2026년 달라지는 부동산 제도

2026년 달라지는 부동산제도

 

​

2025년 6월 이재명정부가 들어선 이래 대출규제 강화(6.27.), 투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대(10.15.) 등 부동산과 관련된 여러 규제가 계속 이어졌다. 하지만 규제에도 불구하고 서울 부동산은 2006년 이후 19년 만에 가장 큰 가격상승률을 보이게 되었다.

이에 따라 2026년에도 다주택자 양도세 중과, 주택매매신고강화, 자금조달계획서 확대, 주택담보대출 위험가중치 조정, 부동산감독원설립 등 여러 부동산수요억제책과 소규모 정비사업 용적률 특혜와 같은 공급촉진책이 동시에 나타날 예정이다. 2026년 달라지는 주요 부동산제도와 이에 따른 영향을 생각해보자!

​

​

​

 

​

2026년 부동산제도 주요 개정사항

​

a. 다주택 양도세 중과

 

 

 

2020년 7월 10일 부동산대책에 의해 규제지역 내 2주택이상을 보유한 사람들은 기본세율 +20%, 3주택 이상을 보유한 사람들은 기본세율 +30%의 양도세중과가 이루어진 바 있다. 하지만 2022년 5월 10일 윤석열정부의 출범과 아울러 규제지역에 대한 다주택자의 양도세중과를 대통령시행령을 통해 완화시켰으며, 매 년 갱신하여 2026년 5월 9일까지는 다주택자도 양도세 중과 없이 매도를 할 수 있게 되었다.

하지만 이재명정부의 출범(2025.6.)과 더불어 규제지역이 대폭 확대되었기 때문에, 다주택자에 대한 양도세중과배제 시행령은 더 이상 연장되지 않을 가능성이 상당히 높아졌다. 다주택자에 대한 양도세 중과배제가 이어지지 않을 경우 양도세율이 대폭 상승(장기보유특별공제 비적용 + 20~30%의 양도세 중과세)되기에, 2026년 5월 9일 이전 매도를 진행하려는 급매가 출회할 수 있지만, 아직 정부에서는 2026년 6월 지방선거 등 이슈로 인해 이와 관련된 공식적 의견이 나타내지 않고 있어 시장의 혼란은 더 가중될 것으로 예상된다.

결과적으로 급작스럽게 양도세 중과배제조치를 연장적용하지 않는다고 발표하던, 연장한다고 발표하던 '속칭' 급매가 시장에 다량 출회하기보다 다주택자들은 양도세 중과배제를 받을 수 있는 상품부터 하나 둘 매도함으로서 자금을 확보하고 버티는 형식으로 이어지지 않을까 생각된다.

​

​

​

b. 주택매매신고, 자금조달계획서 강화

 

 

 

2026년에는 주택매입신고 시 계약서 및 입금증빙자료를 강화하는 등 주택매매신고 강화와 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 때 자금조달계획서 및 증빙내역의 제출을 의무화하는 등 부동산매수를 어렵게 만드는 규제가 강화될 예정이다. 이러한 과정을 통해 수집된 자료는 하기 언급할 '부동산감독원'에서 부동산거래와 관련된 부정한 부분을 감독하는데 기초자료로 활용될 것으로 예상된다.

​

​

​

c. 대출규제 강화

 

2025년 6월부터 주택담보대출의 최대가능금액이 6억원으로 줄어들었으며, 2025년 10월 15일 부동산대책에 의거 매매가격 25억원 초과 주택의 경우 최대 대출가능금액이 2억원으로 줄어드는 등 2025년에는 개별 대출을 받을 수 있는 사람들의 대출가능금액을 줄이는데 집중하였다.

 

하지만 2026년에는 대출금액은 가능한 최대한으로 줄여놓았기 때문에, 주택담보대출에 대한 위험가중치를 상향시킴으로써 은행 등에서 주택담보대출로 활용할 수 있는 자금을 더 줄이는데 집중할 것으로 예상된다. 이에 따라 주탁담보대출의 한도는 예상보다 더 빠른 시점(7~9월 경) 마감이 되거나 주택담보대출의 가산금리를 높이는 등 대출을 받는 것을 더 어렵게 만들 것으로 예상된다.

이에 따라 주택담보대출에 대한 의존도가 강한 15억원 이하 주택들의 경우 '26년 하반기 대출한도 소진 등으로 인해 주택담보대출을 받기 어려워지거나 더 높은 가산금리로 대출을 받는 등 매수에 어려움이 생길 것으로 예상되지만, 이미 매매가 25억원을 초과한 주택들의 경우 대출에 영향을 받지 않고 매매가격이 더욱 상승하는 주택양극화를 부추기는 요인이 될 것으로 예상된다.

