양도소득세의 세액계산 요령

1. 양도소득세의 세액계산 요령

 

 1. 세액계산흐름도

양 도 가 액	····· 기준시가 또는 실지거래가액
-
취 득 가 액	····· 기준시가 또는 실지거래가액
-
필 요 경 비	····· 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
↓
양 도 차 익
-	(토지 · 건물의 양도차익) × 공제율
장기보유특별공제* ↓	3년이상 보유 5년이상 보유 10년이상 보유 15년이상 보유** 10% 15% 30% 45% * 60%세율 적용받은1세대 3주택이상자의 양도주택과 미등기 양도자산은 적용배제 ** 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우
양도소득금액
-
양도소득기본공제	····· 250만원
↓
양도소득과세표준
×
세     율 ↓	····· 양도소득세율표 참조
산 출 세 액
-
세액공제 + 감면세액	····· 예정신고납부세액공제(10%), 조세특례제한법상 감면세액 등
↓
자진납부할 세액

 

 

2. 세액계산방법의 선택

 

가. 유형별 양도차익 산정방법의 구분

 o 부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산합니다. 다만, 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도, 1년 이내 단기거래 부동산 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 합니다.

 〔부동산 유형별 양도소득세 계산방법의 구분〕  

기준시가계산대상 부동산	실지거래가액 계산대상 부동산
모든 부동산 (단, 오른쪽의 실가과세대상 부동산은 제외)	1. 고가주택(부수토지 포함)   * 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택
	2. 미등기 양도하는 부동산
	3. 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
	4. 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제162조의2 제2항에 해당되는 부동산
	5.  양도· 취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고기한까지 신고하는 부동산
	6.  분양권(입주권)을 양도하는 경우
	7.  1세대 2주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함)
	8.  재경부장관이 지정하는 투기지역내 지정 부동산
	9.  비사업용 토지

 o 유의사항

   - 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우

     확정신고기한까지 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고할 수 있습니다.

   -  그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 신고

      할 수 없습니다.

 

나. 기준시가 또는 실지거래가액의 계산

   부동산에 대한 양도소득세를 계산시 양도가액 또는 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액을 기준

   으로 산정하는 데,  이 경우 기준시가 또는 실지거래가액 이란 다음의 가액을 말합니다

 o 기준시가란 : 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액을 말합니다.

   - 토지 : 개별공시지가

   - 개별주택 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 공시된 개별주택가격

   - 일반건물 : 국세청장이 매년 고시하는 일반건물 기준시가산정방법에 의하여 계산한 가액

   - 공동주택(아파트 등) : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격.
                                       다만 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는때에는 그 가격

   - 오피스텔 및 상업용건물 : 국세청장이 매년 고시하는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가

  <기준시가 확인방법>

기준시가 종류	기준시가 확인방법
개별공시지가	시·군·구(동)발급한 "개별토지의 개별공시지가"
개별주택기준시가 (다세대,연립주택 포함)	시·군·구(동)발급한 "개별주택가격 확인서"
일반건물기준시가	국세청인터넷상에 게재된 "건물기준시가-양도"
공동주택기준시가	국세청인터넷상에 게재된 "공동주택기준시가"
오피스텔 및 상업용건물 기준시가	국세청인터넷상에 게재된 "상업용건물 및 오피스텔기준시가"

  o 실지거래가액이란 : 매입 및 매도시 실제 수수한 가액을 말합니다.

     - 실지거래가액은 매입·매도에 관한 실지계약서, 취득·등록세 영수증, 기타 양도비, 영수증 등으로 확

       인하여 신고합니다.

 o '84.12.31 이전에 취득한 부동산의 취득당시의 기준시가

    - 토지, 일반건물, 공동주택을 84.12.31이전에 취득한 경우에는 85.1.1자 취득한 것으로 의제(의제취

        득일)하고 있으므로, 84.12.31이전에 취득한 부동산의 취득당시 기준시가는 85.1.1현재의 기준시

        가(의제취득가액)를 적용하여야 합니다. 

 

3. 실지거래가액에 의한 세액계산

   양도하는 부동산이 실지거래가액 계산대상 부동산에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 실지거

    래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고납부하여야 합니다.

 가. 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

 나. 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

 다. 기타 필요경비 : 자본적지출액, 양도비등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

 라. 장기보유특별공제의 계산

    = (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)× 보유기간에 따른 공제율

 마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 2,500,000원을 공제합니다.

