집합건물법 상의 공용부분 (共用部分)

집합건물법 상의 공용부분 (共用部分)

 

 

 

 

 

  1.  공용부분의 의의 

 

 

⑴  집합건물법 상 공용부분

 

 

집합건물의소유및관리에관한법률 제3조【공용부분】 ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상(構造上) 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약(規約)으로써 공용부분으로 정할 수 있다. ③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다. ④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

☞ 제1항의 "구조상 공용부분(법정 공용부분)"은 구조상 독립해서 거래의 목적이 되지 않음이 외관상 명백하기 때문에 등기할 필요가 없으나, 제2ㆍ3항의 "규약 공용부분"은 외견상 공용부분인지 아닌지 명백하지 않기 때문에 登記를 하여야 함

 

 

 

⑵  공용부분의 분류

 

 

◇  법정 공용부분(구조상 공용부분)과 규약 공용부분

 

●  법정 공용부분 : 건물의 기본적 구조부분( 외벽, 지붕, 옥상과 구조상 공용에 제공되는 계단, 복도, 현관), 건물의 부속물로 전유부분이 아닌 것(승강기, 전기, 수도시설과 경비실 등)과 같은 構造上 共用部分

●  규약 공용부분 : 규약이나 공정증서에 의한 공용부분⇒관리인실, 공동작업장실, 창고 등과 같이 본래는 전유부분이나 그 사용목적이 공용인 경우에 규약이나 공정증서로 정한 경우

 

 

◇  전부 공용부분과 일부 공용부분

 

●  공용부분의 귀속에 따라 전원에게 귀속되는 '전부공용부분'과 일부에게 귀속되는 '일부공용부분'으로 구분

●  일부공용부분은 각 구분소유권자의 전유부분의 면적의 비율로 전유부분에 산입

 

 

 

⑶  집합건물에서 공용부분 여부의 판단기준

 

 

◇ 공용부분과 전유부분을 결정하는 기준 ◇   대법원 2008.6.26. 선고 2007다90241 판결【손해배상(기)등】   【판시사항】 [1] 집합건물의 어느 부분이 공용부분인지 전유부분인지 여부를 결정하는 기준 [2] 상가건물 전체와 그 1층 부분의 구조, 외관, 용도 등에 비추어 그 상가건물 1층 소재 점포 내 벽체 중 건물 내 복도 부분과 접해 있던 유리 벽체 부분이 위 점포의 전유부분이지 공용부분이 아니라고 한 원심의 판단을 수긍한 사례   【판결이유】 [1] 집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다. [2] 상가건물 전체와 그 1층 부분의 구조, 외관, 용도 등에 비추어 그 상가건물 1층 소재 점포 내 벽체 중 건물 내 복도 부분과 접해 있던 유리 벽체 부분이 위 점포의 전유부분이지 공용부분이 아니라고 한 원심의 판단을 수긍한 사례

 

 

 

 

 

  2.  집합건물법 상 공용부분 

 

 

⑴  공용부분의 귀속

 

 

①  공용부분의 귀속=구분소유자의 공유

 

제10조【공용부분의 귀속등】 ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. ② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.   제11조【공유자의 사용권】 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

●  공용부분 중 構造上 共用部分에 대해서는 전부든 일부이든 별도의 등기를 요하지 않는다. 그러나 규약상 공용부분은 본래는 전유부분이었으므로 제3자 보호를 위해서 등기를 요하고, 이는 표제부등기에 의해 공시된다. 한편 공용부분의 지분권변동에 대해서도 등기를 요하지 않는데(집합건물법 제13조제3항), 이는 전유부분에 대한 권리와 공용부분이 일체를 이루기 때문이다.

●  공용부분은 전원의 합의가 있어도 분할할 수 없다.

 

 

②  각 구분소유자의 공용부분에 대한 지분권

 

제12조【공유자의 지분권】 ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. ② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

③  전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성

 

제13조【전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성】 ① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다. ③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

●  공용부분은 공유로서 구분소유자의 전유면적의 비율로 공유지분권이 구분소유자에게 귀속한다. 단, 구분소유자의 지분권은 전유부분과 일체관계를 갖기 때문에 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고 전유부분의 처분에만 따르게 된다. 그러므로 지분권변동의 경우 구분소유권의 변동에 따른 등기만 하면 되고 별도 지분권변동에 따른 등기는 요하지 않는다. 그 성질상 공용부분의 지분권은 등기능력이 없기 때문이다. 

●  구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 압류에 기하여 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자가 그 대지사용권도 함께 취득하는지 여부(원칙적 적극)=집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048).

 

 

④  일부공용부분에 대한 예외적 관리

 

제14조【일부공용부분의 관리】 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

 

⑵  공용부분의 변경

 

 

제15조【공용부분의 변경】 ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

 

⑶  공용부분의 관리

 

 

제16조【공용부분의 관리】 ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ② 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. ③ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.   제17조【공용부분의 부담ㆍ수익】 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

◇  공용부분을 침해한 제3자에 대한 방해배제와 부당이득반환청구의 법률관계

 

대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결【건물등철거등】   【판시사항】 [1] 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 등을 청구하는 법률관계의 성질과 그 권리행사의 주체와 방법 [2] 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정한 공동주택관리규약의 효력(=무효)   【판결요지】 [1] 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.   [2] 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.

 

 

 

 

⑷  공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력

 

 

제18조【공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력】 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. (출처 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10580호 2011.04.12 타법개정)

 

 

 

대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598ㆍ3604 판결【채무부존재확인및손해배상ㆍ채무부존재확인등】 【판시사항】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제18조의 입법취지 및 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효) [2] 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극) [3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다고 한 사례 [4] 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전ㆍ단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례 [5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용ㆍ수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)   【판결요지】 [1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.   [2] 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지ㆍ관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지ㆍ관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지ㆍ관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적ㆍ구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.   [3] 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지ㆍ관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적ㆍ구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례   [4] 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전ㆍ단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례   [5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전ㆍ단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용ㆍ수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.

 

 

 

 

 

  3.  민법 상 공유물과 집합건물법 상 공용부분의 비교 

 

 

순번	구분	민법 상 공유물	집합건물법 상 공용부분
1	지분처분 및 등기	처분자유//등기해야 대항가능	전유부분의 처분에 따름//등기능력 없음
2	보존	각자 단독으로 가능	각자 단독으로 가능
3	사용ㆍ수익	지분비율에 따라 사용ㆍ수익	용법에 따라 사용//지분비율에 따라 수익
4	관리	지분비율의 과반수	통상적 결의
5	변경	전원의 동의	구분소유자 및 의결권의 3/4 결의 (개량=통상적 결의)
6	분할청구	분할자유 원칙 (예외적 금지)	분할금지