구의 흐름, 교통 편의성,

          2) 주변상가 또는 비교대상 상가의 현재와 과거 흐름 비교

       4. 재임대 가능 상가 여부

          1) 인근 상가 시세로 매출 수익성 분석

          2) 환금성 파악.

       5. 상가에 대한 투자 정보--중개사가 발품으로서 얻어라!!

          ◇ 상가도 살아있는 생물과 같이 생·사·흥·망의 과정을 되풀이 한다.

          ◇ 상가, 한번 매매는--임대관리까지 해야 한다.

          1) 상가의 미래 수익성 ⇒ 인근상가, 경쟁상가 상인들이 잘 안다.

          2) 상가의 환금성 판단 ⇒ 인근 부동상 확인.

          3) 상가는 주택보다 경기에 민감하다.

       ■ 상가중개 실무

          1. 고객의 의뢰 상가 ⇒ 희망업종 파악

          2. 상가 입지 유형 분류

          3. 상가입지 분석 Program ⇒ 문서에 의한 물건분석

             ◇ 고객과 임장활동시 함께 체크.

          4. 내 것만 갖고 고집하지 마라.

             ◇ 고객의 정보(고객이 다른 곳에서 본 물건)도 같이 분석해 준다.

             ◇ 내 물건   : 2∼3개

                고객의 것 ; 1∼2개

                 ⇒ 『내가 돈 안 받으니까 상가입지프로그램으로 분석해 드릴께요』

     

   * 상가중개시 체크 포인트

 

         1. 경기 변동이 심할 때 <상임법>상 유의할 숫자.

            1) 임대료 인상 상한선 설정

               ① 임대료는 계약당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있다.          

                   -상임법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임

                또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과

                하지 못한다.<개정 2008.8.21>

                   다만, 감액의 경우에는 제한이 없다.

               ② 보중금을 월단위 차임으로 전환시에는 연 15%의 범위를 초과할 수 없다.

                  -상임법 시행령 제5조 (월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"

               이라 함은 연 1할5푼을 말한다

            2) 임대차 존속기간 보장 ⇒ 최대 5년간 계약갱신 요구권 보장.

               ① 계약기간은 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을

                  1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

               ② 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약

                  갱신을 요구할 수 있다.

 

         2. 보증금의 증액으로 <상임법> 보호대상를 벗어 날 경우.             

            ◇ 신규 판례가 나와야 판단 가능.

 

        3. 부가가치세에 대한 해석

            1) 중개업법 : 중개수수료에 포함(건교부 유권해석)

            2) 상임법   ; 월 임차료에서 제외(국세청 해석)

 

         4. 상가 영업권(권리금) 중개시 수수료율 적용 여부.

            ◇ 현재 요율 적용 안함.

 

         5. 중개계약서 상 <특약사항> 엄청 중요.

            1) 이행지체 관련 내용 (위약금, 최고기간)

            2) 명도시 원상복구 여부 (권리금, 유익비 청구 인정여부)

                ⇒ 원상복구 넣으면 임차인 불리.

            3) 임대료 세금계산서 발행시 부가세 포함 여부.

            4) 계약서상 사용 용도.

                ⇒ 좁을 수록 임대인에게 유리. (가장 넓은 사용용도란?--공란)

 

     * 상가실무에서 유의해야 할 사항                                                                 

                                                             

         1. 특성파악

             1) 투자 안전성 검토 후에, 입지 분석 시행 한다.

             2) 투자성 우수 - 몇개 없다

 

          2. 투자 원칙

             1) 투자 안전성 보장 - 보장되지 않으면 산수갑산을 갈 망정 투자하지 마라.

                  ◇ 잔금 치루고 등기되는 것에 투자 권유

             2) 환금성

                  ◇ 땅 구입시 여러 필지로 나누어 진 필지, 또는 분필할 수 있는 땅.

             3) 투자 수익성 : 내재가치가 높을 것

                  ◇ 가격분석, 공법 분석 → 수도권 농지, 고속철 역세권, 도정법 적용 단독,다세대.

