부동산 공매의 방법과 절차

부동산 공매의 방법과 절차

• 경매로 싼값에 내집 마련을 할 기회를 가지려 한다면 한국자산관리공사가 공급하는 ‘부동산 공매’에도 관심을 가져볼 만 하다. 보통 매입가격에 있어서는 경매가 더 싼 것이 보편적이었지만 최근에는 공매 물건 중에 경매보다 더 낮은 가격으로 매각되는 경우가 있다. 또한 부동산의 권리이전도 경매보다 수월한 점이 많다.
  
  ■ 공매의 종류
  공매란 공공기관이 법적으로 처리해야 하는 물건을 일반인에게 자유경쟁을 실시해 최고가 입찰자를 매수인으로 결정하는 매각 방법을 말한다. 자산관리공사의 부동산 공매에는 압류부동산, 유입부동산, 수탁부동산, 국유재산 등 4가지 종류가 있다.
  ▶압류 부동산은 세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 후 자산관리공사가 공매를 대행하는 부동산이며 ▶유입부동산은 금융기관의 구조개선을 위해 법원경매를 통해 자산관리공사 명의로 취득한 재산과 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 일컫는다. ▶수탁부동산은 자산관리공사 앞으로 매각을 의뢰한 금융기관이 소유하고 있는 재산과 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산으로 관리공사에 매각을 위탁한 부동산이다.
  ▶국유재산은 국가의 재산으로 잡종재산에 속한 부동산을 매각하거나 임대하는 부동산이다.
  
  ■ 공매의 장점
  공매는 경매보다 법적 절차가 간단하고 해당 물건을 신뢰할 수 있는 등 다양한 장점을 지니고 있다. 먼저 유입부동산의 경우 자산관리공사 명의로 소유권이 이전돼 있어 권리의 하자가 없고, 명도책임까지 관리공사에서 부담하고 있어 경매처럼 복잡해질 염려가 없다. 또, 대금 납입조건을 본인의 자금 사정에 따라 최단 1개월에서 최장 5년까지 할부로 제시할 수 있으며 50% 이상의 대금을 납부하고 미납 매매대금의 130%에 상응하는 저당권 설정후 가능하다. 이외에도 소유권이전이 되면 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수도 있고 임대를 놓을 수도 있는 장점이 있다.
  
  ■ 공매, 실전 참여하기
  자산관리공사에서 취급하는 모든 부동산은 일간지를 순회하면서 공고를 낸다. 유입 부동산과 수탁 부동산 등은 중앙일간지에, 압류 부동산을 처분하는 경우 본사에서는 4대 경제지에, 지사에서는 해당 지역 지방지에 공고가 나간다.
  압류 부동산은 매주 실시되며, 유입 및 수탁 부동산 공매는 매달 1～2회에 걸쳐 실시되며, 물건에 대한 정보 입수는 신문 공고 외에 직접 고객상담실을 찾거나 전화로도 문의가 가능하며 인터넷 등을 통해서도 알아 볼 수 있다.
  정보를 통해 마음에 드는 물건이 있다면 고객상담실에 의뢰해 감정평가서를 열람하여 정확한 위치를 알아 현장답사를 해야 한다. 또, 각 물건마다 부대조건이 다르므로 꼼꼼히 살펴보고 특히 압류부동산의 경우에는 명도책임이 매수자에게 있으므로 현장 방문 후 세입자의 대응을 살펴봐야 한다. 이후 공매에 참가하는데 공매는 04년 10월 1일부터 현장입찰에 없어지고 인터넷 입찰만 가능하다. 따라서 인터넷으로 매수하게 되는데 입찰가의 10%를 입찰보증금으로 자산관리공사가 지정한 계좌로 송금하면 된다.
  공매를 실시하였으나 팔리지 않은 물건의 경우, 압류 부동산을 제외하고는 신문에서 제시한 조건 이상이면 언제든지 수의계약으로 살 수 있다.
  
  ■ 공매 참여시 주의할 점
  원칙적으로 압류 부동산의 명도책임은 매수자에 있으며 그 외 물건들은 관리공사가 책임을 지나 경우에 따라 매수자가 부담할 수도 있으므로 부대조건을 반드시 확인해야 한다. 또, 각 물건마다 표시된 부대조건을 정확하게 이해해야 한다. 주거용 건물의 경우 구입금액과는 별도로 전세금의 부담이 있는 경우가 있거나 토지거래 허가 대상 물건인 경우는 관할관청으로부터 토지거래허가를 얻어야 계약체결이 가능하기 때문이다.
  한편, 명도책임이 사는 사람에게 있는 압류 부동산을 구입할 경우에는 철저한 권리분석이 요구된다. 세금 압류일자 또는 근저당설정 등기 이전에 등재된 가등기, 가처분, 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 꼭 열람해야 한다.