 바. 부동산 양도소득세 산출세액 

  o 양도차익 = 실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비

  o 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

  o 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

  o 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

4. 양도소득세율표

 가. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

구 분	2004. 1. 1 이후 양도분
○ 토지·건물   ○ 지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1170만원
	보유기간 1년 이상∼ 2년미만	40%
	보유기간  1년 미만	50%
	소득세법 제104조 제1항 제2의3에 의한 1세대 3주택 이상자 주택	60%
	소득세법 제104조 제1항 제2의4에 의한 1세대 3주택ㆍ입주권 이상자의 주택	60%
	미등기양도	70%
○ 특정주식 ○ 부동산과다보유법인의 주식 ○ 특정시설물이용권 ○ 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권	보유기간에 관계없이 9%∼36% 누진세율

 

< 1세대 3주택(주택ㆍ입주권) 중과세 판정기준 >

[ 보유 주택수의 계산 ]

□ 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 3주택 해당여부를 판정함

  ο 서울ㆍ광역시(군지역 제외) : 모든 주택

  ο 경기도(읍ㆍ면지역 제외) : 모든 주택

  ο 기타지역 : 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택

     * 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍ㆍ면지역, 기타 도지역

 

  ※ 주택을 소유한자가 조합원입주권도 소유하고 있는 경우 조합원 입주권도 주택수에 포함
      (′05.12.31 신설)

     - 기타지역 3억 기준 : 조합원입주권은 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호의 규정에 의한 종

        전주택 및 부수토지의 평가액을 말함

     (′06.1.1.이후 관리처분계획인가를 받거나 승계조합원으로 취득한 조합원입주권을 말함)

 

[ 중과대상에서 제외되는 주택 ]

 ① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

 ② 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

구분		60% 중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규모
건설임대주택		2호이상	5년 이상	149㎡(45평)이하 기준시가 6억이하
매입 임대주택	기존사업자 (03.10.29 이전 사업자등록등을 한 자)	2호이상	5년 이상	국민주택규모이하 기준시가 3억이하
	* 신규사업자 (03.10.30 이후 사업자등록등을 한 자)	같은 시·군에 소재한 5호 이상	10년 이상	〃

     * 신규사업자의 경우 같은 시(특별시·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 임대해야 함

  ③ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

  ④ 상속받는 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

     * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

  ⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택

  ⑥ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택

  ⑦ 시장, 군수, 구청장의 인가를 받고 국세청에 사업자등록을 한 후 5년이상 계속 가정보육시설로
      사용한 주택(′05.12.31신설)

  ⑧ 가격ㆍ면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택

    ※ 소형주택의 범위

     ㆍ2003.12.31 이전에 취득한 것으로서

     ㆍ대지면적 36평이하이고, 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 18평이하이고

     ㆍ양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택

  ⑨ 상기 ①~⑦외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택

  

구분	대상주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (§97의2)	ο 86.1.1~00.12.31 신축주택 ο 85.12.31이전 신축주택으로 입주 사실없는 주택    * 국민주택에 한정	ο 5호이상    임대사업자가 ο 5년이상 임대후 양도	ο 매입임대   ㆍ5년이상 임대시      양도세 50%감면   ㆍ10년이상 임대시      양도세 100%감면 ο 건설임대      ㆍ5년이상 임대시      양도세 100%감면
신축 임대 주택 (§97의2)	ο 99.8.20~01.12.31 건설 ο 99.8.20~01.12.31 분양    * 국민주택에 한정	ο 2호이상    임대사업자가 ο 5년이상 임대후 양도	ο 양도세 100% 감면
미분양 주택 (§98)	ο 95.10.31 현재 미분양주택 ο 98.2.28 현재 미분양주택    * 국민주택에 한정	ο 97.12.31 또는    98.12.31 이전    분양취득하여 ο 5년이상 임대후 양도	ο 종소과세와    양도세 20%    과세중 선택적용
신축 주택 취득 (§99)	ο 98.5.22~99.6.30 자기건설 ο 98.5.22~99.6.30 분양취득   (국민주택은 98.5.22~′99.12.31분양취득분)    * 고급주택(전용 50평이상, 기준시가 5억원초과)제외	-	ο 취득후 5년내 양도시   -양도소득 전액면제 ο 취득후 5년이후 양도시   -5년간발생 양도소득면제
신축 주택 취득 (§99의3)	ο 01.5.23~03.6.30 자기건설 ο 01.5.23~03.6.30 분양취득   (서울,과천,5대신도시는 02.12.31)  * 고가주택(6억원초과) 제외	-	(위와 같음)

 

 

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