 

          3. 분석 방법

             ◇ 투자안전성 4항목 검토후 1개라도 오류가 있으면 추천하지 말 것.

             1) 투자 안전성 검토

                ① 토지 매입여부 확인 : 사업 시행자 명의로 토지 소유권 등기 확인한다.

                ② 건축인허가 확인 : 구청 건축과,재개발과등 확인.

                ③ 시공보증 확인 : 시공사의 공신력 여부, 시공사의 준공보증 여부 확인

                     ◇ 시공사 담당부서에 확인,보증서 사본 확보할 것.

                ④ 자금 관리 : 신탁회사 또는 은행에서 자금 관리 하는지 확인

             2) 상가 규모

                ① 지역 상가와 비교하는 상대적 평가로서, 상가 건물이 클수록 양호.

                ② 공개공지 유무 - 공연/ 만남의 장소로 활용.

             3) 수요자 접근성

                ① 분양형 상가는 중심지, 주접근로 최소한 주변입지에 시행한다

                ② 중심지란 - 지역 상업의 중심지이거나 역세권을 이른다.

             4) 상권 성숙도

                ① 도입기 상권 - 신도시 신규 분양후 3~5년까지.

                   ◇ 절대로 초기에 분양받으면 않된다

                ② 성장기 상권 - 지역에 계획인구 입주후 4~5년 경과후부터 20년.

                   ◇ 투자 검증이 끝난 상권이다

                ③ 성숙기 상권 - 20년이상 된 상권

 

                ■ 근린 상가 투자 : 전문상가에 영향받지않는 상권 선택( 향후 사양산업)

                    ① 1000세대 이상 APT 단지내 상가

                ② 대로변 단지 상가

                   ③ 입지여건이 우수한 상가

             5) 상권 운영 및 기획능력 :시행사나 분양업체가 성공상권을 운영했는가 경험여부

                 ◇ 대 유통기업하고 경쟁하여야 한다

                 ◇ 신규 진입상가 - 100% 망한다.

 

     * 산재형 상가

      1. 특성

          1) 같은 업종은 서로 분산 입지하여야 유리한 점포 유형.              

          2) 수요는 고정되어있어 나누어 먹기형 점포 유형.

 

       2. 업종 check

          ◇ 슈퍼, 미장원, 이발소, 호프, 치킨, 중국집, 목욕탕, 문방구, 독서실   

        ◇ 노래방 - 근생업종 산재형

                  -대학가에 입지→ 국부적 집중형.

 

       3. 분석 방법

          1) 분석부동산 / 지번 : (별지-약도 첨부)

          2) 점포 비용 : 고객의 고급 정보로 창업 안전성 극대화 목적.

             ◇ 창업자금- 고객이 제시한 금액

             ◇ 예비자금- 창업자금 외 현금, 예금, 주식등

             ◇ 비상자금- 부동산등 비상시 유지비용

          3) 자본 적합성 : (점포비용 ÷ 창업자금) × 100 (%)

             ◇ 점포비용 =( 보증금 + 권리금 + 시설비)

             ◇ 비율이 낮을수록 자본적합성이 높다.

          4) 수요자 접근성 : 누에 잘 보이는곳(장소)

             ◇ 이탈입지 - 누가 보아도 장사 않되는 입지.

           ◇ 주변입지 - 중심지·주접근로에서 벗어난 입지.

          5) 상가유형 적합성

             ◇ 창업업종이 산재형 입지유형에 적합한지 판단.

             ◇ 창업자금 규모에 따라

                집심형 → 국부적 집중형·집재형 → 산재형 순으로 추천할 것.

          6) 경쟁업소 분석

             ◇ 실패 가능성 check 수치

             ◇ 점포 특성상 점포수가 많을수록 수요를 나누어 가짐으로 산재형 점포 분석시

                유의하여야 할 중점사항.

             ◇ 항상 2가지 관점에서 분석할 것 (중개책임 면하는 길)

                ① 현실적 경쟁업소 분석 : 선점효과(고객 관리등) 마케팅 추천할 것.

