임장 전에 챙겨야 할 자료들은?

임장 전에 챙겨야 할 자료들은?

 

경매에 부쳐지는 부동산 물량은 한해에 평균 30만 건에 달한다. 전국의 1년 신규 입주아파트 공급물량과 맞먹을 정도로 풍부한 경매 물건량이다. 하지만 돈 되는 물건으로 입찰에 바로 참여해도 좋은 우량 물건은 사실 제한적이다.

 

권리 상 안전한 물건이지만 물건 상의 흠으로 인해 돈이 되지 않거나, 시세차익은 충분하지만 등기부 상 또는 세입자관계가 복잡해 낙찰 받아도 골치 아픈 경매 등 천태만상의 물건들이 입찰에 부쳐지기 때문이다.

 

다양한 경매물건 들이 쏟아지는 대신 입찰에 부쳐진 경매물건 모두를 현장 답사한 연후에 투자성을 판단하기에 불가능하다. 현장을 답사하기 전에 미리 답사한 것과 마찬가지의 손품이 필요하다.

 

부동산의 특성 상 개별적인 입지와 상권, 환경 등 종합적으로 따져야 하는 만큼 시간과 경비를 아끼며 돈 되는 부동산만 선별해 내는 것이 최선의 투자책이기 때문이다. 처음부터 경매물건의 현장부터 달려가기보다 경매 사건의 매각서류와 기초 자료를 통해 미리 돈 되는 물건을 찾아내는 것이 현명한 경매투자 전략인 셈이다.

 

경매 투자경험이 많은 고수들은 물건 검색이 쉬운 경매정보 사이트부터 챙긴다. 고수들은 고급정보를 얻기 위해 푼돈(?)을 아끼지 않는다. 정보가 많고 발품을 많이 판 유료 경매를 이용한다.

 

연 100만원에 달하는 경매 매물의 상세검색란을 통해 우량 물건 사냥에 나선다. 1차적으로 관심 있게 살피는 자료는 ‘현장조사보고서’다. 정보업체 직원이 현장을 다녀온 후 시세와 가격추이를 정리한 조사 내용은 1차 체크사항이자 필독 자료이다.

 

관심 있는 경매물건이 나타나면 우선 지도 검색을 통해 입지와 상권분석부터 체크하는 게 순서다. 다음 등 포털에서 지번 검색을 통해 지역을 살피다보면 현장을 둘러본 것처럼 입지분석이 용이하다.

 

해당 경매부동산 주변의 집객시설과 학교, 관공서 등의 거리를 쉽게 측정하기 때문에 물건 장단점을 개략적으로 체크할 수 있다. 로드뷰, 스카이뷰 등 지도 보는 법을 활용하면 부동산의 실제 모습을 보는 것처럼 현장 답사의 효과를 거둔다.

 

부동산 정보 검색을 위해 ‘손품’을 팔다보면 포털들이 서비스 경쟁에 열을 올리고 있다. 고도화된 지도 및 길찾기 서비스와 다양한 정보가 합쳐져 부동산투자를 위한 고급정보를 제공한다.

 

특히 고해상도 항공사진인 스카이뷰와 3차원 실사 이미지인 로드뷰를 적용, 부동산 매물의 외관과 지하철에서의 이동경로, 편의시설 등을 한눈에 파악할 수 있다. 역세권 거리측정과 연도별 상권추이 사진은 상권변화 추이를 테마별로 검색할 수 있다.

 

경매정보 사이트마다 경쟁적으로 제공하는 각종 자료들도 투자성 여부를 예측하기에 유용하다. 등기부등본과 같은 권리분석 내용 외에도 각종 물건분석 시 쉽게 체크해야 할 내용들이 보기 쉽게 제공돼 있다.

 

세입자들의 대항력 여부를 따지기 위해 체크해야 하는 내용 중에 ‘무상임대차확인서’ ‘전입세대 열람내역’ 등은 세입자관계 분석하기에 필요한 자료이자 투자성을 미리 예측해 수익률을 극대화하는 중요 서류이다. 관리비 체납내역 정리도 입찰자에게 불측의 추가 부담금 내역을 미리 알 수 있어 입찰 전 체크해야 할 필독자료이다.