경매 투자 올가이드 - 틈새 부동산 경매

경매 투자 올가이드 - 틈새 부동산 경매

 

요즘 단독주택, 상가 경매만 인기라고 생각하면 오산이다. 경매하기 좋은 틈새 부동산으로는 대지, 임야, 공장용지 등이 꼽힌다. 부동산 경매에서 세월이 흘러가도 가치가 변하지 않는 물건이 있다면 대지(땅)다. 대지는 수십 년이 지난 지금도 부동산 경매에서는 항상 매력적인 투자상품이다. 대지 모양이 잘나면 잘난 대로 못나면 못난 대로 대지에 대한 투자자들 인기에는 변화가 없다.
무엇보다 대지는 무한 변신이 가능하다. 어떤 경우에는 애물단지였다가 어떤 경우에는 효자가 되는 게 바로 대지다. 건축규제, 용도 등 투자자가 사전에 공부해야 할 것도 많다.
하지만 부동산 경매에서 볼 때 대지는 일반매매보다 물건 검색 면에서는 굉장히 쉽다. 일반매매로 부동산을 매입하려면 일일이 현장을 찾아가 확인하고 토지대장 등 관련 서류를 발급받아야 하나 경매에서는 이 모든 서류가 법원 감정평가서 즉 ‘토지감정평가명세표’에 모두 기재돼 있다.
그러나 쉬운 만큼 위험요소도 곳곳에 내재돼 있다. 토지를 살 때 특히 조심해서 살펴봐야 할 부분은 법원 감정평가서에 기재된 ‘토지이용계획 및 제한 상태’ 부분이다. 계획관리지역인지 또는 재정비 입안 중이라든지 해당 토지 규제 여부도 살펴야 한다. 또한 ‘지적개황도’에 나와 있는 대지의 모양을 유심히 봐야 한다. 도로와 접근 상태 등 꼼꼼히 살펴야 할 부분이 많다.
가령 다세대주택을 건축하고자 하는 사람이 있다고 치자. 이 투자자는 경매를 통해 대지를 구입하면 저렴하게 다세대주택을 지을 수 있다고 판단했기에 입찰에 참여했을 것이다. 하지만 간혹 낙찰 후 설계를 위해 경계측량을 하다가 대지의 상당 부분이 도로로 편입되고 심지어 일부는 옆집 담장 안으로 들어가 있는 것을 발견하는 경우가 있다. 대체로 이럴 경우 낙찰자는 법원에 해당 사실을 통보, 경매 받은 대지를 불허가(不許可)해달라고 신청하는데 실제 그렇게 결정되기까지는 많은 시간이 소요된다. 이럴 경우 보통 법원은 감정평가서의 지적개황도와 실제 부동산이 다른지를 추적해 매각을 불허가하는데 말처럼 쉬운 일은 아니다. 그리고 이렇게 어렵게 불허가 결정을 받아야 입찰보증금을 되돌려받기 때문에 기회비용 손실 등을 감안하면 투자자로서는 신중을 기해야 할 대목이다. 
문제는 서울, 수도권에서 투자매력이 큰 대지를 쉽게 찾을 수 있느냐다. 때문에 많은 투자자들이 구옥(舊屋)을 찾아나서고 있는 형편이다. 어차피 낡은 주택은 부셔서 재건축해야 하기 때문에 구옥을 찾는 사람들 대부분이 대지 투자에 관심이 높은 사람들이라고 생각하면 틀림이 없다. 법원은 투자자들이 경매로 대지를 검색하기 편하도록 감정평가서 위치도와 사진용지 코너를 별도로 마련해 해당 대지의 지적도를 한눈에 볼 수 있도록 꾸며놓았다. 물건지역을 여러 각도에서 찍은 사진도 게재하고 있다. 
부동산 경매에서 투자자들이 가장 곤혹스러워하는 것이 바로 강제집행 즉 명도다. 해당 부동산을 점유하고 있는 사람들을 강제로 내보내는 일이란 말처럼 쉬운 것은 아니다. 하지만 대지나 임야는 명도할 대상이 없기에 낙찰만 받으면 소유권을 이전받는 데 전혀 어려움이 없다. 

 