                ② 잠재적 경쟁업소 분석 : 입주시점시 동종 업종 입주 고려.

 

                ※ 잠재적 경쟁업소 증가 판단법

                   ▷ 빈 점포가 많다.

                ▷ 중복 업종이 많다 → 파산 확률 높고 동종업종 입지 가능성 농후.     

          7) 배후지 질 분석

             ◇ 하층지역, 상류층 밀집지역은 피한다.

             ◇ 상류층 - 주변 근생지역에서 소모하지 않고, 멀리까지 찾아다니며 소비한다.

                              소문나는 것 싫어하며 접근을 허용치 않는다.

             ◇ 중상층 거주지역 - 현실적으로 신분이동이 가능한 층 (미래 소득 담보)

                                             소득에 비해 비교 소비 성향이 강하다.

                                             통상 아파트 20~45평 거주

             ◇ 신흥 개발지역 - 입주해서 3년차까지 역동적 구매력 발휘

                                           3년차 이후는 구매 침체기

 

       4. 입지분석 결과

          1) 열악입지 - 추천하지 말 것(포기 권유)

          2) 보완입지 - 평점이 낮은 항목을 보완하여 접합입지로 전환시킨다.

 

     * 집재형 상가

 

       1. 특성

          1) 같은 업종끼리는 서로 모여 입지해야 유리한 점포 유형.             

          2) 점포는 산술평균적으로 늘어날때 수요는 기하급수적으로 증가한다.                 

          3) 최소 20년 이상 자연발생적으로 형성된 상권으로, 경기에 둔감하며 상권의 안전성이 높다.

 

       2. 업종 check

          ◇ 논현동 고가가구, 사당동 중가가구, 신사동 해물요리, 신당동 떡복이, 단란주점.

          ◇ 분식집 - 4대 상가 유형를 다갖추고 있음, 따라서 자금규모에 따라

                           집심형→ 집재형 순으로 추천한다.

          ◇ 음식점 - ① 고급 음식점 : 집심형 점포

                            ② 전문 음식점 : 집재형 점포

                            ③ 일반 음식점 : 국부적 집중형 점포

          ◇ 주로 전문업종이다

 

       3. 분석 방법

          1) 상권 성숙도 :  도입기   성장기    성숙기    쇠퇴기

             ① 도입기 - 이제 아파트 등 짓고 있는 지역, 또는 최근 2~3년 이내 택지개발지역

                               즉 개발 초기단계

             ② 성장기 - 주거시설 완료되어 입주 완료되고, 상권개발 진행 중인 지역.

                ◇ 5대 신도시(분당, 일산 등), 압구정동 로데오 거리.

             ③ 성숙기 - 주거 + 상권개발 완료 된 지역

                ◇ 강남역 상권, 서초 송파상권,

          2) 상권의 종류

             ◇ 광역 상권 - 명동, 종로, 강남역, 압구정동. 사당동 중가가구.

             ◇ 지역 상권 - 청량리, 영등포, 송파로데오, 신도시 상권. 논현동 고가가구.

             ◇ 지구 상권 - 구청단위 상권, 규모가 큰 근린상권.

          3) 점포 규모

             ◇ 규모가 클수록 유리하다.

             ◇ 가로분석 영향없다.    

 

     * 국부적 집중형 상가

 

        1. 특성               

           1) 동업종 끼리 국부적 중심지에 모여야 유리한 입지.                

           2) 핵시설에 따라 인의적으로 단기간에 형성된 상권으로 핵시설의 크기 및 존립여부에

               따라 경기에 민감하다.                 

           3) 서비스가 핵시설 수준에 맞추어 표준화 및 균질화 되어있다.        

      

        2. 업종 check                

           ◇ 학교주변업종, 관공서 주변 업종, 전문인 사무소(변호사, 세무사, 법무사, 대형약국)       

     

        3. 분석 방법               

           1) 가로 분석               

              ① 가로분석이란 - 점포가 대로변에 접한 면적 비율.                 