​

​

​

d. 부동산감독원 설립

 

부동산감독원이란 2020년 문재인정권 당시 부동산규제책과 어울러 부동산매수자들의 매수심리를 억제하기 위해 '금융감독원'과 같은 부동산시장 감독기구를 만드는 것이다. 일설에 따르면 금융감독원 급 규모(상주인원 2,000명)로 부동산감독원을 만들거나 감독권과 더불어 '수사권'을 부여하여 부동산시장의 감독을 충실하게 할 수 있도록 만든다는 이야기까지 언급되고 있다.

만약 금융감독원에 준하는 규모로 부동산 감독원이 만들어지고 수사권이 부여될 경우 부동산거래 뿐 만 아니라 속칭 '부동산 시세 교란행위'라 일컬어지는 부동산거래관련 정부공유 등의 내용도 제제를 받거나 수사대상에 오르지 않을까 생각된다.

정부입장에선 이러한 규제를 통해 부동산시장의 과열된 심리를 억누르고 싶어하지만, 시장의 열기와 사람들의 관심은 단순히 억누른다고 해결될 만한 것은 아니기에 부작용이 생기지 않을까 우려된다.

​

​

​

e. 소규모 정비사업 지원

 

정부에서는 주택공급의 방편으로 오랜 시간이 소요되는 재개발, 재건축 대신 사업기간을 단축해 빠르게 정비사업을 진행할 수 있는 소규모정비사업(가로주택정비사업, 소규모재건축 등)을 지원하려고 용적률 1.2배 완화 등의 당근책을 쓴 것으로 보인다.

하지만 이에 따라 법적상한용적를을 1.2배 완화해 2종주거지역에 300%, 3종주거지역에 360%의 아파트를 짓더라도 소규모정비사업의 경우 부지규모의 한계(최대 약 6,000평 이하)가 있기에 완화된 용적률을 온전히 활용하기 어려워질 뿐더러 저층의 빽빽한 빌라와 비슷한 외관의 소단지 아파트들만 양산하는 결과를 낳을 것이다. 그리고 이러한 아파트들은 사람들이 선호하지 않는 아파트이기에 시장에서 외면받을 가능성이 높다.

의미있는 주택의 공급은 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 서울 내 핵심지에 대단지아파트의 조성을 통해 이루어지지만, 정부에서는 당장 주택공급의 수치적실적(인허가, 착공, 준공실적)만을 늘리기 위해 소규모 정비사업의 규제를 일부 완화하는 것으로 보인다.

​

​

​

​

결 론

​

a. 2026년 부동산제도 개정의 결과

상기 언급된 2026년 부동산제도 개정의 결과는 아래와 같다.

​

1) 부동산구입은 더 어려워진다.

 

첫째, 2026년에는 부동산구입이 더 어려워질 것이다. 부동산거래 관련 조사 등의 활성화와 부동산시장감독기구의 설립 및 운영은 특히부동산을 처음 매수하는 사람들에게 필요이상의 두려움을 주어 부동산구입을 어렵게 만들 가능성이 높다. 그리고 주택담보대출규제에 따라 주택담보대출을 받기 어려워지며, 더 높은 가산금리를 통해 대출을 받아야 한다면, 그 만큼 주택을 매수하는것이 더 까다로워질 것이다.

그나마 은행권에서 주택담보대출의 창구가 다시 열렸으며, 규제 등의 적용이 덜 이루어진 현 시점이 2026년 중 가장 부동산매수가 용이한 시점이 되지 않을까 생각된다.

​

​

2) 양질의 아파트 가격은 상승한다.

 

둘째, 양질의 아파트가격은 상승할 것이다. 다주택자에 대한 양도세 중과배제 조치가 사라진다면, 다주택자들의 경우 보유한 주택을 매도할 이유가 사라지게 되며, 보유세 등의 상승은 그 만큼 임대료(전세, 월세)를 상승시키는 원인이 될 것이다. 그래서 사람들은 가능한 거래가 많이 이루어질 법한 서울 내 위치가 양호한 곳의 기축 대단지아파트를 선호할 가능성이 높아질 것으로 예상된다.

​

​

3) 대단지 신축의 희소성은 상승한다.

 

2026년 입주하게 될 아파트를 보면, 강남3구를 제외하면 서울 내 1,000세대 이상 대단지아파트의 입주는 거의 없다. 특히 2026년 하반기에 입주하는 서울 내 비강남권 대단지 아파트는 '힐스테이트 메디알레'가 유일하다. 그렇기에 서울 내 신축 대단지 입주아파트가 부족해져 서울 내 아파트들의 임대차금액은 상승할 것이고, 소규모정비사업 지원 등에 따라 상대적으로 대단지 신축아파트를 짓는 것이 어려워질 것이기에 대단지 신축아파트의 희소성은 증가하지 않을까 예상된다.

​

 

 

[출처] 2026년 달라지는 부동산제도 (부동산 스터디') | 작성자 까 르