낙찰가에 대한 오해와 진실

경매시장의 흐름을 읽는 것은 부동산 시장 전체의 한 축을 이루며 시장전체를 읽는 수단이 되는 것이 확실 합니다.

대표적인 부동산 경매시장 관련 통계는 ①낙찰가율 ②낙찰률 로서 ①지역별 ②종목별 ③일정기간 단위로 산출, 적용되고 있습니다. 

아시다시피 낙찰가율은 경매물건의 낙찰가를 법사가(감정평가액)로 나눈 비율로 기준가 대비 얼마나 싸게(혹은 비싸게) 낙찰되었나를 평가하는 기준이 되고 있으며, 낙찰률은 해당 기간동안 법원 경매에 붙여진 부동산 물건중 얼마나 낙찰(성사)이 되었는지를 나타내주는 비율 입니다.

 

관심있는 분들은 매스컴에 부동산 경매시장 관련 기사들이 거의 정기적으로 올라오는 것을 보실수 있을 겁니다.

‘APT 경매 낙찰가율이 사상최고치에 도달했다’,는 기사도 눈에 띄고요 ‘대원군의 별장으로 쓰였던 석파정이 48억원에 경매낙찰 되었다’ 거나, ‘연예인 모씨의 자택이 경매에 부쳐져 다른 연예인 모씨가 얼마에 구입 했다더라’는 기사도 있습니다.

‘경매시장에 거의 나오지 않는 타워팰리스가 00억원에 낙찰 되었다’는 기사도 있었습니다.

 

이러한 기사의 대부분은 경매전문 사이트를 운영하는 부동산포털 회사들이 주요일간지 등에 보도자료를 배포하여 기사성이 있다고 판단되면 부동산면 이나, 사회면, 문화면 등에 오르게 되는거죠. 경매사이트 운영자 들이야 계속적으로 경매에 관한 독자들의 관심을 끌어 상업 사이트를 유지하는 것이 목적일 것이며 일간지 편집 데스크의 경우는 기사 한편으로 얼마나 많은 관심 독자층을 충족 시켜줄수 있을것이냐 하는 잣대에 의해 기사채택 여부가 결정되는 거겠죠.

 

그럼 우리는 여기서  ‘부동산 경매낙찰가율이 00개월 만에 사상최고치에 도달했다’라는 기사에 숨은 다른 의미를 살펴 보도록 하죠.

우선 낙찰가율의 기준이 되는 감정평가액 대비 낙찰가가 85% 라던가, 90% 라고 할 때 이 감정가는 적어도 9개월 ~ 10개월 이전 경매개시결정 직후 경매감정평가법인에 의해 가격이 산정된 거죠.  APT를 포함한 부동산의 시세가 변동은 시중 유동자금 규모의 탓이던 정부방침 이던 시기에 따라 몇백~몇천만원 오르고 내리는건 늘상 있는 일이며 낙찰자의 입장에서는 과거 1년전과 상관 없이 입찰일 당시의 시세와 향후 전망치에 따라 투자하게 된다는 겁니다.

그러므로 위에서 말한 경매 낙찰가율은 다시말해 감정 당시의 평가액 대비 현재의 시세가 상승 하였다는 의미이지 입찰 참가자 들이 과열되었다는 충분한 증거가 될 수는 없다는 거죠. 

 

또하나 지역별 낙찰가율을 잘 살펴보면 예를 들어 5월 첫째주 서울의 공장물건의 낙찰가율이 제로(0) 라거나 둘째주 수도권의 공장의 낙찰가율은 45% 였는데 세째주 경기도 전체로는 60% 일수 있습니다.

즉 표본집단에 따라 해당되는 일주일 동안 공장 물건중에도 서울의 아파트형 공장 3건이 유치권 때문에 모두 유찰 되었다면 당연히 통계수치는 제로(0)가 될것이고, 대지가 딸린 수도권 오지의 물건이 있어 있어 기계기구가 평가후 입찰기간 동안 조업중지로 노후화 되어 낙찰가율 45%에 머물수 있으며, 다음주는 단 2건 낙찰에 낙찰가율 80%와 40% 2건이 있었다면 평균 60%가 되는건 당연 하겠죠.

 

결론을 말씀드리면, 통계작성을 위한 충분한 표본집단이 구성 되어야 참고자료 로서 의미가 있겠으며 모집단의 규모가 클수록 오차가 적은 판단의 근거자료가 될 수 있겠습니다. 

 

이제 개별 물건의 낙찰가율의 경우를 볼까요? 

 

개별 경매사건을 분석할 때 인근 지역의 동일 종목에 대한 낙찰가와 낙찰가율의 사례를 제시 해놓는 친절한 분석 자료를 볼 수 있습니다.

투자자 들의 입찰가 결정을 도와주기 위한 자료는 많을수록 유리한 것이 사실 입니다.

실제로 감정평가서를 작성할 때에도 인근 유사물건에 대한 평가사례를 통해 해당 물건의 적정 평가액을 유추 해내는 절차가 필수 이지요.

 

하지만 아파트와 같이 똑 같은 위치에 함께지은 같은 단지내 동일 평형도 향과 층, 입지등에 따라 크게는 1억씩 차이가 날수도 있는 것이 부동산 인지라 상업용 건물 이라면 도로를 사이에 두고 마주보고 있다거나 인접해 있는 도로 양 편의 가격차도 교통 편의성, 유동인구의 접근 경로 등에 따라 상당한 차이를 보이는 것이 현실 입니다.

 

주식을 예로 들어보자면요 요번주 삼성전자의 가격 상승폭이 5% 이고 LG전자의 가격변동이 마이너스 3%라고 해서 이해할수 없는 현상 이라고 하진 않겠죠?

 

주식 이던 부동산 이던 투자자의 행태를 연구하는 학설과 그 활용방법은 아직 가격변동선의 뒤를 따라가며 그 변동 방향과 폭을 분석하며 역으로 원인을 추정하는 후행 추적 수준을 크게 벗어나지 못하고 있기 때문에 같거나 유사한 종목, 인근 지역들 끼리 묶어 분석하는 방법이 기본적 분석으로 이용되고 있습니다.

 

하지만 정작 자기 투자 물건을 고를 때는 이렇한 기본적 분석만 가지고 남들 따라 묻지마식 투자를 감행 해서는 않되겠죠? 통계와 그 분석자료는 어디까지나 판단 근거의 기초자료로 활용 되어야 하며 보다 그 위에 기술적인 분석이 필수적으로 따라 주어야 겠죠?

 

부동산 투자 고수들의 뒤를 따라 시간과 발품을 팔아야 가능한 것이 기술적 분석 이라고 하 수 있겠습니다.