              ② 서비스가 균질화 되어 있으므로 가로비율이 클수록 수요의 흡인력이 강하다.                   

              ③ 종합평점이 근소한 경우 가로비율이 큰 점포를 추천할 것.              

           2) 기타 - 전과 동일하게 분석.

 

     * 집중형 

  

         1. 특성              

            1) 지역·지구 중심지에 입지해야 유리한 점포 유형.      

            2) 주고객 - 10대·20대, 상류층 / 과시형 소비자(소비성향이 가장 큰 계층)

            3) 경기에 둔감하며 안전적이고 고소득을 올릴 수 있다.             

            4) 쇼윈도가 넓을수록 유리한 점포.

 

         2. 업종 check

          ◇ 백화점, 고급음식점, 보석, 화랑, 카페, 영화관, 고급의류, 10대·20대 패션의류.

 

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       ■ 계약서 작성 기법                                                            

 

          제1조 (부동산 표시)

             1) 주소 : 주소+지번+상호 / 영업 신고증(허가증) 사본 별첨.

             2) 면적 : 분양면적 기재 / 대장 면적

             3) 전용 면적 : 집합 건물의 경우 층 면적만 나와 있다.(실측면적 기재)

             4) 용도 : 건축물 대장 ⇒ 근생 상가 업종 기재되어 있음

                         매도인 용도 ⇒ 일반 음식점

 

             ◇ 상가 중개--일반 부동산과 틀린다. / 임차인 끼리 계약하는 것이다.

                              즉, 양도 임차인의 계약기간을 사는 것이다.

 

          제2조 (영업권 매매가격과 보증금 / 월세 승계조건 및 대금지불 시기)

             1) 권리금 금액 : 임차인끼리 주고사는 계약.

             2) 재계약 조건 : 엄청 중요함.

                □ 매수인 명의로 재계약조건 : 잔여기간 1년 미만이면 적용.

                   ① 매도 임차인에게 요청                                                                           

                   ② 3개월,6개월 짜리도 있다. (이 경우 임대인(건물주)이 나가라 하면 권리금이  

                      날아간다,)

                □ 매도인 잔여 임차기간 인수조건 : 잔여기간이 1년 이상 일때 적용.

             3) 시설(비품)명도(인수) 물품 : 품목, 수량 등 모델NO.까지 기재.

          제3조 (명도 특약)

          제4조 (중도금 지불 전 계약포기)

          제5조 (고지 의무)

          제6조 (제세공과금 정리)

          제7조 (행정처분 특약) : 손해배상 청구용.

             ◇ 풍속 영업법 : 영업정지 등 행정처분 적발되고 처분까지 1∼6개월 걸린다.

          제8조 (보증금 지불)

             1) 임대 보증금 : 잔금 날에 건물주에게 지급

                  -임대차 계약 ⇒ 신 임차인과 임대인 간 임대차 계약.

             2) 영업권 계약 : 매매계약 ⇒ 신·구 임차인간 권리금 지급 계약(매도인의 하자담보책임)

          제9조 (법률 준용)

             ◇ 상법 규정 : 겸업금지 의무(상법45조) ⇒ 권리금 받고 영업조직까지 양도한 임차인은

                                                   동일 지구 내에서 10년 동안 동종 업종을 할 수 없다.

          □ 계약 특약 : ① 영업권 매물 하자는 100% 있다.(고지하지 않은 하자)

                               ② 건물 등기부 등본 필히 확인하라(대부분 등기부 등본 생략한다)

 

          서류(첨부 서류   ■ 확인설명 )

                1) 행정처분 확인서.(확인법 ⇒ 구청 홈페이지)

                2) 구 임차인의 임대차 계약서 사본(권리금 매매).

                3) 영업 허가증(또는 신고증) 사본.

                4) 명도물품 명세서

        제1조 (부동산 표시)

          1) 주소      : 주소+지번+상호.

          2) 면적      : 분양면적 기재 / 대장 면적.

          3) 전용 면적 : 집합 건물의 경우 층 면적만 나와 있다.(실측면적 기재)

          4) 용도      : 건축물 대장 ⇒ 근생 상가 업종 기재되어 있음.

