경매 잘 아는 방법

법원경매는 각 법원 및 지원의 경매계별로 경매가 실시되며, 경매정보지도 경매일자 기준으로 하여 법원 경매계별로 묶어서 만들어 진다 
 <서울동부지원 1계 입찰목록>은 경매와 관계된 모든 행정업무는 경매1계에서 담당하게 되며,
<입찰일자 2000년2월21일 10시>는 입찰시각을 나타내며,
<낙찰일자 2000년2월29일14시>는경매절차에하자가 없음을 결정하는일자를의미한다 

1. 사건번호
*사건번호는 수천, 수만건의 경매부동산을 구별하는 일련번호의 성격을 가지며, 채권자가 경매를 신청하면 경매집행법원은 접수된 순서대로 사건번호를 부여한다.
경매가 진행되는 동안 그 부동산은 사건번호가 이름처럼 사용된다.

*사건번호가 <99타경 1240 강>이라면
    -<99>는 경매가 신청된 연도를 나타내며,
    -<타경>이란 일반 민사나 형사사건과 경매사건을 구분하기 위한 것이며,
    -<1240>이란 사건의 일련번호를 말하며,
    -<강>이란 강제경매임을 뜻하는 것이며, 
                임의경매는 <임>이라 쓰지 않고 그냥 공란으로 남겨둔다. (토막상식 참고)

2. 채권-채무
*채권-채무란은 차례로 <경매채권자-채무자-부동산소유자>를 표시한다.
 
*예를 들면, 차례로 <주택은행, 김갑동, 이순자, 5000만원>으로 기재되어 있다면 경매를 신청한 채권자는 주택은행이며, 채무자는 김갑동이고, 당해 경매 목적부동산의 소유자는 이순자이며, 채권금액은 5000만원이라는 뜻이다.

다시한번 쉽게 풀어보면 주택은행은 이순자소유의 부동산을 담보로 잡고, 김갑동에게 5000만원을 빌려주었고, 채무자인 김갑동이 돈을 갚지 않자 담보로 잡은 이순자의 부동산을 경매에 부친 사건이다.

*<채권-채무>란에 2사람만 기재되어 있는 경우는 앞사람이 경매채권자, 뒷사람이 채무자 겸 소유자를 뜻한다.
 예를 들어 <이현수,박문호,3000만원>로 기재되어 있다면 이현수는 박문호의 부동산을 담보로 하여 3000만원을 박문호에게 발려주었으며, 박문호가 돈을 갚지 않자 담보로 잡은 그의 부동산을 경매에 부친 사건이다.

3. 종 별
신문공공상의 용도를 좀더 세분화해서 알려준다.
주택, 아파트, 다세대, 전, 임야, 대지, 공장, 근린 등 경매부동산의 쓰임새를 알려준다.

4. 소재지

부동산 등기부상에 기재되어 있는 부동산의 주소를 말한다.
다만 경매정보지는 단순한 등기부상의 주소 뿐만아니라 경매부동산의 인근 현황까지도 알려주고 있다.
즉, 경매정보지에는 '경남 거제시 옥포동 510-26 성광빌라 502호, *국산초등학교 남측, *개별유류난방, *방3, 교통사정 편리' 등으로 자세히 기재되어 있어 편리하다.

5. 면 적
경매부동산의 토지와 건물의 면적이 나타난다.
면적의 단위는 평방미터이며, 토지와  건물의 면적을 각각 구분하여 표시하며, 아래에는 건물의 완공년도(보존등기일)가 기재되어 있다.

6. 지 가
당해 경매부동산의 인근 공시지가가 표시된다.

7. 감정평가액
법원이 부동산을 경매에 부치기전에 감정평가사를 통해 실시한 부동산의 시세가격을  뜻한다. 경매 정보지에는 감정을 실시한 감정법인이름과 감정가액이 함께 기재된다.
경매정보지에 따라서는 감정평가액을 '최초경매가'라고 쓰기도 한다.

8. 최저경매가
유찰 후 새로운 경매에 부쳐지는 가격이다. 입찰자는 이금액 이상을 써넣어야 낙찰을 받을 수 있으며, 입찰자가 여러명일 때에는 더많은 금액을 기재한 사람이 낙찰자로  선정된다.

최초경매가는 감정평가액에서 출발하며, 1회 유찰시 30%감액되고, 2회이상 유찰시는 유찰횟수마다 20%씩 감액되어 간다. 
 
즉, <경매 1회차 (최초경매)> : 감정가액의 100%,
     <경매 2회차 (1회 유찰)> : 감정가액의 70% (=100X0.7)
     <경매 3회차 (2회 유찰)> : 감정가액의 56% (=100X0.8)
     <경매 4회차 (3회 유찰)> : 감정가액의 44.8% (=100X0.8) ........
      ※법원에 따라서는 1회유찰시 20%감액되는 곳도 있음. 법원마다 차이 있음

9. 경매결과
*경매부동산의 최초 경매일 부터 어떻게 진행되어 왔는지를 알려준다. 즉, 경매일자와 결과를 매 경매횟수마다 알려준다.
 <2000.3.5 유찰>, <2000.4.2 연기>...등으로 표시되며,
*<유찰>은 낙찰자가 없어 다음기일에 경매가 계속되는 것이며,  
*<연기>는 경매가 진행될 예정이었으나 채권,채무자의 사정으로 다음기일로 경매가 연기된 것이며,
*<분할>은 하나의 경매사건에 여러건의 부동산이 따로따로 경매되는 경우 일부만이 낙찰되고 나머지는 다음기일에 경매가 계속진행된다는 것이다

10. 임대차 관계
*경매정보지가 알려주는 특별히 유익한 정보로써, 부동산의 임대차관계를 알려 준다
임대차금액, 임차인성명, 입주일, 확정일자 등을 알려준다.
그리고 동사무소의 주민등록을 조회하여 전입일자가 언제인지 등을 알려준다.
개인은 주민등록조회를 할 수 없으므로 경매정보지가 주는 매우 유익한 정보이다.
 
*그러나 임대차란이 공란으로 되어있다고해서 임차인이 없다고100% 믿어서는안된다.
공란이면 반드시 소유주가 거주하고 있는지 확인해보는 습관을 갖어야  한다.

*경매정보지는 응찰자에게 현황조사, 권리분석 등에 소요되는 시간과 비용을 줄여주는 매우 유익한 정보이긴 하지만 어디까지나 참고자료일 뿐 100% 믿어서는 안된다.

11.등기부상의 권리관계
응찰자에게 임대차관계 만큼이나 중요한 정보이다.
간단히 보면 원칙적으로 최선순위의 저당권을 기준으로 최선순위 저당권보다 빠른 권리는 낙찰자가 부담하는 것이고, 그 보다 후순위의 권리는 낙찰자가 신경쓰지 않아도 자동으로 소멸된다.

*기본적으로 최선순위의 저당일자보다 임대차 일자가 빠르면, 임차보증금을 낙찰자가 후에 별도로 부담해야 된다고 보면 된다.

*경매에 응찰할 사람이라면 권리관계를 분석하는 법을 완전히 익혀야 하며, 불명확하거나  의심이 가는 권리관계가 있는 경우는 응찰을 하지 말아야 한다

*<대위변제> <지상권> <가처분> <가등기>등의 복잡한 권리분석도 있으므로, 초보자는 권리관계가 명확한 알기쉬운 경매물건만 접근하자