  임야 경매 시 묘지 처리 주의해야
 임야 역시 대지와 크게 다르지 않다. 단지 대지는 그 크기나 모양 등을 쉽게 알 수 있지만 임야는 법원 감정평가사 역시 그 위치에 대해서는 정확하게 표현하는 경우가 드물다. 감정평가서에 기재된 ‘위치도’를 보면 임야 모양은 파악되지만 현황사진을 찍은 ‘사진용지’로는 모양을 알 수 없어 대충 찍은 사진이 대부분이다. 그런 관계로 임야는 조금 수고스럽더라도 사진으로 봐서 마음에 든다고 해도 반드시 현지를 방문해야 큰 낭패를 미연에 방지할 수 있다.
더불어 임야 매매금액은 일반매매 시 그 값의 기준점을 찾을 수 없어 간혹 바가지를 쓰고 사는 경우가 있지만 경매에서는 공시지가와 표준지 가격을 공시한 ‘토지평가명세표’가 있으니 이를 참조하면 임야 금액이 부풀려졌는지 저평가됐는지를 판단하기 쉽다. 임야 경매에서 주의할 점은 도로와 어느 정도 거리에 있느냐다. 곧 몇 지번을 지나야 길을 내서 내 임야까지 도달할 수 있느냐가 향후 임야 가격 평가 기준이 됨을 잊지 말아야 한다.
또 임야 경매에서 가장 빈번하게 발생하는 문제는 임야 내 위치한 묘지다. 우리나라 임야에서 묘지 없는 임야를 찾기란 쉽지 않다. 임야에 위치한 묘지는 ‘분묘기지권’이 있어 함부로 처분할 수 없다. 마음에 드는 임야가 있을 때 묘지가 몇 기 안 된다면 입찰에 임해도 상관없지만 많은 기수의 묘지가 있으면 여러 가지 제약이 임야 투자에 저해요인이 될 수 있다.
예부터 임야는 겨울에 사라는 격언이 있다. 여름철같이 숲이 우거진 상태에서는 현지의 임야를 봐도 그 모양과 형태를 알 수가 없다. 그런 관계로 겨울철에 임야를 보면 그 속을 볼 수 있기 때문에 실수 없이 임야를 매입할 수 있다. 예전에는 임야를 사서 주택을 편법으로 신축하기 위해 염소 사육장을 만들거나 버섯 재배단지를 만들어 주택허가를 받고는 했지만 최근에는 각 지자체가 임야 훼손을 걱정해 철저한 관리를 하고 있으니 반드시 해당 관청에 자세히 알아본 후 구입해야 한다.

 공장 경매, 산업폐기물 처리비용 복병
 공장용지가 필요해 대지를 구입한 후 공장을 신축한 사람이라면 모름지기 공장 하나 짓는 게 얼마나 힘든지 알 수 있을 것이다. 하지만 경매는 이 같은 수고를 덜어준다. 공장을 경매로 낙찰받는다면 추가로 어마어마한 혜택이 돌아온다. 일반적으로 공장은 공장저당법에 근거해 경매에 붙여진다. 그렇다 해서 감정평가사가 경매 나온 공장의 이모저모를 파악해 경매가격을 정하는 것이 아니라 단지 공장대지금액, 공장건물가격, 기계류 등을 대충 검토해 감정가를 정하기 마련이다. 때문에 몇 차례 유찰 과정만 거치면 해당 공장은 신축 당시 대지가격만을 지불하고 사는 것이나 다름없다. 
공장을 짓기 위한 토목공사비용, 설계비용, 인허가, 전기설비시설, 상하수도 개설 등 공장 신축에 따른 갖가지 모든 비용을 감가상각하고 공장을 얻기 때문이다. 더불어 공장기계류까지 공장저당법에 의해 낙찰받으면 소유권을 가지니 공장 경매야말로 해보지 않고는 그 특혜사항을 알 수 없다.
공장은 주택, 상가 등 임대차보호법의 대상물이 아니기에 경매 권리분석에서도 크게 복잡한 것이 없다. 대부분이 사업주가 사업을 운영하면서 거래은행에서 대출을 얻어, 변제하지 못해 나온 것이기에 특수한 권리분석은 없다. 단지 경매로 낙찰받은 후 공장저당법에 공동담보로 기재된 것이 아닌 공장 재고제품, 폐기물 등이 문제로 등장하곤 한다. 재고제품은 낙찰자가 보관해 동산매각절차를 거쳐 처분해야 하기에 시간, 비용이 조금 들어간다는 문제점이 있다. 공장 운영에서 발생하는 산업폐기물 처리비용이 과다하게 나오는 경우가 있다. 공장을 경매로 산다 하면 꼭 해당 지역을 방문한 후 공장 내부를 살펴보는 것은 기본 수칙이다. 끝으로 공장을 낙찰받은 후 해당 공장을 방문했는데 법원 감정평가서에 기재된 기계류가 사라졌거나 하면 법원에 ‘낙찰대금감액신청서’를 작성해 낙찰금액을 깎아달라고 요구할 수 있다.

 

 모텔 경매, 아파트보다 권리분석 쉬워

모텔 경매가 요즘 인기를 끌고 있다. 

모텔은 향락사업의 한 축으로 사우나나 오락실 등과 같이 분류돼 경락잔금대출이 이뤄지지 않아 경매 물건이 급증한 적이 있었다. 여기에 우후죽순으로 모텔들이 난립하면서 영업활동에서 상당한 어려움을 겪었다. 이러자 몇몇 모텔들은 입찰가가 감정가의 반으로 떨어질 정도로 어려움을 겪었다. 그러나 최근 한차례 구조조정 열풍이 불어닥친 후 모텔시장은 어느 정도 안정세를 찾은 상태다. 상당한 운영수익을 내는 모텔도 늘고 있는 상태다. 그러다 보니 금융권 대출도 과거에 비해 쉬워졌다. 
모텔은 규모는 크지만 권리분석 등의 관점에서 보면 소유자나 임차인이 1명이기 때문에 아파트보다도 권리분석이 쉽다. 다만 해당 모텔이 경매로 나온 이유는 잘 살펴봐야 한다. 또 단점을 극복할 수 있는 추가부담금, 예를 들어 리모델링 비용이 많이 들어간다는 것도 생각해야 한다. 대부분 모텔 내부 시설물은 낙찰 후 새롭게 꾸며야 하기 때문에 투입되는 비용이 만만치 않다. 또 기존 소유자와 합의가 되지 않아 강제집행을 한다면 시설물 강제집행, 보관비용 등이 많다는 것도 염두에 둬야 한다.