        제2조 (임대보증금과 월세 및 지불시기)

        제3조 (임대 기간)

        제4조 (명도 특약)

        제5조 (중도금 지불 전 계약해제)

        제6조 (중도금 지불 후 계약해제)

        제7조 (사용 용도) : 임대인의 서면동의

        제8조 (제세공과금 정리)

        제9조 (금지 행위) : 임대인의 사전 승인

            1) 임차권의 양도, 담보, 재임대.

               ◇ 임대인의 동의하에 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신 요구권 행사

                  기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사 할 수있다.

            2) 필요비, 유익비 지출.

        제10조 (차임 연체)

        제11조 (고지 의무)

        제12조 (원상 회복 의무) ⇒ 부속물 매수청구 불가 항목.

        제13조 (법률 준용)

        제14조 (수임중개사·계약당사자의 의무)

 

        ■ 계약 특약

           1) 임차인은 계약만료시에 임대인에게 지불하지 아니한 권리금 또는 시설비를 청구할수없다.

 

      상가 임대차 계약서 양식.

                 ⇒ 법률 계약서  

 

     * 상가 임대차 계약서

 

     1. 영업허가 제한 사유--2개

           1) 시설 기준 : 소방법에 의한 소방 증명.

           2) 행정 처분 : 양수인에게 승계

              ◇영업허가가 취소된후 6개월이 경과하지 않은 경우에 그 영업장소에서, 동종의 영업을

                할 수 없다.

 

       2. 대상 상가 업종--음식점업은 식품위생법에서는 식품접객업이라고 하며 6개 분류

          1) 휴게 음식점(신고) : 음주 행위가 허용되지 않는 영업.

                                ⇒ 다방, 제과점, 카폐.

          ■ 자유 업종 : 식품영업법에 의한 허가 및 신고가 필요없는 업종.

                         ⇒ 편의점, 슈퍼마켓, 휴게소.

          2) 일반 음식점(신고) : 식사와 함께 음주행위가 허용되는 영업

             ① 종류 : 일반식당, 분식집, 김밥집, 삼겹살집, 소주방, 갈비집, 호프집 등.

             ② 무대 설치 가능(단, 가수등만 허용) : 미사리 카페.

          3) 단란 주점(허가) : 유흥 종사자와 춤추는 무대가 없는 술집.

             ① 손님이 노래부르는 행위는 허용됨.

             ② 건축법 용도 제2종 근생시설(150mm2이하).(150mm2이상 : 위락시설)

             ③ 단란 주점 시설 기준

                ◇ 객실 룸은 영업장의 1/2범위 내에서 설치.

                ◇ 손님이 춤 출 수 있는 무대는 설치 못함.

                ◇ 관활 소방서장으로부터 소방법에 의한 소방방화완비증명을 받아야 한다.

             ■ 대부분 단란주점은 유흥 종사자를 두고 불법 영업을 한다.

                ⇒ 중개시 ◇ 행정처분 확인은 필수.

                             ◇ 단란 주점 영업증 사본 첨부

          4) 유흥 주점(허가) : 유흥 종사자와 춤추는 무대가 있는 술집.

             ① 유흥주점 : 룸사롱, 디스코택, 나이트클럽, 카바레 등.

             ② 건축법 상 위락시설 : 상업지역에서만 가능.

             ③ 2001, 9월 건축법 개정 : 위락시설은 법률에 의한 적법요건을 모두 갖추었어도

                불허할 수 있다.

             ④ 시·도지사가 특정시설 제한구역으로 지정하는 지역에서는 영업허가를 받지 못한다.

           5) 위탁급식

           6)제과점

       3. 신고 및 허가 구분.

          1) 허가관청 : 시·도지사 (실제 시장, 군수, 구청장에게 접수)

          2) 신고 대상

             ◇ 휴게 음식점.

             ◇ 일반 음식점.

          3) 허가 대상

             ◇ 단란 주점.

             ◇ 유흥 주점

 

      4. 행정 처분.

