선순위 근저당말소의 변제시점과 임차권의 대항력

선순위 근저당말소의 변제시점과 임차권의 대항력

 

임의경매 또는 제3자의 강제경매신청으로 인하여 그 주택이 경락되어 선순위 근저당권이 같이 소멸되면 그보다 후순위인 임차권도 소멸되어 경락인에 대한 대항력이 없어지게 된다.

그런데 1번 근저당권자, 2번 대항요건을 갖춘 주택임차인, 3번 근저당권자가 있는 주택에 대하여 3번 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차에서 임차인이나 채무자가 1번 근저당권이 소멸되었다면 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가 하는 의문이 제기된다.

이러한 문제는 1번 근저당권의 존재로 인하여 그보다 후순위인 임차권이 경락으로 인하여 소멸하는 것으로 알고 최고 매수신고를 하여 낙찰을 받았는데 그후에 대금지급기일까지의 사이에 변제등의 사유로 1번 근저당권이 소멸하여 버림으로써 경락인이 임차권을 인수하여야 하는 상황이 발생한다.

임차인이 대항요건을 갖추기는 하였으나 선순위 저당권자등 채권자보다 후순위인 경우 임차인이 경락인에 대한 대항력을 취득하기 위하여 선순위저당권자등의 채권을 변제하고 그 등기를 말소함으로써 경락인에게 대항력을 주장할 수 있는데 이러한 대위변제의 최종시점을 언제까지로 할 것 인가 논란의 대상이 된다.

이 경우에 있어서 매각결정기일설과 매각대금납부설등으로 나누어지고 있다.

 

가. 매각결정기일설

선순위 저당권등의 소멸로 인하여 대항력있는 임차권을 경락인이 인수하는지여부는 매각결정기일을 기준으로 판정하여야 한다는 것으로서 낙찰인의 이익보호에 역점을 둔 견해이다.

그 근거를 살펴보면 임차인이 우선변제를 받기위한 배당요구가 경락기일까지 가능하므로 이의 균형상 임대차의 소멸여부도 경락기일을 기준으로 하여야 한다는 점이다. 또한 임차권의 소멸여하는 매수인의 매수가격결정에 결정적인 영향을 미칠 것이므로 낙찰인의 지위안정을 위해서도 그 조건은 적어도 매각허가시를 기준으로 하여 확정되어야 한다는 점이다.

나. 매각대금납부설

낙찰인이 임차권을 인수하는지 여부는 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금납부시

를 기준으로 하여 결정하여야 한다는 견해로서 그 근거는 다음과 같다. 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부는 제1순위의 근저당권이 있다고 해석되고 이 두가지권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.

이러한 경우 임차인은 대항력과 우선변제권 두가지 권리를 갖게 되어 주택이 경매로 넘어가게 될 때 매우 유리한 위치에 놓이게 된다. 그러나 이러한 권리행사는 배당종기일까지 배당요구를 하는등 한가지 권리만을 행사하게 된다. 즉 법원에 배당요구를 하게 되면 낙찰인에게 대항력을 포기하게 되는 것이다.

이것은 낙찰인입장에서 낙찰금액을 결정하는데 중대한 사안으로써 임차인이 어느쪽으로 권리를 주장하느냐에 따라 입찰금액을 정하는데 커다란 영향을 미치게 된다.

한편 대항력없는 주택임차인의 소액임차보증금을 낙찰인이 물어주든가 인수하게 된다든지 하는 문의가 오기도 한다. 이는 법원의 배당금에서 해결되는 일이지 낙찰인이 물어 주어야 하는 것이 아니다. 소액임차인의 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 임차주택을 낙찰받아 그 소유권을 취득한 낙찰인에 대하여는 임차인의 임차권으로 대항할 수 없고 임차인이 비록 주택임대차보호법소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 임차주택의 임의경매절차에서 소액임차보증금의 지급을 받지 못한 이상 임차주택의 경락인에 대하여 그의 소액보증금의 우선변제를 요구할 수 없다.

그런데 문제는 대항력있는 임차인이 배당을 요구하였으나 배당금을 여러 가지 사유에서 받지 못하였을 경우 어떻게 될 것인가?

이에 대하여 대법원 1997.8.29 선고 97다11195판결을 보기로 한다.

‘주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 받환받을 수 있도록 보장하는데 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때 두가지권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

그리고 보증금전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반한받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는 바 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 낙찰인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.’

그러면 임차인이 배당요구를 하였으나 받지 못하는 경우는 어떠한 경우인가?

그 내용을 보기로 한다. 임차인은 경매절차에서 임대차보증금 80,000,000원에 대하여 배당요구를 하였고 이에 경매법원이 임대차보증금 80,000,000원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으나 후순위채권자로서 근저당권자인 한솔상호금고가 배당이의의 소를 제기 경매절차에서 위 임대차보증금 80,000,000원을 전혀 배당받지 못하게 되는데 임차인이 패소한 것은 대항력있는 임차인이 아니라는 이유에서가 아니라 이사건 건물을 담보로 하여 많은 대출을 받을 수 있도록 하기 위하여 이사건 건물에는 임차인이 없으며 자신도 임차인이 아니라는 취지의 확인를 해주고서도 위 경매절차에서 태도를 번복하여 우선변제받을 권리가 있는 임차인이라고 주장하며 배당을 구하는 것은 신의칙에 반한다는 이유 때문이다.

매각으로 인하여 소멸하는지에 달려 있다고 할 것인데 저당권이 매각으로 인하여 소멸하는 시기는 매수인에게 소유권이 이전되는 대금납부시라는 것이다.

