부담부증여를 통한 절세 전략

부담부증여를 통한 절세 전략

 

작년 하반기부터 우리나라의 부동산 시장이 가격 하락세이다. 부동산 가격이 내력감에 따라 자녀에게 부동산 등 재산을 증여하려는 추이가 많아졌다. 특히 재산 증여시 세금을 고려하지 않을 수 없는데, 증여세와 양도소득세를 최소한으로 부담하면서 자녀에게 재산을 물려주는 방법을 많이 물어온다. 여러가지 상황을 고려해야 하지만 ‘부담부증여’는 좋은 방법중에 하나이다.

부담부증여란?

부담부증여란 증여자가 자기 소유 재산을 타인에게 증여하면서 동시에 증여재산과 관련된 채무를 수증자에게 승계시키고 수증자가 이를 승낙한 경우에 이뤄지는 증여계약을 말한다.

 

예컨대 아버지가 소유한 시가 5억원인 아파트 1채를 아들에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 2억원을 아들이 승계하는 경우다. 아파트의 취득가격이 3억이라고 가정하자(기타 장기보유공제 등은 없고, 이 주택은 과세되는 1주택이다.)
세금은 다음의 표와 같다.

 

구       분	증여부분	양도부분	합         계
가        액	300,000,000	200,000,000	500,000,000
취 득 가 액	0	120,000,000(3억*2/5)	120,000,000
기 본 공 제	30,000,000	2,500,000
과 세 표 준	270,000,000	77,500,000
산 출 세 액	44,000,000	14,035,000	58,035,000
주  민   세		1,403,500	1,403,500

 

위의 표에 의하면 부담부증여에 의할 경우 증여세와 소득세와 주민세의 총계는 59,438,500원이다. 그러나 전부를 증여할 경우 증여세는 84,000,000원이다.

 

대상 부동산의 종류, 취득시기, 취득가액에 따라 부담부증여는 양도의 경우보다 세금 부담액이 오히려 많은 경우가 발생할 수 있다. 따라서 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이 절세에 유리한지는 딱 잘라 말할 수는 없다.

 

사례별로 계산해 보고 판단할 수 있으나 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있다. 물론 이 경우에도 채무액을 얼마로 정하는 것이 최적의 절세 모형인지 적합한 채무액을 찾아야 한다.

 

부담부증여의 사후관리

부담부증여 시 인정된 모든 채무에 대한 원리금 상환 내역이 국세청의 전산시스템을 통해 체계적으로 관리되고 있기 때문에, 사후에 수증자인 아들이나 딸들이 인수한 대출금 또는 전세보증금을 부모가 대신 변제한 경우에는 수증자에게 증여세가 과세됨을 유의해야 한다.

 

또, 금융기관의 차입금이 있는 재산을 자녀에게 증여 시 금융기관의 채무가 자녀에게 승계되었을 때 부담부증여가 아닌 증여로 신고한 경우에는 사후에 증여자에게 양도소득세와 양도소득세 관련 가산세가 부과되므로 특히 주의해야 한다.