         1) 신고 대상

            ■ 대물 처분 : 그 영업장소에서 같은 종류의 영업 시 신고 금지.(중개하자)

               1) 6개월 : 일반 폐쇄명령

               2) 1년   : 청소년 고용 위반 폐쇄명령.

            ■ 대인 처분 : 매수인 하자로 중개책임 아니다(명의변경 방법 고지)

               1) 폐쇄명령 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자.

               2) 청소년 고용위반으로 폐쇄명령 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자.

         2) 허가 대상

            ■ 대물 처분 : 그 영업장소에서 같은 종류의 영업 시 허가 금지.(중개하자)

               1) 6개월 : 일반 폐쇄명령

               2) 1년   : 청소년 고용 위반 폐쇄명령.

            ■ 대인 처분 : 매수인 하자로 중개책임 아니다(명의변경 방법 고지)

               1) 폐쇄명령 받은 후 1년이 경과되지 아니한 자.

               2) 청소년 고용위반으로 폐쇄명령 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자.

         4. 지위 승계

            1) 영업자가 그 영업을 양도한 경우 양수인은 그 영업자의 지위를 승계한다.

               ◇ 양도 ; 매매, 증여, 교환 등.

            2) 경매, 파산법에 의한 환가, 압류시 : 영업자의 지위는 승계하되, 행정처분은 승계되지

                않는다.

         5. 중개 실무

            □ 중개물건 확인 설명서(비주거용)

            □ +행정처분 확인서

            □ +영업 허가(신고)증 사본

            □ +소방방화완비증명 사본

            ① 중개계약 체결 전에 영업소 폐쇄명령 여부를 시군구청에 확인하여야 한다.

            ② 시설전부 철거 명령을 받았어도 대물처분 기간은 그대로 유효하다.

               ⇒ 즉, 지금 현재는 빈 점포 : 반드시 구청 위생과로 확인.

            ③ 식품위생법에 의하여 건축법상 특정시설 제한구역과 무관하게 일정지역에 일정기간

               동안 단란주점 또는 유흥주점에 영업허가를 금지할 수 있다.

            ④ 사전에 행정처분 확인을 못한 경우 특약.

               --일체의 행정처분으로 인한 불이익이 없는 조건부 계약이며, 이를 확인 시에는

                   무효로 한다.

            ⑤ 행정 처분 대처 방법

               ◇ 상업지역내 단란주점 및 유흥주점 : 매도인 영업권 죽이고, 매수자가 다시 신청.

               ◇ 영업정지 만료되는 날에 잔금 지급일로 맟춘다.

       6. 영업자 지위 승계 신고서

          ◇ 잔금이후 AS 차원

          ◇ 마케팅 전략

          1) 영업자 지위승계 신고는 잔금 지불 후 매수인 단독으로 신고하며 법정 첨부서류를 첨부하여야 한다.

             □ 법정 첨부서류 : ① 양도계약서 사본(소득세 대상⇒통상 신고용 계약서 재작성)

                                       ② 양도인의 인감증명서+인감도장.

             □ 영업권 양도와 양도소득세 과세

                ① 양도 소득세 과세 : 지상권, 전세권, 등기된 임차권.

                ② 통상 영업권 : 미등기 임차권⇒ 기타 소득세 부과 대상이다

                   ◇ 통상 : 양도인이 신고하지 않는다(법조문에만 있는 조문)

          2) 영업자 지위승계 미 신고시 : 식품위생법 77조

                    ⇒ 최대 2년/1천만원

       ■ 소방증명 실무--소방방화 완비 증명

          1. 대상.

             1) 지하 일반 음식점(영업장 바닥면적 66㎡이상)

             2) 단란 주점

             3) 유흥 주점

          2. 신규 점포 중개 시

             --인테리어 시공업체에게 특약으로 소방증명을 책임지는 조건으로 계약해야 한다고

                매수인에게 고지.

          3. 기존 업소 중개 시

             --양도인이 영업허가 시에 받은 소방방화완비증명 사본을 중개확인 설명서에 첨부 할

                경우 불측의 손해를 방지할 수 있다.