매각으로 인한 소유권취득은 등기를 하지 않아도 물권취득의 효력이 발생하는 법률의 규정에 의한 원시취득으로서 경락인이 인수할 부동산상의 부담이 어떤 것인가 하는 점은 최소한도 소유권의 취득시점까지는 확정적이어야 할 것이기 때문이다.

결국 대항력있는 임차권의 인수여부는 낙찰인이 소유권을 취득하는 대금납부시를 기준으로 결정하여야 할 것으로 대부분의 전문가들은 보고 있다.

위와 같이 낙찰인이 대항력있는 임차권의 인수여부를 판정하는 시점을 낙찰대금 납부시로 볼 경우 경매목적물의 임차인이 자신에게 대항할 수 없을 것으로 예상하고 매수가격을 신고하여 낙찰받은 낙찰인으로서는 나중에 선순위 담보권이 소멸하는 바람에 임차권의 대항력이 자신에게 미치는 것이 되면 예측하지 못한 손해를 입게 된다. 이러한 낙찰인을 구제하고 경매절차를 안정시키기 위하여 다음과 같은 방안이 있다.

대금납부전- 매각불허가신청, 매각허가결정의 취소

이 경우 부동산이 훼손된 경우의 매각불허가신청등에 관한 민사집행법제121조 제6항을 유추적용하여 최고가 매수신고인은 매각불허가신청을 낙찰인은 대금납부까지 매각허가결정의 취소를 신청함으로써 구제를 받을 수 있다.

대금납부후-매도인의 담보책임

낙찰인은 집행절차외에서 매도인의 담보책임에 관한 민법제578조, 제572조를 각 유추 적용하여 채무자에 대하여 계약해제 또는 감액청구를 채무자가 무자력인 때에는 배당을 받은 채권자등에게 대금의 전부나 일부의 반환을 청구함으로써 구제받을 수 있다.

 

매각물건 명세서상의 하자와 매각불허가 사유

민사집행법 제121조제5호는 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때를 매각허가에 관한 이의사유로 규정하고 있고 제123조 제2항은 이를 직권에 의한 매각불허가사유로 규정하고 있다.

이러한 규정은 경매의 효력에 영향을 미칠수 있는 절차상 위법사유를 제한적으로 열거하여 이들만을 매각에 관한 이의사유로 삼을 수 있도록 하고 그 이외의 사유로는 이의를 할 수 없도록 함으로써 경매절차의 공정한 집행이라는 공익적요청과 경매절차의 신속처리, 이해관계인의 권리보호라는 사익적 요청을 조화하기 위하여 마련된 것이다.

법원경매로 부동산을 살 경우에는 물건을 소유권이전할 때까지 부동산에 걸려 있는 각종 제한물권과 대항력있는 임차인등 현황을 정확히 알기 어려운 경우도 많고 법원 집행관 현황조사서에 누락 등의 이유로 경매기일까지 나타나 있지 않은 사항이 부동산을 낙찰받은 후 알게 되는 경우도 있고 낙찰받은 후에 채무자등의 대위변제에 의해 인수하지 않아도 될 금액이나 임차금액을 본의아니게 인수하게 되는 경우가 발생하게 된다.

이러한 부동산상의 하자가 문제가 되는 대표적인 경우로는 경매주택에 낙찰인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음이 경매기일의 공고 또는 집달관의 임대차보고서에 나타나 있지 않은 경우를 들 수 있다.

이러한 경우에는 낙찰인은 본의 아니게 새로운 권리나 임차금액을 인수하게 되므로서 실제로 부담할 금액이 많게 되어 손해를 입게 된다. 민사집행법 제105조가 집행관에 의한 현황조사와 함께 매각물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은 일반인에게 경매대상물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수 희망자가 경매대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하고자 함에 있다.

법규정상 조사할 사항은 부동산의 현황, 점유관계, 임차 및 보증금금액과 기타현황으로 되어 있는데 대법원은 ‘부동산경매에서 현황조사시 유의사항’이라는 예규를 제정하여 시행하고 있다.

매각물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 경미한 하자가 있을 경우 매수희망자의 매수의사나 매수신고가격결정에 어떠한 영향을 준다고 볼 수 없으므로 매각물건명세서상에 하자가 있다 하여 일률적으로 매각불허가 사유로서의 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 수 없다.

따라서 그 하자가 매각을 허가하지 않을 정도의 중대한가의 여부는 그 하자가 일반매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하게 된다.

대항력있는 임대차를 경매기일의 공고에서 누락됨으로 인하여 손해를 입은 경우에는 매각허가결정의 이의사유가 된다.(민사집행법 제121조제5호)

낙찰인에게 대항할 수 없는 임차권을 물건명세서상에 그렇지 아니한 것으로 기재한 데다가 그 평가액을 경매목적물의 평가에서 공제한 경우 이러한 물건명세서 작성의 하자는 물건명세서작성의 목적에 반하여 위법하고 이는 매각이 효과에 영향을 미쳤다고 할 수 있으므로 매각불허가사유에 해당한다고 할 수 있다.

매각물건명세서를 작성함에 있어서 착오로 낙찰인이 인수하지 아니할 부담을 기재하였다면 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 경우에 해당한다.(대법 93마1074결정)

이러한 경우 낙찰인이 취할 수 있는 조치를 보면 첫째 경매기일 이후 7일이내에 매각허가가 결정되는데 그전에 낙찰인이 이러한 사실을 알았을 때는 그 내용을 진술하고 매각불허가 및 매각대금의 감액을 청구하면 되는데 이 경우에 법원은 통상 매각불허가결정을 내리게 된다.

둘째 매각허가가 난 다음에 낙찰자가 할 수 있는 방법은 매각허가일로부터 7일내에 즉시항고를 하여 매각허가취소신청을 하면 된다.