강제경매와 임의경매란?

강제경매   강제경매란 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 집행권원(채무명의)을 가지고 있는 채권자의 신청에 의하여 법원이 채무자의 일반 재산을 압류하고 매각(환가)한 다음 그 매각대금으로 채권자가 자신의 채권을 변제받도록 하는 절차를 말한다. 좀 더 자세하게 살펴보자. 돈을 빌려준 채권자가 약속된 날짜에 까지 돈을 돌려받지 못하면 법원에 소송을 제기해 판결을 얻은 후 법원에 경매신청을 하게 된다. 그러면 법원은 채권자의 경매신청에 의하여 경매개시결정을 내리고, 동시에 부동산을 압류한 다음 경매절차에 의해 부동산을 강제매각 한다.   그리고 이 매각대금으로 경매를 신청한 채권자의 채권을 변제한다. 따라서 강제경매신청을 하기 위해서는 채권자에게 집행권원이 있어야 한다. 집행권원(채무명의)이란 채권자가 채무자에 대해 사법상의 급부청구권을 가지고 있음을 표시하고 동시에 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 증서이다. 법률에 규정된 집행권원에는 다음과 같은 것들이 있다.   ① 확정된 종국판결 ② 가집행선고 있는 종국판결 ③ 소송상 화해조서와 제소전 화해조서 ④ 청구의 인낙조서 ⑤ 확정된 지급명령 ⑥ 가압류 ∙ 가처분 명령 ⑦ 집행증서 ⑧ 조정조서 등   또한 강제경매가 이루어지려면 채무자에게 부동산이 있어야 한다. 아무리 채권자가 법원으로부터 채무명의를 받아냈다 하더라도 채무자에게 부동산이 없다면 경매가 이루어질 수 없다. 이때 강제경매는 채무자의 특정되지 않은 일반부동산에 대해 이루어진다. 이에 비해 담보권 실행에 의한 경매(임의경매)는 경매대상 부동산이 담보권이 설정된 해당 부동산으로 한정된다.

임의경매   위에서 본 것처럼 강제경매는 경매실행을 위해 집행권원(채무명의)을 필요로 한다. 그런데 때로는 집행권원이 없어도 경매실행이 가능한 경우가 있는데, 이를 ‘임의경매’라고 한다. 임의경매라는 말은 실무에서 많이 쓰는 용어이고 법에서는 ‘담보권 실행 등을 위한 경매’라고 한다. 임의경매란 (근)저당권 ∙ 전세권 ∙ 가등기담보권 등의 담보권을 가진 채권자에게 채무자가 약속된 날짜까지 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 담보권이 설정된 부동산을 경매하는 것을 말한다.   예를 들어 근저당권을 가진 담보권자는 채무자가 약속한 날짜에 채무를 변제하지 않을 경우 근저당권이 설정된 부동산을 경매신청하고 그 매각대금에서 후순위권리자보다 우선해서 배당을 받을 수 있다. 따라서 임의경매에서는 경매대상 부동산이 담보권이 설정된 해당 부동산으로 특정된다. 담보물권(예를 들어 근저당권)은 채무자가 돈을 빌리면서 약속된 날짜까지 돈을 갚지 않으면 채권자가 채무자 소유의 부동산을 처분해 채무변제에 충당해도 좋다는 합의를 하고 설정된 권리다.   그러므로 약속된 기일에 채무변제가 이루어지지 않으면 채권자는 강제경매와는 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 하게 된다. 즉, 채권자가 집행권원(채무명의)을 따로 확보할 필요가 없다는 것이다. 이 점이 강제경매와 임의경매의 가장 큰 차이점이다. 그리고 앞서 설명한 대로 임의경매는 근저당권 등 담보물권이 설정된 해당 부동산에 대해서 경매신청을 할 수 있는 반면, 강제경매는 채무자 소유의 일반 부동산에 대해서 경매신청이 이루어진다는 차이점이다.