          4. 신규 점포 시 인테리어 업체의 특약사항.

             ◇ 을(시공업체)은 갑(발주자)이 단란주점 영업허가를 득할 수 있도록 식품위생법과

                소방관계법에 의한 재료를 사용하여 시공하여야 하며, 을에 책임으로 소방방화완비

                증명을 득할 경우 공사대금의 잔금 30%를 지급키로 한다.

* 식품 위생법

                       

        1. 풍속영업규제법 목적

           1) 미풍양속의 보존

           2) 청소년 보호에 이바지함을 목적으로 함.

        2. 풍속영업규제법의 규제대상

           1) 식품위생법 시행령 ; 단란주점 및 유흥주점.

           2) 음반비디오물및게임물에관한법률 : 비디오감상실, 노래연습장, 게임제공업(오락실)

           3) 공중위생관리법 : 특수목욕장.

           4) 체육시설의설치·이용에관한법률 : 무도학원 및 무도장.

        3. 규제대상 행위

           1) 윤락행위 또는 음란행위

           2) 음란문서,물건의 판매,관람, 보관행위

           3) 도박 기타 사행행위

           ■ 풍속영업종사자란?--영업매장안에서 상시든 일시든 근무하는 모든 사람.

                                        사장, 웨이타, 지배인, 마담, 아르바이트생 모두.

        4. 풍속영업 단속 절차.

           1) 풍속영업 허가관청(구·군청)-----→ 경찰서장

           2) 경찰서장 : 단속권만 있지 행정처분권은 구청에 있다

           3) 풍속영업 단속관청(경찰서) ------→ 구청/행정처벌

           ■ 풍속영업업종은 구청+경찰서의 2중 단속을 받는다.

        5. 준수사항 위반시

           1) 3년/2천만원

           2) 양벌 규정

        ■ 중개 실무

           1. 풍속영업 단속 통보 기간 : 통상 1주일

           2. 수임중개사는

              ◇ 행정처분 확인--구청

              ◇ 단속 확인 ----경찰서 : 동시 확인.

           3. 구청 위생과 확인 또는 구청 사이버민원실→정보공개/위생법규 위반업소 검색.

 

       ■ 풍속영업 대상 중개실무

          □ 중개물건 확인설명서

          □ +영업허가증 사본

          □ +행정처분 확인서

              ⇒ 1. 구청 확인 : 행정처분 확인서

                  2. 경찰 확인 : 단속 확인서

     

     * 상가 임대차 보호법

 

       1. 적용 대상

           1) 상가 건물 : 사업자 등록 대상이 되는 건물의 임대차에 적용.

           2) 상가 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용.

           3) 채권적 전세에도 적용, (즉 등기하지 않은 전세 계약에도 적용)

           4) 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용되지 않음.

        2. 대항력 등

           1) 대항력이란?

              ◇ 임대기간 동안 계속 영업 수익할 수 있고, 기간 만료 후에는 보증금 반환시까지 건물

                 의 명도를 거부 할수 있는 권리                                                                     

              ◇ 대상 ; 경·공매, 매매, 대물변제, 증여, 상속 시.

           2) 대항력 발생 요건 : 건물의 인도+사업자 등록.

           3) 대항력 발생일 : 대항요건을 갗춘 그 다음날 오전 0시

        3. 우선 변제권 발생

           1) 우선 변제권이란?

              ◇ 경·공매시  매각대금에서 순위에 따라 우선 변제를 받을 수 있는 권리.

           2) 우선 변제권 발생 요건 : 대항 요건+확정 일자(세무서장)

           3) 우선 변제권 효력 발생일 : 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날.

        4. 최우선 변제권의 발생

           1) 발생 요건 : 대통령령이 정하는 소액 보증금의 임차인이 대항요건을 갖춘 경우.

           2) 소액 보증금의 범위와 최우선 변제액 ⇒ 건물가액(대지가액 포함)의 1/3범위안에서

                                                                        우선 변제권이 있음.
        5. 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간 계약갱신요구권 보장.

           1) 임대차의 최소기간 : 기간의 정함이 없거나, 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는

                                              그 기간을 1년으로 본다.

                                             단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수  있다.

           2) 계약 갱신 요구 : 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월 사이.

           3) 갱신 기간 : 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는

                               범위내에서 행사.

           4) 임대인의 계약갱신 거절 사유

              ① 3기의 차임액 연체.

              ② 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우.

              ③ 쌍방 합의

              ④ 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

              ⑤ 임차인이 고의 또는 중대 과실로 임차건물을 파손한 경우.

              ⑥ 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우.

              ⑦ 임대인이 철거 또는 재건축하기 위해 임차 건물의 점유 회복이 필요한 경우.

              ⑧ 임차인으로서 현저한 의무 위반 또는 임대차를 존속하기 어려운 중대사유가 있는경우

        6. 임대료 상한선 설정

           1) 차임 또는 보증금 인상 : 연 9%이내.

              ◇ 감액의 경우 제한 없다.

           2) 월 차임 전환시 산정율 제한 : 연 15% 이내.

        7. 민법 및 주임법의 관련조항이 준용되는 경우

           1) 동시이행 항변권

              ① 매수인은 대항력 임차인의 보증금 범위 내에서 미지급금을 거절할 수 있다.

              ② 임차인의 보증금과 건물 명도.

           2) 임차권 등기명령                                                                                

              ◇ 주임법과 동일하게 적용됨.

           3) 민사집행법 제41조 예외 적용

              ◇ 명도없이 보증금 반환 소송 제기 가능.

           4) 소액사건 심판법 준용.

           5) 실제적 강행규정 : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그

                                효력이 없다.

        8. 기타 사항

           1) 대항력 보장

              ◇ 임대차 계약서상 내용이 사업자등록 사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기부등본등

                 공부와 일치하여야 한다.

           2) 전대차인 경우

              ① 전차인은 확정일자 신청을 하여도 상임법상 우선변제권이 없다.

              ② 전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감 청구권, 월차임시 산정율 제한

                 등의 권리가 적용되나, 임대인에게 그 권리를 주장할 수 없다.

                 다만, 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서

                 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다.

 

        ■ 꼭 체크하여할 사항.

         1. 확정일자 신청시 구비 서류

            1) 신규 사업자로 등록하는 임차인의 경우

               ① 임대차 계약서 원본.

               ② 사업자 등록 신청서(확정일자 신청 겸용서식)

               ③ 임대차 목적물이 건물의 일부일 경우 해당부분의 도면.

               ④ 신분증.

            2) 사업자 등록을 한 임차인의 경우

               ① 임대차 계약서 원본.

               ② 사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용 서식).

               ③ 사업자 등록증 원본.

               ④ 임대차 목적물이 건물의 일부일 경우 해당부분의 도면.

               ⑤ 신분증.

            3) 현재 미등록사업자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우

               ① 임대차 계약서 원본.

               ② 확정일자 신청서.

               ③ 신분증.

         2. 특정 상가 건물에 대하여 이해관계인이 사업자등록사항등 연람 또는 제공을 신청하는 절차

            1) 세무서 납세 서비스 센터에 비치된 등록사항 등의 열람(제공)요청서 작성.

            2) 건물 소재지 관활 세무서장에게 신청.

            3) 이해관계인 입증 서류+신분증

               ◇ 당해 상가건물의 임대인 및 임차인 : 임대차 계약서

         3. 계약 연장시 원계약서의 보증금만 증가 되는 경우

            ⇒ 연장된 기간과 증가한 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성한 경우는

               그 별도 계약서에 확정일자를 받을 수 있다.

         4. 임차인이 확정일자 신청을 위해 세무서에 제출한 임대차계약서상 보증금 및 월세가

            임대인이 이미 신고한 금액과 차이가 날 경우.

            ⇒ 확정일자를 부여하는 것은 상임법상 영세임차사업자 보호 목적으로

              임대인의 부가가치세 신고의무와는 별개사항임.